マンションブロガーが答える

コロナで生活様式が変わる中で、今後4LDKマンションの需要は高まる?考えてみた。

ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラの訪問レポートを読まれた読者から「①コロナで生活様式が変わり、+1部屋というニーズが高まっているのでは?(4LDKニーズ)②ただ、4LDKの部屋は売却しづらい懸念もあり、戸建の方がやはりいいのではと思っているが今後トレンドは変わっていくか?興味があります」という質問がありました。

うーん、コロナで在宅時間が伸びた結果、たしかに「広い家に住みたい」ってニーズは高まったとは思うんですよ。

ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ/T108 108平米の3LDK+マルチスペース。リビング脇のマルチスペースがいわゆる”テレワーク部屋”になりそう。

でも・・・結論からすると、相変わらず超ニッチな需要だと思いますね。

1:供給サイドの問題

マンションでは、4LDK以上の間取りは大変珍しいです。2021年時点では、新築だとめったに見ることがなく、今市場に出ている物件の中で、4LDK間取りを棟内でいくつか選ぶことができるいう新築物件は、新浦安か、晴海フラッグくらいでしょうか。なぜかといえば、マンションの値段は、広さX坪単価となりますから、総額が上がってしまい、買える人が極端に減ってしまうからです。

マンションの第一顧客は周辺住民です。周辺の相場とかけ離れたマンションを作っても、そっぽを向かれて買ってくれません。地価と建築費という二大原価が上がっている中で、マンションの値段を想定顧客がなんとか買える価格に抑えようとすると、面積を抑えるしかありません。

ですので、現状では4LDKは作りづらいのです。

晴海フラッグは、選手村として建設されるので日本全国が商圏であることと、土地代が格安だったという要素があるから、このような広い間取りの提供が可能になりました(最低でも8000万円~するので簡単には買えませんけど)。

新浦安の新町エリアはもっと特殊なマーケットで、100平米以上のマンションが当たり前の地域だった、ということを忘れてはいけません…

新築に限らず、中古マンションでも同じです。4LDK以上は非常に限られています。

SUUMOさんで「東京都の中古マンション」を調べるといまの在庫総数は被り有りで22,579件。
そして内訳はこの通りになります。
ワンルーム 766 3.4%
1K/DK/LDK 5,011 22.3%
2K/DK/LDK 7,993 35.5%
3K/DK/LDK 7,890 35.1%
4K/DK/LDK 850 3.8%
5K以上 75 0.3%

つまり、4LDK以上のマーケットは全体の4%となります。(築20年以内に限った場合でも全体7,589件中336の4.5%で傾向変わらず)かなりニッチなマーケットであることは変わらないんですね。マーケットが小さいので、いざ選ぼうにも選択肢が少なくて、選択肢が多い戸建てに流れてしまう。

どこかに、ポータルサイトでの「4LDK以上」とか「100平米以上」の検索ボリュームが増えているというデータを調べたかったんですが、見つかりませんでした。HOME’SやSUUMO、atHome中の方、もしご存じでしたらぜひ。

2:広すぎると管理費修繕費が嵩み、戸建てよりもコスパが悪くなる問題

毎月徴収される管理費と修繕積立金。どのマンションも平米比例となっています。

管理費250円/平米、修繕積立金200円/平米の場合、75平米3LDKであれば33,750円ですが、110平米4LDKになると49,500円となります。この他に駐車場代もかかってくることを考えると、戸建てと比べて維持費の面でコストパフォーマンスが悪くなってしまいます。

それなら、いっそ戸建てが良い。そう考える人が多くなってしまうんですよね。上下階の騒音問題もありませんから。

戸建てではなく広いマンションを敢えて買う理由を挙げるとしたら、「最上階なら通風・採光ともに戸建てより有利」「集合住宅である利便性をお金で買う」ということでしょうか。ある程度の戸数があれば、戸建てだと必須の「自治会でごみ出し当番」などはしなくて済みますからね。

3:突き抜けると坪単価を突破した世界があるが、極端に流動性が悪くなる問題

世の中には極小ながら、180平米、200平米といったマーケットがあり、そうした部屋は新築時は棟内でも特に王様部屋として、坪単価も高い水準で売り出されます。中古でも棟内の普通のファミリータイプとは違った坪単価で取引されることもありますね。

しかし、こうした物件は「買い手が付きにくい、流動性が極端に悪くなる」という問題を抱えます。実際、売り出したはいいものの1年経っても買い手が付かない、というのはザラにあります。

湾岸エリアの売却物件の中でいま一番広い専有面積を持つ物件。ブリリアマーレ有明 366.19平米4.8億円。2021年1月現在で、もう1年くらい出てる気がする…

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新浦安マリンヴィラは、やはり特殊なマーケットだと思います。近隣に100平米越えの中古マンションが数多くあり、中古取引もされているので、流動性の心配もさほどいりません。100平米超えの新築マンションが欲しいと考えるなら、魅力的な選択肢の一つだと思います。

P.S.
すいません、需要が高まるかという質問に対して、供給サイドの話を多めにしてしまいました。供給が無ければ需要も一時的高まれど、結局しぼんでしまうと思ってます。

 

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