X(旧Twitter）のスペース上で2025年2月3日に行われたモゲチェック塩澤さんとのらえもんの対談書き起こしをメモがわりにこちらに残しておきます！
塩澤さん
ご無沙汰してます。早速ですが、「住宅ローンぶっちゃけトーク」ということで、いろいろお話できればと思います。僕の最近の情報発信や、のらえもんさんから見たマンション事情などを含め、お互い気になることを話していきましょう。よろしくお願いします。
最近の日銀と金利の動き
塩澤さん
まず、直近の日銀の金融政策や住宅ローン金利の動きを整理します！1月24日に日銀が利上げを行いましたが、2月の住宅ローン変動の貸出金利はほとんど動いていません。1月との比較で大きく上昇したところはなかったですね。
ただ、日銀が利上げしたことで、今後の変動金利がどうなるか気になる方が多いと思います。私の見立てでは、少なくとも3月までは銀行が金利を据え置く可能性が高い。理由は、3月までは住宅売買のハイシーズンなので、銀行もそのタイミングで金利を大幅に上げないだろうという考えです。ただ、4月以降は上がる可能性が高いと見ています。
ここで、すでに変動金利で借りている方と、これから借りる方を分けて説明します。
1) すでに変動金利を利用中の方
4月に0.25%程度金利が上がるのではないかと見ています。住宅ローンの変動金利は、基準金利（多くの銀行では短期プライムレート＝短プラ）に連動しています。現在、短プラを0.25%上げるというアナウンスがあって、3月上旬に引き上げる動きが出ています。多くの銀行では変動金利の基準金利を年2回（4月と10月など）見直すので、3月初旬に短プラが上がれば4月に適用金利も上がる可能性が高いです。
2) これから変動金利を借りる方
「基準金利が0.25%上がるなら、適用金利もフルに0.25%上がるのか」というと、各銀行の戦略次第です。優遇幅（引き下げ幅）を拡大して、実際の適用金利上昇を0.2%に抑えたり、場合によっては0.1数%にとどめる銀行もあるかもしれない。住宅ローンは競争が激しいので、新規顧客獲得のために銀行が優遇幅を拡大する可能性があります。
のらえもん
ほー！となると、今現在出ている最安金利は三菱UFJ銀行の0.345%とかですよね？適用金利の上昇を抑える銀行があるとするともしかして、2025年4月以降も変動金利0.499%もありうる？？？
塩澤さん
いや、、、さすがに日銀の政策金利が0.5%である以上、逆ザヤでも取ろうとする銀行が現れるかはわかりません。
のらえもん
そうですよね、失礼しました！でも、特に変動金利は銀行間の競争が激しすぎるから消費者としては狙い目ですね
塩澤さん
僕が思うに、銀行が多すぎるんですよ笑
東京だと比較できる銀行が20数行はある。住宅ローンは水や電気のように商品性がそこまで変わらない金融商品なので、金利くらいしか比較できない（団信もありますが）。だから競争が激しくなるんです。
銀行の資金調達とシェア争い
塩澤さん
ネット銀行とメガバンクの戦略の違いも大きいですね。住宅ローン市場で最近シェアが大きいのは、住信SBIネット銀行やauじぶん銀行などのネット銀行です。メガバンクよりも年間の実行額を伸ばしているところもある。かつてはメガバンクが住宅ローン残高を積極的に伸ばしていましたが、最近は三菱UFJ銀行やみずほ銀行は住宅ローン残高が減っているというIR資料もあります。おそらく高齢化で完済が進む一方、若年層の新規獲得がネット銀行に奪われているんでしょう。
のらえもん
なるほど！定年で繰越返済で返しちゃう人が一定数いますものね。逆にネット銀行はここ10年くらいの貸出が多いはず。
塩澤さん
そう、ネット銀行の住宅ローン利用年齢分布はピラミッド型の新興国のような構成のはずです。ネット銀行は店舗を持たない分オペレーションコストを抑え、さらに日銀の金融緩和で低コストの調達ができていたため、低金利で貸し出せていました。ただ最近は調達コストが上がってきており、預金金利キャンペーンを出して預金をめないといけないほど、調達コストが上がってきています。そのぶん貸し出し金利も上げざるを得ない。逆に、メガバンクは預金量が多く（予貸率※が低く）調達力があるため、多少利上げ局面でも優遇幅を出しやすい構造があるんです。
※預貸率は、預金を分母に貸出を分子にした率。銀行業は預金を集めて住宅ローン含めローンをとして貸し出しているというビジネスモデルのため、常に預金を集めないといけない。そして貸さないと儲からない。
日本経済・日銀政策の今後
塩澤さん
日銀は今後も利上げを続ける可能性が高いですが、景気次第でペースは変わります。消費者物価指数は上がっているけれど、コストプッシュインフレが中心なので、本当に景気が良くて賃金やサービス価格が上がっているわけではない。地方も含めて一律に金利を上げるのは難しい部分があります。海外情勢、例えば米国でトランプ氏が関税を発動するようなリスクが生じれば、為替や株価が大きく動き、日本が利上げどころではなくなるかもしれません。
のらえもん
コストプッシュインフレ主導となると、スタグフレーションの気配が高まってますよね。これ1970年代のオイルショック以来のはずです。しかし今後どうなりますかね。日銀がゼロ金利を止めた時には日経が大暴落したけど、今回（1月24日）の利上げではズドンと下がりませんでした。でも、トランプさんが「メキシコとカナダと中国に関税だー！」と言ったらめっちゃ下がった。結局トランプさん次第なところがある。
