[SHIROKANE The SKY]と[プレミストタワー白金高輪]の見学記を書いているものとしては、やはり近隣山手線内側のタワーマンション訪問記を書いておきたい！ということで、今回は「ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワー」に見学に行ってまいりました。なお本物件のモデルルームは「TPH三田タワー」「TPH高輪タワー」「TPH高輪松ヶ丘」という４物件合同のモデルルームとなっています。
高輪ゲートウェイマンションギャラリーの案内
私が見学申し込みをしたのは三田ガーデンの方でしたが、同時に高輪タワーと高輪松ヶ丘についても説明を受けました。この４物件の中ではTPH三田ガーデン レジデンス＆タワーは最大規模になるマンションです。
ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワー現場写真。既にレジデンス棟はほぼ完成で外観を見ることができます。タワー棟もほぼ完成です。入居は2021年12月とのこと。
正直な話、モデルルームで受けたプレゼンテーションはSHIKANE The SKYで感じたような派手な感じは一切なく、質実剛健という印象です。現地建設件場を見にいくと「え？最新のタワーマンション？」という感想でしたけど、オラオラ！と独特の存在感を放つ住宅というのは周辺エリアとこの規模だと求められていなくて、周囲との調和がテーマなのでしょう。
このためレジデンス棟の色はお隣カーサ三田やお向かいのローソンが入居しているマンションに、タワー棟は隣接見たハウスの色に、それぞれ寄せています。ぱっと見２つの棟が全く違うマンションに見えるので、この２つの棟をつなぐラウンジ棟で結ぶことにより全体として一体感を出しています。
この両棟をつなぐラウンジ棟は地上２階建てですが、地下構造ではほぼレジデンス棟と一体構造です。タワー棟と併せて地下にかなり広い空間を作れたので、地下に平置き17台のスペースが確保できています。このうち14戸は住戸に紐づく専用使用権なので、一般フロアの住戸を購入しても平置きを確保するのはほぼ難しいのですが、刺さる人には刺さる設定でしょうね。タワー棟地下には78区画のトランクルームが設定されます。
ラウンジ棟 画像出典：ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス＆タワー公式Webページより。
最初に書いてしまうと、本物件の魅力は、
- 免震構造（タワー棟）
- 南北線・三田線白金高輪駅と南北線・大江戸線麻布十番駅をどちらも使える上に、三田線・浅草線三田駅、山手線田町駅も徒歩圏内である
- どうせ使うこともない余計な共用施設はばっさりカット。植栽とラウンジのみと割り切る、5260平米の敷地に50%空地率で植栽計画が豊か
- 美術館がコンセプトのため、1階各所にアートが置かれる予定
- 駐車場がタワーパーキングでなく、平置きの設定も多い
- 北側は東京タワーが足元から見える眺望
- 2021年12月が入居で近い
となりますね。
逆にライバル物件に比べて私が弱いと感じた点は、
- 低地のため古川のハザードマップにかかっている、かつタワー棟地下に配電室＋発電機室設定
- ３駅が徒歩12分以内で使えるが、絶対的に近いといえる駅がない。実際歩いてみると白金高輪駅は信号を３つ、大通りを渡るため表示徒歩分数では難しいし、これは三田駅も同様である。麻布十番駅はまっすぐのため歩きやすいが大江戸線に至っては入り口に入ってから500m近く更に歩く必要がある
- 同時期販売のスカイに劣る規模感
- 高速道路から一本離れているとはいえかなり近い
三田五丁目のこの界隈は、慶応！綱町！仲通り商店街！的な”いわゆる三田”感はないのです（といってもすぐ近くですけどね）が、庶民的な感じがして私は好きです。
物件概要：
- 物件名：ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス&タワー
- タワー棟：鉄筋コンクリート造地上22階地下2階建、レジデンス棟：地上7階地下2階建
- 内廊下免震構造タワー
- 総戸数266戸
- 東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅（4番出口）よりラウンジ棟入口まで徒歩8分、東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅（2番出口）よりレジデンス棟入口まで徒歩9分、都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅（A3出口）よりレジデンス棟入口まで徒歩12分
立地・周辺環境
麻布通りから三の橋交差点を東へ曲がり、首都高目黒線をくぐった角地が本物件の立地となります。このあたりは低地でして、周りはマンションと川沿いに町工場や飲食店が並ぶところとなります。この周辺に22階建てマンションは存在しないので上層階は良い眺望となります。このため、タワー棟最上階に眺望を楽しめるルーフトップテラスが設置されています。
赤い部分が現地。周りを見ても高い建物はお隣三田ハウスくらいしかない。
最寄りのスーパーは、サミットストア三田。駅への通勤経路から多少離れた場所にありますが、庶民的な価格帯なので安心できます。他の大型スーパーとなると白金高輪駅前のピーコックになるでしょうか。こちらはパンを含め惣菜が充実していて良いですね。
都内屈指の外食天国、麻布十番エリアにも徒歩10分程度で付きますし、三田界隈も美味しいお店が充実していますから、外食選びに困ることはないでしょう。
高速道路と麻布通りからの音が気になりますが、現地で音を観察する限り、そこまで気にはなりませんでした。ただ、西側中層階以上で遮蔽物がない場所だとベランダに出ると気になるでしょうね。サッシはT-2等級が使われています。
なお本物件から山手線田町駅まで歩いてみましたが、私の実測で17分くらいでした。信号待ちなどで前後すると思います。
建物・内装
施工はフジタです。
