私はもんじゃ焼きとお好み焼きが大好きです。月島での行きつけの店は西仲通り（通称：もんじゃストリート、以下もんじゃストリート）の最奥にある「つきしま小町」です。他店舗よりも出てくる種が驚異的に大きくて、ここで食べると他にいけなくなります。あまりにも行き過ぎて顔を覚えられてしまいました。昨年でしょうか、移転になると聞いていたらしばらく経つと同じブロックの一角に新店舗ができていました。このつきしま小町がある、もんじゃストリート四番街の北側一角が今回紹介する「グランドシティタワー月島」であり、現地を訪問すると「これだけの広い土地、よくまとめたな」と驚嘆するはずです。現地は既に建物が取り壊され基礎工事に入っています。

住友不動産の分譲マンション最高峰ブランドは「グランドヒルズ」。本物件は、本来タワー物件に冠される「シティタワー〇〇」の更に上位となる「グランドシティタワー」という新しいブランド名となりました。今のところ「グランドシティタワー池袋」と「グランドシティタワー月島」しかなく、住友不動産が本物件にかける並々ならぬ気合いを感じます。

■「グランドシティタワー」について
住友不動産のマンションブランドにおいて、都心タワーマンションに冠する『シティタワー』と、最上級ブランドである『グランドヒルズ』の開発で培った経験と、新たな時代の要請に応える環境性能などを商品企画に注ぎ込んだタワーマンションの最上位ブランドです。
大規模超高層ZEHタワーマンション「グランドシティタワー池袋」 「グランドシティタワー月島」2物件、5月下旬より順次モデルルームオープン
住友不動産ニュースリリースより

本物件のモデルルームは築地のニチレイ東銀座ビルにあります。このビルから建設中の本物件が見えるのでとても良い場所にありますね。

物件概要

• 物件名：グランドシティタワー月島
• 鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造地上58階建地下2階建
• 総戸数：1,285戸（非分譲住戸340戸、その他住戸30戸含む）、他店舗等25区画あり
• 東京メトロ有楽町線、大江戸線「月島」駅」駅徒歩5分、大江戸線「勝どき」駅まで徒歩9分
• 中央区最高層、制震タワーマンション

立地・周辺環境

冒頭に述べたように、グランドシティタワー月島は、もんじゃストリートの最奥地、四番街に面しています。月島駅への最短ルートは清澄通りを渡った10番出口からとなりますが、やはり歩いて楽しいのは、もんじゃストリートをそのまま真っすぐ進み、7番出口から入る方向でしょう。有楽町線であれば7番出口から、大江戸線であれば10番出口もしくは勝どきまで行く手もあります。勝どき駅は都営バスのハブになっていますから、西仲通りを更に西に進み月島第二小学校前の勝どき橋南詰停留所まで行けば、四谷・新橋・銀座・丸の内南口・八重洲口と都心への行き先も豊富です。

最寄りスーパーはもんじゃストリートのダイエー庶民的な香りが残るフジマートですが、グランドシティタワー月島の1Fには広めの店舗区画があり、ここにはなんらかの生活利便ショップが誘致されるとは聞きました。この２店舗の他には月島と勝どきにそれぞれ文化堂があります。月島で意外と苦労するのが100円ショップがないことで、晴海トリトンの中か、勝どきの東武ストア2Fまで行かないとありません。
通学校区は月島第一小学校で、子どもの足でもかなり近い場所にあります。中央区の保育園事情はかなり苛烈ではありますが、周辺の習い事はとても多く、保育園問題さえなんとかクリアできるのであれば、各種習い事がたくさんあり子育てにも良い街です。実際、昼間に街を歩くと子どもの多さに驚かされます。月島第一児童公園に行くとバスケットゴールが、月島第二児童公園に行くとジャブジャブ池があり、遊ばせることができます。

一つ補足情報です！今や勝どき•月島は保育園が余っているので激戦どころか余裕で入れます！年央の現時点でさえ1歳児クラスにバンバン空き枠があります！（赤線内）

勝どきが全国屈指の激戦区だったコロナ前とは雲泥の差なのです…なのでこの点はデメリットになりません！ https://t.co/P3cWksNpVm pic.twitter.com/yA89ka2BKW

— 中田:‖ (@paddy_joy) July 31, 2023

月島と聞くと、もんじゃ屋ばかりでしょ？と思うかもしれませんが、実に外食の選択肢は豊富で、月島三丁目あたりは路地裏を通ってもリアル三軒に一軒は飲食店では？と思うほどです。バー、焼肉屋、焼き鳥屋、定食屋、デリカッセンなど、画一的なチェーン店ではなく個人の技量で勝負している多様なお店が並びます。これが湾岸エリアでありながら、隣接の豊洲とは全く違う魅力です。そういえば、モデルルームでは、ガイジンが月島ぶらり旅をしまくる、こっ恥ずかしいムービーを見せられます、一見の価値はありますよ。

