4月にモデルルーム事前案内会が予定されているブリリア有明シティータワーの予定価格が公開されました。GW前後に事前案内会開始だと思われるSKYZもそろそろ予定価格が公表される頃だと思います。そこで、正式発表前に当ブログにて、SKYZの物件平均坪単価予想を公表します。

画像出典：SKYZ TOWER&GARDEN公式Webページより

私が今回予想に使ったのは、メジャーな収益還元法などではなく周辺新築タワーマンションの坪単価でした。SKYZはご存じのとおり、売主がかなり多いです。このうち東急不動産と東電以外は、それぞれ周辺の”新築”タワーマンションの売主となってます。
ということは、それぞれの売主事情が反映され、周辺を潰すような大胆な価格設定はできないでしょう。

湾岸タワーマンション平均坪単価一覧（2013年02月版）
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周辺マップをにらみながら、売主がそれぞれをどう評価しているか考えてみると

↑安
パークタワー東雲　225
ブリリア有明シティータワー　245?
SKYZ
パークタワー豊洲　262
クロノレジデンス　274
住友豊洲 280-300
↓高

このように予想しました。

SKYZは、大規模物件特有の充実した共用施設があるものの、豊洲12分という少し駅遠な立地状況から、ブリリア有明シティータワーより高く、パークタワー豊洲より価格が低いと考えます。上表の中ですと、取りえる坪単価は250-262万円の中です。間をとって平均坪単価255万円と予想します。
これより10万円以上高ければ、最近の市況の変化に反応して予定価格を引き上げた＆豊洲駅から遠いものの、官民一体開発によってパークタワー豊洲より価値がある、と売主は判断しています。

逆に10万円以上低ければ、周辺物件を撃沈する勢いになると思います。豊洲の中古パワーバランスも崩れるでしょう。

(追記20130217：私は、この価格が「竣工前にすべて売りきれる」坪単価だとは考えません。パークタワー東雲最上階を除く平均坪単価は222万。この水準ですぐ完売しない時点で、湾岸タワーマンションの”今の市況”がわかります。私の上記予想は、SKYZには利害関係者がいっぱい入りすぎて、価格選択肢が狭まっているのでは？と書きたいだけです。）

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