ケーススタディ集

50年後のタワーマンションってどうなるの?心配なんだけど…戸建ての方がよくない?

読者様からTwitterで質問をいただきました。なぜか先方がつぶやきを消されてしまったので質問の要旨だけ。

  • のらえもんさんがおすすめするタワマンは素敵なところばかりです、しかしこれらのマンションの50年後どうなるのでしょう?
  • いつまでも素敵な状態を保てるのか、将来の管理はどうなるのか、心配になりました。
  • それなら自分でコントロールできる戸建ての方が良いかなと思いました。
  • このへん、のらえもんさんはどうお考えですか?

50年後の心配を今からして、意思決定ができなくなるというのは本末転倒な気もしますが、世の中には一定数いるのかもしれません。人口減少の中住宅を買うことに恐怖する人は一定数いますし、私も最初に買う時はかなり怖かったですからね。そういえば同様の内容の質問をいただき、スムログ上でこんなエントリを書きました。

分譲マンションの将来。購入してから50年後、70年後にどのような状態になっているか?

2070年の将来の日本を今から考えるのは難しいのですが、上記エントリを書いた後にいくつか思うことがありました。直接的なお答えになっているかわからないのですが、つらつらと書いてみます。

1:タワーマンションはエコじゃない、これからの若者には受けないのではないか説

6/17にふじふじ太氏がAbemaTVに参上!結構突っ込んだ質問もされていました。

AbemaTVでタワーマンション特集が行われ、ゲストとして参加したふじふじ太氏に、出演者の女性がバッサリとこんなことを言ってました。「タワーマンションってエコじゃないと思う。だから住みたくない。これからの若者にはエコじゃないと受けないと思うけど、そのへんどう考えますか?」

これに対して、ふじ太氏の答えは「タワーマンションを好きじゃない人は無理に買うことないと思います!」でした。素敵。

意地の悪い私ならこう答えたでしょう。

  • 1棟で800戸のタワーマンションを仮定したとします。
  • 一方で、800戸の戸建て街と比較します。
  • どちらがエコだと思いますか?

答えは簡単です。800の戸建て全てで個別の空調を導入し、1軒1軒個別にアクセスするためのインフラ、つまり道路・電気・ガス・水道を引いてそれを維持していく費用と、1箇所集中で出入り口がまとまっているタワーマンション、どちらがエコかは明らかです。たしかに建設時にかかるエネルギーはタワマンのほうが必要かもしれませんが、既に立っているタワマンと戸建て街を考えれば、全体の収支を考えるとタワマンのほうがエコでしょう。エレベーターの上下移動よりも面的インフラを維持し続けるほうがエネルギーかかります。

戸建て=エコってなんで決めつけられるんですかね。

タワマンは一箇所に電気ガス水道を引いてくれれば縦方向へ自分たちの責任で自宅まで引いて維持管理します。これに対して、平面への展開は、特に行政側の負担となるため見えにくいのですが数十年スパンで見ていくと行政コストがかなりかかるものなのです。タワマンという居住形態は、国がこれから進めようとしているコンパクトシティ化の究極の形であり、人口減少時代に求められている形態と私は思いますね。

2:50年後まで考えると、戸建ての方がなにかと楽説

たしかに、自分のお財布事情だけを考えるとタワマンよりも戸建ての方が維持コストは安いでしょう。自宅の維持管理に関わることをアウトソーシングし、相応のサービスを受けているので、タワマンの管理費維持費は高いのです。

しかし、先程の話と合わせて考えてみてください。日本全体で人口減少が進んでいく中で、まだらに居住がなくなっていくのは戸建て街でしょうか、それともタワマンでしょうか?

タワマンなら、管理費・修繕費の滞納があれば、きちんと手順を追って支払督促からの差し押さえ、その後の売却で新しい住民を呼ぶことが可能です。戸建て街では空き家が発生したからといって住民自治で埋めようとすることは難しく(特に相続放棄などが絡むと)、国側から動かないと入れ替えが難しいことになります。

相続放棄が起こらないようなブランド戸建て街なら良いのではないか?たしかにそうです!でもそういった戸建てはタワマンよりも高いのです…

3:タワーマンションは維持費がかかりすぎて、住民が出ていき将来廃墟になる説

マンション暴落芸人系の人が一生懸命この説を流していますけど、私はこの説に懐疑的です。
そもそも今、築10年15年というタワーマンションよりも、築40年50年といった築古マンションがたくさんあり、こちらの行く末の方を心配したほうが良いように思えます。

築50年くらいになると、管理状態がはっきり見て取れます。きちんと手入れされているマンションはビンテージとして取引が成立していますが、管理がまともにされていない、ケチケチ財政でずっとやってきたマンションは今後どうなっていくんだろうと心配になるくらいの状態のところ、たまに見ます。

タワマンの修繕費用がどれだけになるのか、積立額としてはどれくらいが適当か、はるぶー先生が答えを書いてくれているので安心です。

タワマンの修繕が高くなるわけと値上がりのめどは? 【お便り返し】

でも、階段状の修繕積立金を管理会社から進められているのに、全く実行していないタワマン管理組合もあるみたいですね。そういったタワマンの数十年後は「維持コストが安くて良い!」ではなくて、「あそこボロっちいから別の管理が良いタワマンにしとこう」ですね。タワマンに限らず管理状態の悪い築古マンションは見分けがすぐつくので誰からも人気がありません。一方で、日本初の高層タワーマンションである三田綱町パークマンションは今も人気です。