本物件は上から見ると八角形の台形をしています。単純な四角形にするよりも
・敷地配置図を見ると分かる通り、南側一角には既にマンションが立っているため、ここと正面のお見合いを避けられる
・四角形につくるよりも敷地境界の北側角に寄せられる
・北〜西方向に眺望が恵まれた住戸をたくさん作ることができる
・四隅を切り落とした短辺部分にダイレクトウィンドウを設けられる
などの利点が挙げられます。

本物件南側には、既に立っている「サンシティ銀座east」（32階建て114m）と、いま取り壊し工事中でこのグランドシティタワー月島に続いて販売される「月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業」（48階建て182m）が南側眺望を塞ぐことになります。本物件は199.45mのため、高層階部は頭を飛び越えることになります。建物の離隔ですが、サンシティ銀座eastは127m、月島三丁目南地区は150m離れています。

この位置関係から、南側を買うのであれば…35〜50階程度であればなるべく西側の住戸を、それ以下であればサンシティ銀座eastより離隔がとれる東側住戸の方がほんの僅かな差かもしれませんが選んだほうがいいかもしれませんね。

建物・仕様

棟状比の関係で、免震装置を入れられないようです。モデルルームでは制震の方が〜〜と説明されましたが、この建物形状に最適な耐震装置が制震構造ということでしょう。これは後述しますが、価格帯は月島界隈過去最高額の超高級物件となります。しかし、内装仕様そのものは、湾岸エリアのシティタワーブランドとさほど変わったところを見つけられませんでした。必要十分な仕様、これ以上はオプションで、と住友不動産は考えているのでしょう。（ならシスコンの価格をもう少し抑えてほしい小声）

• 天井高2,620mm、二重床二重天井
• 2,110mmLOW-Eサッシ
• バルコニー奥行き1,900mm
• 内廊下
• ZEH-M基準(!)
• リビングは天井カセット形エアコン
• 電子錠
• 第一種換気（全熱交換型ではない）
• 御影石キッチンカウンター、グローエ水栓

変わったところでは、タイル床が玄関の上がり框までではなく廊下とトイレまで続いていることでしょうか。タイル床が廊下まで続くのは高級物件の証です。バルコニーの隔て板は、プライバシー性が確保されるトール型。また、第一種換気を採用しているので、リビングに換気口が付いておらず、キッチン付近に換気口があるタワーマンションらしい生活が楽しめると思います。

懸念点は、駐車場付帯率が30%未満ということ。湾岸エリアのタワマンは最近駐車場の台数を削られ気味ですが、ここもご多分に漏れず駐車場が不足気味です。下手をすればブランズタワー豊洲のように車の抽選に落ちたら10年待ちを覚悟しないといけないかも…

共用施設

中央区最高峰・月島エリア最大戸数を誇る割にはそこまで共用施設がありません。営業の人も「共用施設が少ないと言われます」とポツリといっていたので売り手側にも自覚があるのだと思われます。

・30F ビューラウンジ

・30F　パーティールーム
・3F　ゲストルーム２室（和と洋）
・3F　つきしまFARM 区画貸し農園があるようです。類似施設は湾岸マンションにいくつか事例がありますが、どこも人気です。

・2F　テレワークラウンジ
・2F　キッズルーム　集会室と兼務

…のこれだけとなります。
え!?と思いましたが、このマンションは商業施設が付帯してありますし、街として月島エリアの魅力は高いので、景色を楽しむビューラウンジとパーティールームの設置で十分と住友不動産は判断した、ということです。喫茶店が目の前にあるのであれば、維持費がかかる棟内カフェはいりません。
近隣で同じく超大規模のパークタワー勝どきのような大きく割かれた共用部に見劣りしますが、しばらく住んでいれば誰も使わなくなる施設なら、いっそなくても良いというのは一つの流儀としてはアリだとおもいます。有明のタワマンは豪華な共用部が特徴ですが、同じ住友不動産が売主であるシティタワーズ東京ベイは共用部がほぼない有明唯一のタワマンです。それでも周辺タワマンよりも、現状有明の中で一番高く取引されている事実があります。

