読者様より、以下の質問をいただきました。

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のらえもんさん。
いま、中古マンションを買おうかどうか迷っております。まずは自分が金融機関でいくら借りれるかを確認中で、いまはネット銀行２つに審査を投げております。もし不動産投資をしていても住宅ローンでも借りられる金融機関でオススメあれば教えていただきたいです。
実は、いま区分ワンルームマンションを２つ持っています。収支はプラスなのですが、まだ買って数年なので残債がかなり残っています。売るにしてもできるだけ後ろ倒しにして、もう少し残債が減ってからにしたいです。
不動産投資ローンを借りて、それで収支がプラスなら、それも含めて住宅ローンで借りるとかできませんでしたっけ？？順番としては、不動産投資ローン→住宅ローンだと思ってます。
こういう記事もあったのですが違いますか？
https://restyle.tokyo/forbeginners/balance-of-loan.html

投資物件とマイホーム、どちらを先に買う？
併用することを前提に、投資物件とマイホームのどちらを先に購入するかと考えた場合、先に不動産投資ローンで投資物件を購入してから、住宅ローンでマイホームの購入をする、という順番がおすすめです。

このとき強い味方となってくれるのが「フラット35」です。
フラット３５は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する最長３５年の全期間固定金利の住宅ローンです。自分が住む住宅の購入のみを目的とした融資なので、比較的審査は緩く、金利は低く設定されています。
返済終了までの借入金利と返済額が確定し資金計画が立てやすく、保証料や繰り上げ返済の手数料がかからないのが特徴です。

不動産投資において大きな魅力となるのが、投資用物件で得られる所得を収入として加算できる点です。投資物件からの家賃収入が加味されることで、収入が増え、結果的に住宅ローンが組みやすくなるとも言えます。
−TOKYOリスタイル「不動産投資ローンと住宅ローンを両立することはできるのか？重要なのは順番！」より抜粋

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私の回答は、「いやいやいやその記事本当ですか？基本的に、いま住宅ローンを通したかったらお持ちの区分ワンルームマンションを売らないとダメじゃないですか。私、その記事は初めて見たんですが、これワンルームマンションを売りたい業者の記事ですよね？フラット35も以前は収支プラスなら返済比率に入れないルールでしたがもう変わったはず。あとは、あなたの年収次第ですし、奥様と共働きなら奥様に土下座してペアローンでなるべく奥様側に寄せてもらって、返済時に自分が払うとか。。。でもこの場合はまた別の問題が発生します。」

としたのですが、この回答に若干自信が持てなかったので、Twitterの集合知を使うことにしました。情報がすごい集まって便利。同じような方もいると思うのでまとめておきます。

TLの詳しい方々にお聞きしたいのですが、ワンルーム2つ持っている人が今から住宅ローン組めますか？
私はどっちも手放さないとダメなんじゃない？と答えたけど、「この記事には投資物件買ってからマイホームと書いてあるんですが…」と言われてうーむとなってます。もしかしてイケる銀行ある？ pic.twitter.com/XUYViuFjCA

— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) November 7, 2021

基本的に投資ローンも返比に含まれるのでよっぽど申告年収が高くないと難しいですね。
フラットも一緒です。
昨年から審査基準変わりました。
つまり
投資ローン→住宅ローン
は一般的には無理です！ https://t.co/YHuzFL0C6B

— 稲垣ヨシクニ@KIZUNA FACTORY (@inagaki_kizuna) November 7, 2021

フラットの場合は、区分は返済比率算入で確定です
確か去年の４月位にはそのルールになっていたかな https://t.co/pbjDm788fQ

— たいもん (@CZzLrwkTL3pjSV1) November 8, 2021

中古ワンルーム投資が似たような状況で、昨年自宅用新築マンションの提携ローン仮審査。
①都銀、ネット銀、信託銀→審査対象外
②フラット→8割可
③地銀→フルローン可
との回答でした。属性によるかもですが①は門前払い、②は収支の数字で機械的に判断、③は個別審査、の印象でした。

— 引き戸@slidingdoors (@slidingdoor03) November 7, 2021

ワンルーム3つ持った状態で新築購入しました。
提携ネット銀行：NG
提携メガバンク：OK
でした。
メガのほうはワンルームのローンは切り離して負債として見ない審査をしてくれました。あまり細かく教えてくれませんでしたが会計上もキャッシュフローもプラスで回っていたからではないかと思います。

— ばしこ@はる記 (@harukindex) November 8, 2021

三井住友信託銀行の全国保証型(通常より保証料高い)なら、確定申告マイナスにさえしていなければワンルームの残債無視して新しくローン組めるはずです????

— デベ閣下 (@deve_kakka) November 7, 2021

ということですので、「原則ワンルームマンションを持ったままだと難しいけど、属性と銀行を探せば可能性はある」ということですね。

こちらについて、最近のらえもんと仲の良いモゲチェック塩澤氏に確認したところ、以下のドンズバの神回答が来たのでこちらもシェアします！
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１）もし不動産投資をしていても住宅ローンでも借りられる金融機関でオススメあれば教えていただきたいです。
→　新生、ソニー、労金、スルガ、SMTB（全国保証）、静岡ですね。このうちモゲチェック経由（PRリンク）（つまりスマホ申込み）で受け付けてもらえるのはソニーと新生です。

２）不動産投資ローンを借りて、それで収支がプラスなら、それも含めて住宅ローンで借りるとかできませんでしたっけ？？
→　賃貸併用住宅であれば可能ですが、質問者の意図とは違うかなと思いました。
→　不動産投資ローンの利払いを下げたい場合はINVASEの不動産投資ローン借り換えサービスを使われるのも一手かと思います。

３）順番としては、不動産投資ローン→住宅ローンだと思ってます。こういう記事もあったのですが違いますか？
→　不動産投資ローンを抱えていると住宅ローンの審査が厳しくなるのでおすすめしないです。セオリーは住宅ローン→不動産投資ローンです。

補足すると、この不動産投資ローン借り換えサービスというのは、3%とか3.5%で借りているワンルームマンションの投資用ローンを借り換えることで下げることを促進するサービスです。これでキャッシュフローがプラスになることもあるとか。こんなサービスも出たんだ、便利そう。

こちらのリンクから新規や借り換えの住宅ローンの打診を行っていただくと、のらえもんのランチ代になります！モゲチェック特別金利や、AI判定による借りられる額判定など、イケている住宅ローン周りのサービスだと思ったので私は応援しています！
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