まとめ

私は建物への比重が人より大きいというのを認めますが、別にタワーマンション絶対主義者ではなく、人の趣向ってそれぞれだよねと思ってます。タワマンは良い悪い。という論から一歩離れてフラットに物事を見る視点が必要かなと考えます。

(追記)コメント欄でもTwitterでも建物より所有者の老化が心配という話がありましたが、私は個人的にこの10〜15年位で特に大規模マンションは第三者管理が入っていくのでは?と思ってます。セキュリティやサービスだけでなく、建物の維持管理の意思決定までお金で買う時代ですね。働き盛りの理事たちがボランティアで寝る間を惜しんでがんばらなくてもいいかなと思います。

ただ、日本の「第三者管理」って、管理受託している管理会社とそれを指揮する理事長役、どちらも同じ管理会社です。
ですので住民側からすると、もしぼったくられてもチェックが働きにくいですから、住民側から監査役をこれまたお金出して選出するのがいいんでしょうね。お金で清掃やゴミ出し、植栽の選定、コンシェルジュなどのサービスやセキュリティを買うだけでなく、維持管理の意思決定まで買うようになるのです。

↓最高に感じわるいケビンさんのレスですが、何人かの理事経験者から同じような話を聞きました。建物の劣化より人間の劣化が心配なのは間違いないですね。

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コメント

  • コメント (9)

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    • 匿名
    • 2021年 7月 02日

    マンションは理事会が面倒ですが、タワマンなら比較的スムーズに第三者管理に移行できそうですね。
    のらえもんさんはこれからのマンション管理、理事会はどうなると考えていますか?

      • のらえもん
      • 2021年 7月 02日

      数十年後のことを考えるとドライに物事を決められる第三者管理に移行した方が良いです。
      タワマンは住宅でありながら、維持管理は他人任せという究極の形に移行できます。

    • 匿名
    • 2021年 7月 02日

    フラットに物事見れてなくてワロタ 

    • 匿名
    • 2021年 7月 02日

    タワマンの修繕は思ってるより大変だと思うよ。
    水道一つとっても、老朽化したり地震で破損した
    時の修理代、また修理期間等リスクは高いと思う。
    そもそもタワマンが得だと思って住むのは間違い、
    エレベーター待ちの問題一つとってみても損得で言えば損、それでもかまわないゆとりのある人が住むべきだと
    思う。

    • 匿名
    • 2021年 7月 02日

    Twitterで質問した者です。
    答えて頂きありがとうございました。
    こういった内容について考えを述べているサイトなどが
    見当たらなかったので、大変参考になりました。

  1. ① マンションは管理組合の議決権の過半数が乗っ取られると、いくらでも管理費や修繕積立金を値上げすることが可能です。
    ② 管理費や修繕積立金を滞納すると管理組合が法的に滞納者の財産を強制的に取得し、滞納した管理費や修繕積立金を回収できます。
    ③ 超高層ビルの修繕や保守点検ができる業者は限られ、戸建ての修繕や保守点検に比べて、メチャクチャ割高です。
    ④ そんな割高な修繕や保守点検をどの業者に依頼するかを決定するのも管理組合で、管理組合の過半数が悪徳な人間に乗っ取られると、修繕積立金や管理費の無駄遣いや不当に高価な支出にあてられ、それらの不当支出のキャッシュバックで利益を得ようとする管理組合役員も出てこないとも限りません。
    ⑤ 戸建てなら、以上述べた管理費や修繕積立金、管理組合の問題はなく、固定資産税や火災保険、地震保険などさえ払っていれば建物が倒壊したり火災にあっても永遠に住めます。、自分や家族が、

      • のらえもん
      • 2021年 7月 03日

      私は無理にタワマンをおすすめする立場でもないので、安心して戸建てにお住いになってください。外からタワマンを憂うこともないです。我々タワマン住民の方でなんとかいたしますので。

    • 匿名
    • 2021年 7月 03日

    私は、地方(都会でもない田舎でもない)のタワーマンションに住んでいます、元々は全て分譲マンションだったのですが、実質は分譲、賃貸、周辺の企業(全国転勤がある様な)の社宅の3本立てです、この社宅として利用されているのがいいです、5年以内に住民が入れ替わっている様で常に子育て世代の若い方がいる事です。
    今、築40年以上のマンションは住民が高齢者ばかりで、修繕に困っている様ですが、うちのマンションはこの点は安心です、(管理会社もしっかりしていますし)

    • 匿名
    • 2021年 7月 03日

    確かにエコとしては、マンションはいいと思います。以前東北の降雪が多い場所にいた際、駐車場とか通路にヒーターを入れると、除雪しないので暮らしやすいという話を聞いたことがあります。

    ただし、管理組合の合意形成は非常に難しいように感じます。独善的な方もいれば、無関心な方もいますから。

    また、何らかの理由でローンなどが返せなくなり、競売などで安く売られたときに、最初に購入されたら層とは違う層が入ってくると、さらに合意形成が難しくなるよという話を、実際に住んだ人から聞いたことがあります。

    本当は、第三者(国の所属で専門知識のある方)が管理組合にも入って、公平な立場で維持管理を推進したりしないと、30年後、50年後・・・の管理は難しいのではないでしょうか?

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