シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン

中古マンション探訪:シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン編(その2)

シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン編その1の続きです。
今回は、共用施設と相場観についてです。

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共用施設

住友のガラスカーテンウォール物件の多くの特徴ですが、余裕のあるロビーと控えめな共用施設という印象です。シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン編は両タワー共通の大きなロビーが最大の特徴で、他にゲストルームやカラオケルームなどが用意されています。同じ売主のザ・シンボルと共通で使えますので、シンボル内のスカイラウンジも使用できます。

・ゲストルーム6室(下写真は”ベイスイート”)
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画像出典:シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン公式Webページより

・グランドロビー
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・シアタールーム2室
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画像出典:シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン公式Webページより
・ミーティングルーム

・屋上庭園
スカイラウンジ(これはシンボル内)

シンボルと合わせて2000戸近い規模ですが、品川ワールドシティータワーズのような設備はついていません。共用施設は使わないので邪魔、という方もいらっしゃいますし、あればいろいろと維持費がかかりますから余計なものは持たないという住友流の考え方だと思います。

このマンションの最大の特徴は、内廊下とダイレクトウィンドウによるダイナミックな眺望であってそれ以外はオマケみたいなもんかもしれません。実際このマンションの部屋に入ったことがありますが、昼景・夜景とも部屋の中から素晴らしい景色を楽しめました。この感覚は他のマンションにないものです。

相場観

さて、豊洲ツインの相場観です。このマンションは、専有面積にサイクルトランクの2.38平米が含まれます。なので、他のマンションと純粋な部屋の広さを比較するとしたら2.38平米引く必要があります。部屋面積は50・60平米台のお部屋もありますが、ほとんどは70・80平米台2LDKが多い印象です。

以前使用した、成約事例グラフを上げますと

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ちなみにこのマンション、未入居住居を住友不動産が販売中ですが、既に築4年が経過してますので、それなりに成約があります。成約事例を見ると、坪260強〜220強のあたりに成約事例が固まってます。H24年あたりは坪240以下の成約が見られますがH25年度あたりからそのあたりの成約はみられなくなりました。

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階数別でグラフを書いてみますと、低層階〜上層階の方はだいたい坪20万円くらいの差と見ることができます。
もちろん、部屋の状況が違いますし、タイミングにもよりますが、35階くらいを境にして坪250万円以下の成約が無くなります。

現在の相場としては、基礎点が坪240万円前後、高層階は少しプラス査定といったところでしょうか。
豊洲地区は現在若干中古相場が上がり気味と聞いてますが、5月までのデータですと、「兆し」は見えるもののはっきりとした流れはまだ感じません。オリンピック決定を受けこの流れが決定的になるか、今後チェックしていきたいと思います。

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