前回エントリでは、豊洲２・３丁目のタワーマンション成約価格を取り上げてみましたが、豊洲4丁目はどうなのか？というご質問がきましたので調べてみました。
画像出典：Googlemap航空写真より
2000年以降竣工＆豊洲4丁目もしくは5丁目＆平成21年以降の成約事例が10件以上の非タワーマンションは4例見つかります。
- グランアルト豊洲（平成13年築・豊洲徒歩4分・事例数18）
- プライヴブルー東京（平成17年築・豊洲徒歩5分・事例数39）
- 東京フロントコート（平成17年築・豊洲徒歩4分・事例数77）
- スターコート豊洲（平成19年築・豊洲徒歩4分・事例数55）
それぞれを表にするとこんな感じになりました。東京フロントコートが平均坪単価が若干高く、震災後の平均成約価格で220万弱です。
豊洲４・５丁目 中古マンション価格 成約事例表
↓クリックすると大きくなります
わかりやすく散布図にしますと、こうなりました。
豊洲４・５丁目 中古マンション価格 成約事例散布図
↓クリックすると大きくなります
築年数が5年近く不利な、グランアルト豊洲の健闘が目立ちます。だいたい大規模の3マンションに比べて坪10万程度低い価格でしょうか。散布図を眺めると、震災以降この地区の坪単価が10万円強下がった傾向がわかります。
もちろんグラフの横軸スケールは4年半ほどあるのですべて震災のせいというわけでなく築年数の増加による、坪単価の低下傾向もあるかと考えます。
このグラフを眺めた後で、パークタワー豊洲（坪260万円）の価格表を見ますと、
新築プレミアム10%・売主三井プレミアム10%・構造的なプレミアム10%が乗っかっている計算になります。長谷工3マンションの直近坪単価は約200万円強です。
立地はほぼ同等。建物スペック的には近隣長谷工3マンションよりも恵まれています。また平置き駐車場なので機械式のメンテ費用も見る必要がありません。
新築+三井プレミアムに納得できればほぼ同格な印象です。ただ、これは平均価格で比べた場合でして上層階の広めな部屋、坪300前後な部屋となると、豊洲3丁目マンションや晴海の新築マンションとガチンコになりますし、最上階でなくても平均より上の価格なら豊洲再開発地区の築浅中古マンションも十分比較対象に入ってきます。この辺は価値観になりますか。
はじめまして。
今回記事になった豊洲四丁目の物件を売却して住み替える予定なので、非常に参考になりました。グラフにすると傾向、価格のばらつきなどが一目瞭然ですね。
ちなみに住み替え先は晴海クロノで、これに決める際ものらえもんさんの記事は穴のあくほど読みました。感謝です。
>>poruporuさま
非常にタイムリーなネタということですかね（笑）
物件ネタ情報だけに偏らず、住み心地や周辺イベント等も取り上げていくつもりなので、住み替えた後もよろしくお願いいたします。