冒頭に述べた、「え？最新のタワーマンション？」という感想がなぜ生まれたかといいますと、タワー棟を見上げると、タワーっぽくないのっぺりとした白い建物、という感じだったからですね。下３層まではレジデンス棟と合わせたタイル張り、その上は不透明色ガラスのバルコニーです。西南角（下写真でいう右側の一部）のFIXガラスが不透明なのは、お隣三田ハウスとの兼ね合いからで、頭が抜ける高層階はきちんと透明のガラス窓でした。
繰り返しますが、この外観は周囲との調和が優先された結果であり、タワー形状とはいえ控えめなマンションであることは人によってはプラスだと思います。
ザ・パークハウス三田ガーデン タワー棟の外観。
なお、タワーマンションには珍しい、1階から住戸設定があります。内装はクラスが４つに分かれています。Comfort(40・50平米台）、Luxuary（60・70平米台）、Premium/Premium+（80平米台～）です。以下はタワー棟Luxuaryの仕様です。
- リビング天井高2530mm
- スラブ厚250mm以上
- 天然石カウンター袖壁付
- キッチン背面カップボード標準
- 日ポリ化工の磁器タイル貼りの風呂
- ディスポーザー有
- LOW-Eガラス、T-2サッシ
- 内廊下
ううむ、モデルルームで見たときはさすが高級物件だなぁと思いますが、帰ってきちんとスペックを確認すると普通です。ライバルとなるプレミストタワー白金高輪の方がワンランク上の内装でした。プレミアムになると全熱交換器や最高級トイレ仕様になってさすが、と思ったのですが。ラグジュアリーでギリギリ高級物件の範疇だと思います！なおコンフォートはもっと普通の仕様です。
ザ・パークハウス三田ガーデン タワー棟 T70Gタイプ 3LDK+WIC 70.21平米
柱の関係でどうしても梁が目立ちますね。順梁構造でバルコニー側の柱が部屋の中に入ってしまうと、室内にかなり影響が出ます。本物件は容積率400%の割に22階建て、かつ隣地との関係上どうしてもこのような柱の配置になってしまったのだと思われます。順梁でインフレームになると唯一いいことは、バルコニーに出ると空間が広い！と感じることくらいでしょうか。サッシの外に梁が落ちてませんし、逆梁のようにバルコニー内側を圧迫することもない。このため、バルコニーに出ると1600mmでも広いと思うでしょう。
価格表
タワー棟、レジデンス棟それぞれの価格表をシェアします。現在、7割程度が供給済みとのことでした。
ザ・パークハウス 三田ガーデン タワー棟 先着順価格表(2021.06)
ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス棟 先着順価格表(2021.06)
今回掲載したタワー棟の平均坪単価は600くらい。上層階の割合が低いので全体的には620～630程度になるでしょう。[SHIROKANE The SKY]と[プレミストタワー白金高輪]といったライバル物件より多少安いですね（とくにSHIROKANE The SKYは後日値上げしただけに）。駅徒歩分数やハザードなどが関係していると思われます。また、眺望が望めない部屋は価格を乗せずに、東京タワーを部屋から望めるところ（西北角～北北東～東北角）に坪単価を積んでいます。レジデンス棟の頭さえ超えてしまえば中層階でも東京タワーは見えるポジションにあります。
逆に東京タワーにそこまでのこだわりがないなら高層階の東南東中住戸の単価などは魅力あるなと思ったのですがいかがでしょうか（ゆうても1.47億円しますので、パワーカップルではもはや手が届かない単価となります、資産家・経営者・成功した士業の方などが対象になるでしょう）。
管理費は平米あたり401円、修繕積立金は同100円でした。この規模感と立地でコンシェルジュ付き・夜間警備員週7付き、ディスポーザー付きと考えれば安いくらいでしょう。駐車場は専用使用権付き平置き駐車場が49,000円、機械式駐車場が42,000円でした。こちらも立地を考えれば妥当、という水準でしょう。専用使用権付き住戸は車を置いても置かなくても駐車場代のランニングコストは支払う義務が付いています。
総評
タワーマンションの価値ってなんだろう？と改めて思いました。レジデンス棟とほぼ価格差がなく、周囲に主張しないデザインが貫かれています。住宅は目立つ必要があるのか、それとも純粋に住まいとして考えるなら、なるべく目立たない方が良いのか…後者を取ったマンションですね。ただ、竣工後に地上のヒューマンスケールで見た時ラウンジ棟と植栽がこのマンションに特別感を与えてくれるのでしょう。館内アートが身近にある生活っていいですものね。
SHIROKANE The SKYが値上げしたので、こちらのマンションは相対的に割安になりました。このクラスで電車を頻繁に使う人はいるのか、とも考えましたが、駐車場付帯率は33%ですので、残りの方は公共交通機関かタクシー移動になるわけです。白金高輪駅までは前述の通り大通りを通るので徒歩10分強、麻布十番駅の入り口までで実測9分でした。三田駅にも離れています。どの駅からも少し歩くけど、都合のいい路線を選べる、という点ではよいかもしれません。そして内装仕様や柱・梁などの間取りについては他の物件よりも若干弱いかな、と。
ぱっと見、他の物件と比べてどうよといわれると明確な強みを持たない（ごめんなさい）と思うのですが、芝浦で坪550…という最近の新築事情、周囲との調和、ヒューマンスケールで見た時に上品な佇まいを感じるであろう外観、使える路線の多さ、それがこの物件の魅力だと思われます。
↓アップしたところこんな意見もらいました！
この界隈は、バスが最強です。
古川橋または三田五丁目バス停からだと丸の内
品川
新橋
渋谷
新宿
恵比寿
目黒全てバス直通。 https://t.co/troXF3yYi8
— Shogo Tsuda | CLMのHolmes (@small5_td) June 27, 2021
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