価格表

一般的な予定価格ではなく「社内検討価格」という位置づけのようです。最上階の方は売るかわからないと。すごいな。

住友不動産は、第一期に一番いい高層階を後々よりも安い値段で売り出します。彼らの主張では、近隣の中古タワマンのキャピタルゲートプレイス ザ・タワー（月島徒歩1分）、MID TOWER GRAND（月島徒歩2分）の成約が坪600〜650万円という事例があることから、新築かつ月島最大級の本物件はその上の価格帯で売り出しても買い手がつく、そういう判断です。MTGってそんなに高かったっかな？と思いましたが、低層階では坪530〜ですので、モデルルームの説明と若干違うところもあるのですが、今回は36F以上の高層階かつ広めのお部屋が売り出されていますから、比較対象としては高層階の高額成約を引き合いに出すのは納得します。近隣タワマンの高額成約事例は70平米以上のファミリータイプの部屋や高層階に偏っているので、現在の月島のマーケットとしては55平米よりも70平米、かつ眺望がひらける高層階のほうがより高い評価を受けやすいですね。

坪650万円近辺の周辺タワマン成約事例：
CGP 2023年7月　46階　坪655万円
CGP 2022年10月　49階　坪644万円
MTG 2022年11月　25階　坪650万円

実際、中央区湾岸エリアはコロナ前から坪100万円以上上がって取引が成立しているエリアですから、この価格表を見たときに49Fでこの価格かと考えると、スミフといえども第一期はそこまで攻めて来なかったなという印象です。…という感想は私が何年もマンションのマーケットを見ているからで、改めて素直な気持ちで見直すとやっぱり高い(笑)。その昔、ドゥ・トゥールを見たときに驚愕したのですが、ドゥ・トゥール第一期はこの半額です…それくらいいまの東京のマンション市場は加熱しています。

南向きが他の向きに比べて安いのは、野村不動産のタワーマンションがそびえ立つことが決まっているからです。この南向きで坪644〜660万円。眺望の良い西向きは坪751万円、北向きは700万円台からあります。ダイレクトウィンドウの設定がある角部屋は、2.2億円〜となっています。

ファミリータイプの1.43億円〜を買おうとする一次取得の人は、世帯年収2,200万円くらいからようやく検討ラインに入れるでしょうか。メインターゲットとしては真のパワカよりも、周辺マンションを売ってこちらに移住してくる二次取得の人でしょう。

間取り

本物件の弱点は間取りがよくないこと。この平面図を見て分かる通り、角部屋に外周部分に多く割り当てているので、中住戸に関しては相当スパン幅が窮屈にみえます。北側の71.97や南側の79.86はだいぶマシにみえますが…

少し詳しい人なら、内廊下であるグランドシティタワー月島のS-70Atrの玄関側洋室(1)がなぜ納戸表記ではなく洋室(1)になるのか、気になるかもしれません。実は、この洋室(1)のために、ここに面する部分だけ、外廊下にしているためこの表記が可能です。え！そんなことするの？と思った方、もう一度平面図をご覧くださいませ。
恵まれていると言い難い本物件ではありますが、マンションの資産価値は立地と規模、形状が9割以上であり、間取りは限定的な影響しか及ぼしません。同じように間取りがよくなかった富久クロスが、実物が見られる分譲後に大きく値上がりしました。一方で、各階ゴミ置き場から集約置き場への搬出ルートはキレイで、ホテルライクな暮らしがおくれますね。

総評

月島エリアで最大規模のタワマンは今後30年は本物件で決まりです。月島アドレスの中では比較的駅から遠い場所とはなるのですが、ハンデとなるような駅距離でもなく、西仲通りを西に向かって歩けば勝どき界隈のバスも積極利用できます。強烈な昭和の残滓が残る足元の街と、平成・令和の再開発タワマンのミックスという街の風景は、勝どきとはまた違う魅力を放ちます。立地面で考えると狭域ではさほどライバルとなる新築タワマンがありません。豊海町再開発は本物件より駅から遠くなりますし、有楽町線が使えるメリットが大きいです。

むしろ販売面での比較対象となるのは、CGP・MTGなどの既存タワマン中古と、エリアが勝どきで良いのであればパークタワー勝どきの即転売住戸となるでしょう。

月島という街は実は唯一無二。あまり代替案が考えつきません。隣接の勝どきよりも風情が強く残り、日本橋エリアには本物件のような超大規模タワマンはありません。広域で探す方にとってみると、山手線の外周エリアにある大規模タワマンはライバルといえます。現在のマーケットであれば、グランドシティタワー池袋・パークタワー西新宿などが挙げられます。

このマンションは、特に南向きにおいては高層階のほうが魅力が高いので、購入を検討するのであれば、第一期からエントリすることをおすすめします。入居までのスケジュールが長いので、エリアが気に入っているのであれば周辺中古、月島にこだわりがないのであれば、都心外周部分のタワマンも平行検討しましょう。

 

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