マンションブロガーが答える

新築と中古の開きが大きいエリア、相場はどう動くのか

本日、この坪単価を聞いて、あごが外れるほど驚いたんですよ。

駅前再開発物件でペデストリアンデッキ接続、商業施設の下駄履きとはいえ大船駅。しかも鎌倉市じゃなく横浜市側で新築マンション坪360万円ですってよ奥さん。

画像出典:ブランズタワー大船公式Webページより

別に大船エリアが悪いところという意味じゃなくて、都心からずいぶん離れた郊外駅でこれほどの高値とは本当にびっくりです。しかも、大船徒歩5分以内のここ1年の成約事例を確認すると、築10年以内のマンション事例が無いとはいえ、築2004年・坪160~180万円くらいの世界がひろがっているわけです。つまりそばのマンションは面積単価が半額なわけなんですね。僕が知っている大船の値段ってそういうもんでしたし、過去ログを確認しても、震災ちょい後くらいの2012〜2013から相場はほとんど変わっていないんです。つまりこの五年間都内は激しい上昇局面にありましたが、大船エリアにおいては中古マンション相場がほぼ値段が変わらなかったことを意味しています。

営利企業が自分の売り物にどのような値段をつけてもなんの問題もないのですが、価格が高いことイコール、将来に渡って価値が高いということを保証するものではないということはご理解ください。。。

大船の事例は極端だとしても、周辺せいぜい坪250の世界に新築坪350チャレンジというところ、昨今増えてきました。

一方で、そのような世界が現れるとどうなるか。

実は、中古市場は遅れて引っ張り上げられるのです。
新築が暴騰した日本橋界隈の事例はもちろんですが、湾岸エリアに2017年に登場したパークタワー晴海・シティタワーズ東京ベイ(有明)はエリア内新築マンション平均坪単価のレコード記録でしたが、中古相場は最初追従しませんでした。そして半年から1年ほどで在庫が払拭したところで遅れて上昇し始めました。こちらの散布図をごらんください。

2016年9月から2017年9月の晴海2丁目タワーマンション成約事例:

2016年9月から2018年9月の晴海2丁目タワーマンション成約事例:

2016年9月から2017年9月の有明1丁目タワーマンション成約事例:

2016年9月から2018年9月の有明1丁目タワーマンション成約事例:

ともに、2~1年前のスケールで見ると平行線だった中古マンション相場が、2年前~今のスケールで見ると力強く上がっています。つまり、同エリアの新築タワマン強気値付けが中古相場を引っ張り上げたという他ありません。

2016~2018年初頭までの2年間。湾岸中古相場情勢は、供給過剰だったこともあり、都心や近郊マンションの著しい値上がりに比べれば「無風」といって良いレベルでしたが、今年に入ってから売り手主体に移ってきています。この間、特に利便性が高まったとかは無いので、地域の価値が高まり人気があがったというよりも、「新築マンションの広告費が、中古相場も一部引っ張り上げた」と言えるかもしれません。

いずれにせよ、大船エリアも、今ある中古在庫を消化した後、この原則に乗るのかもしれません。ただし、それは都心・湾岸ほどの力はないはずです。

さて、湾岸だと東雲のオーバル型板状マンションがいくらになるのか。いま一番熱い視線を送っているのは東雲1丁目と地域的に被る豊洲4・5丁目の中古マンション売主かもしれませんね。

P.S.

ここまで書いて思ったのですが、この法則は、エリア内の中古マンション成約数の軽く数倍~10倍くらいの戸数を一気にさばく、500戸以上の超大規模マンションが強気価格で来た場合に限られるかもしれません。そうでないと、エリアの価格を支配するほどの影響力を持ちえないかも。パークタワー晴海とシティタワーズ東京ベイ。どちらも1000戸以上の超々弩級マンションであり、エリアの中古成約数/年の10倍近い戸数を経験のない高値で販売するマンションです。

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コメント

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    • 隠れファン
    • 2018年 9月 28日

    興味深く拝見しました。数年前に結婚して地元民(鎌倉市側)になった者です。私も見ましたが、仕様を二子玉川と同レベルにしたとはいえ、パークハウス鎌倉大船を余裕で超える価格帯に驚きました。周辺の地価上昇に加えて商業地区である点も影響しているようでした。

    大船って距離で測ると遠方ですが、品川勤務だとドアtoドアで1時間くらい。独身時代、10年ほど中央区(八丁堀付近)に住んでましたが、ほぼ同じなんです。都心でも乗り継ぎが悪いと時間がかかるんですよね。

    まぁ勤務地によりますが、品川沿いの駅なら乗り継ぎはないし、始発もあるし、本数も多い。移動時間という視点でみれば意外なほど便利な駅です。

    鎌倉市の再開発が進まないので、私的には過小評価されている街だなぁと思ってましたが、さすがに今回のブランズ大船はやっちゃった感があると思います。

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