SKYZ TOWER&GARDEN

SKYZ TOWER&GARDEN モデルルーム訪問 維持費・総評

SKYZ TOWER&GARDEN モデルルーム訪問 その1その2の続きです。
最後に、維持費と総評です。

維持費

管理費は驚きの平米あたり360円!(消費税8%計算)、修繕積立金は同160円です。これは、、、高いですね。70平米の部屋で3万円を軽くオーバーする設定は初めて見ました。庶民マンションとしてなら初期設定値として過去最高額じゃないでしょうか。担当の方は「これでも550戸と合わせてですから、だいぶ安いんですよ!」と強調されていましたが。

うーん高い。。。ですが、よくよく聞いてみるとこの管理費は駐車場料金をあてにしておらず、全額修繕積立金へ繰り入れる設定のようです。確かに他のマンションは「駐車場についての使用料は○○%埋まる計算で立てています」という説明をされます。逆説的に言えば「○○%埋まる事によって得られる利用収入を月々支払いのある管理費へ充当する計算」をしていることになります。

機械式駐車場は維持費もさることながら将来の修繕はベラボーにかかりますから、駐車場の電気使用料・メンテナンス費を除いた利用料については、なるべく修繕費に積み立てる方が将来の維持に不安が残りません。これについては、私よりずっと詳しいはるぶーさんのブログにて紹介されていますのでこちらを参照ください。


画像出典:SKYZ TOWER&GARDEN公式Webページより

ということで、ハイブリッド免震構造や防災設備の充実、コミュニティの創設サポートという点を合わせて考えるに「サスティナブルなマンション」と言えるでしょう。タワーマンションは維持管理にコストがかかりますが、販売政策の都合上、当初の維持コストは隠蔽されてしまいます。最初からお金がかかることを素直に出した今回の値段設定には敬意を表します。

駐車場設置率は59%。25000円〜と有明に比べると少し高いです。平均6000万円超のマンションですから、6割&月2.5万でもそれなりに入るでしょうね。電動カーシェアが2台付いてますが、あまり1110戸のボリューム感を考えるとカーシェアに多くは期待しない方が良さそうです。

総評

豊洲でプール付き物件はパークシティ豊洲以来でしょうか?といってもパークシティ豊洲に比べるとずいぶん大きいプールが付いてます。地下鉄豊洲駅から少し離れた立地条件・開放感にあふれた眺望・共用施設充実と、都会的な豊洲のマンションというより、有明マンションに近いものを感じます。

その有明との比較で考えますと、天王洲アイル・恵比寿・渋谷などのりんかい線沿線や有明・台場などのゆりかもめ沿線に通うならともかく、ほか都内・都心方面への通勤を考えれば有明よりもずっと便利な場所です。都バスも本数が多く、都心にも1kmほど近い場所になってます。ただし、豊洲物件として考えれるなら、ライバル物件より利便性で多少不利なのは否めません。

また、豊洲6丁目再開発地区に建つ第一号マンションですが、これから地区内でできていくマンション対しても駅徒歩分数だけ考えれば一番不利です。しかし、東と南を運河で囲まれる開放的な立地(一戸建ても東南角地が一番高い、しかも道路でなく運河!)を考えるなら、暮らしの快適性で言えば近隣随一のマンションと言えます。

また震災後マンションですから、豊洲2丁目・3丁目マンションより災害・液状化対策には力を入れて建てられています。

またパークタワー東雲と同じように、住んだ後に三井が住民同士のコミュニティ形成のための企画を行うようです。コミュニティ形成については結構悩んでいるマンションも聞きますから良い取り組みだと思います。

駅徒歩分数・坪単価から考えれば、一時住まいというより永住向きマンションでしょう。

このマンションをオススメする購買層

  • 年収1000万円~
  • 豪華な共用施設で楽しみたい
  • 開放的な眺望を楽しみたい
  • 内廊下が良い
  • これから周りが開発されていくのが楽しみ

強み

  • ハイブリット免震タワーマンションで内廊下
  • 超超充実した共用施設
  • 東・南・西向きは眺望確定。特に西向きはレインボーブリッジが確定
  • 豊洲6丁目公園が実質自分の庭
  • 当初一年は三井がコミュニティ作りを全面サポート

弱み

  • 豊洲駅徒歩12分は豊洲タワマンの中で一番遠い
  • 維持費が当初から高い
  • 北側の開発進展によっては夜景が見えなくなるおそれ
  • 坪15万足すと中央区晴海が買える
 

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コメント

    • はるぶー
    • 2013年 5月 02日

    あれ、有効数字が一桁書き換わってる(笑)

    ご紹介ありがとうございました。管理費とか、修繕費は仲介販売で必ず明記されるので、できれば組合の収入は駐車場をぎりぎり埋まる高めの水準に設定してそこから修繕費に回して見た目隠したいですよね。

    SKYZの設定は、なかなか英断だと思います。
    こういったブログを通じで、売らんかなで後で管理組合が苦労する設定を押し付けることがないように変わっていって欲しいな〜。

    • 有明爺
    • 2013年 5月 03日

     最初からまともな管理費で売ろうという姿勢はよいですね。あとあと管理組合で何とかと言われてもどうにもならない場合が多いですからね。過去、(今のところではないですが)修繕積立金引き上げでさんざん苦労してきた経験があるので、いつかはこういうマンションが出てくればと思っていましたが、ようやくというところですね。売る側も維持費で「ふるいにかける」つもりでしょう。

    • のらえもん
    • 2013年 5月 03日

    >>はるぶーさん、有明爺さん

    おっしゃるとおりで、後々の事を考えれば、どうせ後で急激な値上げが必須なら販売時から高い価格を設定してふるいにかけるという決断は凄いです。
    販売サイドからは相当な反対があったはずで、売主はこの物件に自信があるんだろうなと思いました。

    • ぽっぷ
    • 2014年 6月 17日

    http://farm6.static.flickr.com/5587/14436138684_537eaefa12_o.jpg

    e-mansionの掲示板に貼ってあった、Skyzの概算見積もりと比較すると、管理費+修繕積立てがここの記載より1割ぐらい低いです。
    価格の見直しと一緒に見直しされたんですかね。
    管理費に回る駐車場代が増えていたりするかもしれませんね。

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