塩澤さん
まさしくそうですね。
のらえもん
そして石破さんがこれからアメリカに行ってトランプさんと会うわけだけど、、、関税ふっかけられないか心配です。安倍さんのお面被っていったほうがいいんじゃないか？円安が進む可能性もありますね。仮に200円になったらもう東京のマンションは外国人しか買えなくなるんじゃないか？
東京湾岸エリアやマンション市場と外国人需要
塩澤さん
のらさんが観測している範囲では、外国人のマンション購入は多いんですか？
のらえもん
私が住む東京湾岸エリアでは、外国人の購入が明らかに増えています。直近の体感では4割・5割近いのではないかと思うほど。また、安めの物件が出ると再販業者が買ってリノベーションして、そのリノベ物件を外国人が買う。となると、もしかして再流通含めるともっと割合が高いのかもしれません。
塩澤さん
私は湾岸エリアではない別のところにマンションを買っていますが、外国人が購入しにきていました。大したマンションでは決してないのですが、ついにここにもきたかのか〜と感慨深かったですね。
のらえもん
中国人の方でも現状に息苦しさを感じる方がいるらしく、そうした方は日本に移住して再スタートするために資金を持ち込むケースが増えているようです。日本の永住権、ビザ獲得からの帰化申請は増えていると予想します
情報発信のあり方・「自己責任」について
塩澤さん
ここ数年、私（塩澤）もSNSやYouTubeを通じて、「変動金利がいい」「こうすべき」といった発信を積極的に行ってきました。住宅ローンや不動産購入は、多くの方にとって大きな決断ですし、少しでも役立つ情報を提供したいという思いで続けてきました。
私自身、前職のコンサル時代に「自分の意見（スタンス）を明確に示す」ことを鍛えられてきた背景があり、スタンスを取ることが情報発信の付加価値だと考えていました。
ただ、SNSは双方向のコミュニケーションとはいえ、やり取りするのは不特定多数の方々であり、一人ひとりの個別の事情まで細かく把握することは難しいのが現実です。そして、一人ひとりの収入や家計状況が異なるものの、私の発言の一部を切り取ってそのまま鵜呑みにしてしまう方がいるのも事実です。
このような事態は私自身が反省すべきことですし、この状況を改善したいと改めて感じたため、先日「自己責任」という言葉をあえて使って発信しました。これは、責任を押し付けるという意味ではなく、最終的にはご自身の状況を踏まえ、自分の頭で考えて決めることが何よりも大切だということを伝えたかったからです。
もちろん、私も情報を発信する以上、リスクや前提条件をしっかりと説明する責任があります。一方で、受け取る側も「参考情報のひとつ」として捉えたうえで、ご自身の判断基準を持って決めていただけると良いのではないかと思っています。
住宅ローンは長いお付き合いになるものだからこそ、できるだけ納得感のある選択をしていただきたい。そのように考えています。
住宅ローン選びは自己責任、というお話について。
住宅ローンは多くの方にとって人生最大の借り入れです。そのため、「いくら借りるか？」「変動と固定、どちらを選ぶか？」「どの銀行が最適か？」と悩むのは当然のことだと思います。…— モゲチェック塩澤|住宅ローンアナリスト|皆さんが気になる疑問にズバリ答えます💁 (@takashishiozawa) February 1, 2025
のらえもん
フォロワーが増えるほど影響力も大きくなるので、発信者が責任を感じて口が重くなるのはよく分かります。私もマンションに関する情報発信を続けてきて、特定の中古物件を「買い」と書くと、その物件価格が歪んだり、オーナーや買い手に余計な影響を与えてしまうかもしれないと思うと、なかなか強い言い方ができなくなります。ディスクレーマーを長く書かないといけない場面も多いですね。
一方で、不安な人に「こうした方がいい」と言ってあげた方が、背中を押せて救われる人もいますから、情報発信って難しいと思います。
5年前の僕なら、「塩澤さん、ひよるなよ！SNSなんだからもっと攻めようぜ！」って言ってたけど、今ならすごーーーーく気持ちがよくわかります。
塩澤さん
とても勉強になるお言葉です・・・大御所！
のらえもん
大御所言うな！
モゲチェックからのお知らせ
塩澤さん
最後にお知らせです。モゲチェック限定の特別優遇金利が2月末、または3月10日までなど、銀行ごとに実施されています。いわゆる「裏レート」のような形で、ネット上で公表されている金利よりさらに優遇幅が大きいケースがあります。興味のある方は「モゲチェック 住宅ローン診断（PRリンク）」からお申し込みいただければ無料でご案内できます。ぜひチェックしてみてください。今なら0.34%ですよ！！！
のらえもん
銀行の住宅ローン金利にも裏メニューが出てくるとはwww小料理屋みたいだ
塩澤さん
私の目指すところは、単なる比較サイトではなく、銀行と共同開発する特別商品の提供です。コンビニの「セブンプレミアム」やユニクロ×東レのような共同開発商品をつくり、そこでしか借りられない魅力的な住宅ローンを提供したいと思っています。
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