ブリリア月島四丁目

ブリリア月島四丁目 モデルルーム訪問 概要・立地・価格・総評など

月島周辺で子育てする人なら間違いなく一度はお世話になったことがあるだろう、月島第一児童公園。この隣地に、東京建物がスクエア形式のマンションを建設しています。名付けて「Brillia(ブリリア)月島四丁目」。東京建物の月島物件としてはNTT都市開発とJVだった「Brillia Wellith 月島」に次いで二例目。月島の定期借地権新築マンションとしても「パークホームズ月島二丁目」に次いで二例目となります。

Brillia月島4丁目。月島狭域エリアの中でも良い場所に勃つコンパクトレジデンス。このCGは月島児童公園側から見たところ。

月島・勝どき・晴海界隈はいま、超巨艦マンションが販売されています。販売中だけでも、パークタワー勝どきサウス、HARUMI FLAG SKY DUO、グランドシティタワー月島(あと忘れちゃいけない、ベイサイドタワー晴海と勝どきビュータワー…)そして、これから販売が控えている「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY」と三井と野村の再開発「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」なども合わせると、中央区湾岸エリアは日本で一番高密度にマンションが建設されている土地です。

対して本物件は、物件規模がそこまで大きくなく、また定借物件と少し地味な存在でもありますが、所属事務所を通じて東京建物にのらえもんとして見学を申し込んで行ってきました。この訪問記を書くにあたって東京建物からお金は1円も頂いておりません、1:来場者アンケートを書かない、2:通常の見学者と同じ扱いにしていただく、3:ブログエントリにおいて事前確認はしないし、事実誤認以外の修正は応じない、という3点の握りだけしております(関係性の掲示)。

桜が咲いている頃の月島第一児童公園。このあたりの子育て世代はだいたいお世話になります。本物件北東向き住戸からはこの桜が見られます。

物件概要

  • 物件名:Brillia月島四丁目
  • 鉄筋コンクリート造 地上8階建て
  • 総戸数:77戸 ((一般分譲53戸、提携企業優先住戸2戸、地権者住戸22戸)他店舗1区画)
  • 東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅 A10出口より徒歩3分
  • 一般定期借地権マンション

立地・周辺環境

もんじゃ焼きで有名な月島。エリアの外から来る人にとっての「月島」は、西中通り(通称もんじゃストリート)とそのそばでほとんどの印象が完結してしまうでしょう。中央区月島は、けっしてもんじゃ一色ではなく、むしろ、タワマンと民家と商店がひしめき合う、中央区の下町というべきエリアです。近年はエリア住民の所得向上+小箱での出展が可能ということもあり、商店街でなくても、個性的な店がどんどんできている、活力ある街となります。

本物件が位置する、月島第一児童公園の一角は、月島エリアでいえば居住エリアが色濃いところとなります。月島界隈で一番大きな公園に隣接していて、駅前とはまた別の意味で、ポイントが高い希少な立地となります。バスケットボールのリングもある、いつも子どもで賑わう場所なので、公園向きはにぎやかかもしれません。

画像出典:Brillia月島四丁目公式Webサイトより

最寄りスーパーはフジマートと文化堂、この2つが常用になるかと思います。パークタワー勝どきのライフや勝どきあんず、そしてグランドシティタワー月島の下にもきっとスーパーが入るでしょうから、比較的小規模スーパーであるフジマートと文化堂の品揃えに困っても、他の選択肢はあるでしょう。

このあたりの一角は比較的閑静といってもいい路地です。観光客で賑わう西中通りとは別の個性豊かな飲食店も多いです。たとえば、本物件の向かいにあるジビエ料理の「まくら木 東京月島」は、他と一風変わった料理が出てきます。焼肉なら10番出口そばの「在市」がありますし、ゆっくりとお酒を楽しむなら晴海方向に行く橋の手前にある日本ワインの店「ビストロ961」や、清澄通りを渡ったところにあるバー「Phonoseat」がおすすめですし、立ち飲み日本酒でもよければ「つねまつ久蔵商店」をたずねてみてください。あと、忘れてはいけない「TSUKISHIMA ZUCCHERO」も本物件から歩いて3分ほど。そして、最近ランチ時の行列が長すぎて入ることが困難なコスパ最高の定食屋「魚菜はざま」も徒歩2分で行くことができます。

昼も夜も混んでいる「まくら木 東京月島」。ぜひ一度、900円のエゾシカレーを体験してみてください

最近いきなりオシャレなBarができたとビビった、魚菜はざま隣の「TSUKI」。元ケイズワン月島の跡地(笑)改装次第でここまで雰囲気変わるんだという好例。1杯1000円程度。2階は月島には珍しいガールズバーです。

いくとだいたい湾岸系マンションクラスタがいるという噂のTSUKISHIMA ZUCCHERO。お面を付けてないと訪問できない。のらえもん、実は何度か行ってますが、ボトルワインは本当に儲ける気あるの?という価格設定。

普段のマンションレポートの周辺環境ではもう少し生活に密着したことを書くのですが、今回飲食店の紹介をメインにしました、この物件は1LDK・2LDKの設定でターゲットが明確に独身・DINKS向けで、かつさほど眺望にもそこまで期待できない立地だからです。
このマンションは「街を買う」に近いですし、独身・DINKSでこのマンションを選ぶのであれば、やはり外食天国である月島で、私のおすすめのお見せを紹介したほうがいいかなと。

建物・仕様

スクエア型の内廊下仕様物件となっています。ただ、シンボリックなタワマンとは違うので、さほど特筆すべきものはありません。見

  • 天井高2,450mm、二重床二重天井
  • バルコニー奥行き1,400mm
  • 内廊下
  • ZEH-M Oriented基準
  • シザーストーンキッチンカウンター

モデルルームとなるDタイプはシューズインクローゼットに窓がついている珍しいタイプでした。ここを開ければ内廊下ながら風通しも良いでしょう。トイイレと廊下の天井がかなり低くなっていて(1,940mm)圧迫感がありますが、これは梁の下となるので、構造上しょうがないところです。また、DおよびD’タイプのみですがベランダにトランクルームがあるのは珍しいですね。隔て板はきちんとトールタイプです。

またこのDタイプはアルコーブがきちんと取れているのもポイントです。

Dタイプ。2LDK/61.17平米

駐車場はゼロ設定でした。1LDK・2LDK設定なので、付けなかったとのこと。周辺にいくつかタイムズカーシェアの拠点がありますから、維持費を考えてもバッサリカットのポイントでしょうか。

価格表

予定価格表を見せてもらえたのでシェアします。この価格表の平均値は坪457万円。上層階の売出しのほうが多いので、全戸平均は坪460〜470万円くらいでしょうか。

ブリリア月島四丁目 予定価格表 Ver.2023.11 クリックすると大きくなります

2LDKは角部屋設定のため、こちらに価格を寄せています。北東向きは公園ビュー、南西向きは日当たり重視ということですが、人気はきっぱり二分されているとのこと。

周辺の新築マーケットを見てみると、パークタワー勝どきで坪550、グランドシティタワー月島で坪700、TOYOMI TOWERはまだ発表されていないですが、たぶん560〜600弱の間と予想します。晴海フラッグSKY DUOだけちょっと様相が違って、坪410です。SKY DUO単願の方はこのマンションが選択肢には入りづらいでしょう。

月島の築浅所有権・駅近・小規模マンション・35〜60平米前後のマーケットは、だいたい坪400〜450の間ですので、その水準より若干高い、ということになります。

いま、40平米前後の1LDK、5000万円台の新築マンションを東京で購入しようとすると、選択肢がとても限られます。それこそ、「東陽町でこの価格…!」と話題になったパークホームズ東陽町くらいでしょうか。本物件は定期借地権のため、8割程度とはいえ、イニシャルコストはそれなりに魅力に見えました。もうひとつあるとしたら、これから門前仲町にできるザ・パークハウスでしょうけど、たぶん本物件より高い…となると今までなら「月島で買えないから深川エリア」だったのが逆転現象が起こることになります。

定期借地権は所有権マンションにない費用がかかります。それが地代と解体準備金で、2LDKで1万円程度とのことでした。逆に土地代の固定資産税はかかりません。土地代の固定資産税は年4万円相当ですので、月に均すと7,000円程度がコストとしてかかります。

独身用の1LDKであれば、市場性はあるなと正直思います。独身にも楽しい街ですから。しかし本物件の2LDKになると…この価格になると、豊洲有明晴海の中古タワマン2LDKに手が届いてしまうんですよね。本物件は月島駅徒歩3分の公園隣地とはいえ、資産性にもこだわりたいDINKSだったら70年定借の本物件を選ぶかなぁ…月島の飲み屋街が大好きな人ならあるいは?というところでしょうか。地代と解体準備金がかかるので、タワマンと比較しても維持費のアドバンテージもありません。新築・内廊下・月島駅徒歩3分のアドバンテージは高いので、日々の生活を意識して買うマンション、といったところでしょう。

間取り

1LDKも2LDKも1318の浴室タイプです。2LDKの50平米台と60平米台の居室面積はさほど変わらないのですが、60平米台は収納を多くしたプランなので、荷物がある人は50平米台の方を選ぶと手狭に感じるかもしれません。

1LDK間取りの中では一番秀逸だと思ったのはEタイプでした。スパン幅は他の間取りより余裕あります。トイレと寝室も離れていますし、キッチンもカウンター設定。そして洋室(1)も4畳ながら、セミダブル(もしかしたらダブルも)+机が入りそうです。

Eタイプ。1LDK/41.54平米

総評

ほぼ価格項で伝えてしまったところがありますが、本物件の総評としては、

・居住性を重視した新築1LDK(40平米前後)で5000万円台というプライスは、東京においてほぼ絶滅危惧種であり、その意味で競争性はありそう。
・対して2LDKは同じく新築駅チカ物件、かつ周辺超大規模タワマンと比べれば(除SKY DUO)イニシャルコストは安いものの、この値段だと晴海や豊洲の中古タワマン2LDKと価格帯が完全に被ってしまい、比較検討をすると苦しいところがある。
という評価となります。

しかし、私が独身もしくはDINKSだとしたら、月島の街、飲食店街はとても魅力的です。実はあまり代替の効かない街です。ライバルとしては、人形町水天宮エリアもしくは深川エリアでしょうけど、人形町水天宮エリアよりも物件価格が安く、深川エリアよりも渋い。タワマン建設は街を潰す一方で、資金の余裕がある人達を呼び込むことに成功し、その人達が街に出ることで、新陳代謝の激しい月島の飲食店街に魅力的な新店を呼び込む、そういうポジティブなサイクルにあります。

いずれにせよ、ここに独身で住んだら退屈はしなさそう。そういう若干の妄想をしながらモデルルームを後にしました。

 

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