新宿という街は、私にとって少し不思議な距離感の街です。東京湾岸エリアに住んでかなり長いこと立ちましたが、買い物にしろ打ち合わせにしろ、どうしても大手町・銀座・有楽町の軸が生活の中心になります。新宿は「若い頃に遊びによく行った街」ではあるけれど、「住むことを考えたことがあるか」と問われると、正直あまりピンと来ていませんでした。西新宿と聞いて多くの人が思い浮かべるのは、都庁前のビル群か、西口の小田急百貨店跡地の大工事、新宿中央公園、あとは思い出横丁あたりでしょうか。少なくとも「住宅街」のイメージは湧きにくい。
西新宿駅（丸ノ内線）徒歩5分、新宿駅徒歩13分の立地で、総戸数71戸・角住戸率73%・定期借地権70年という、少し尖ったプロフィールの物件が立ち上がっていると東京建物さんから案内があり、マンションブロガーのすまいよみさんと新宿にある東京建物のモデルルーム見学に行ってきました。売主は東京建物、物件名は「Brillia 西新宿」です。
Brillia Gallery 新宿。4物件の統合モデルルーム。
今回、この訪問記を書くに当たり、売主側から謝礼がでていることをあらかじめ告知させていただきます。その他は、1：来場者アンケートを書かない、2：通常の見学者と同じ扱いにしていただく、3：ブログエントリにおいて事前確認はしないし、事実誤認以外の修正は応じない、という3点の握りだけしております（関係性の掲示）。
さて当日はBrillia Gallery 新宿で販売所長の松田さんに2時間ほどご対応いただき、コンセプトショールーム、そして現地までタクシーで往訪するという、フルコースの案内でした。なお、Brillia Gallery 新宿は4物件統合のため、普通のモデルルームとは違い、内装などが再現されていない「コンセプトルーム」となっています。本物件はブリリア標準仕様からアップグレードされているため、実際は資料上でしか確認できないとのこと。
目次
物件概要
- 物件名：Brillia 西新宿
- 構造・階数・棟数：RC造 地上14階建て 1棟
- 総戸数：71戸（一般分譲54戸／地権者住戸17戸）
- 最寄り駅：東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅徒歩5分／JR・私鉄・地下鉄「新宿」駅徒歩13分（5社11路線）
- 権利形態：一般定期借地権（2024年3月28日〜2097年5月31日、解体期間含む約73年。実質利用期間は68年9ヶ月）
- 竣工予定：2027年9月下旬／入居予定：2027年11月下旬
- 売主：東京建物／施工：木内建設／管理：東京建物アメニティサポート／デザイン監修：南條設計室×Mantle
立地・周辺環境
所在地は西新宿8丁目。北側に税務署通りが接道するポジションとなります。この青梅街道と税務署通りの挟まれたエリアは低層の住宅街。ギャラリーから現地まで車で5分ほどでしたが、新宿のビル群を抜けて、急に低層の住宅街に切り替わる、ちょうど「狭間」のようなロケーションです。ご案内いただいた松田さん自身が「ここは正直ニッチなエリアなんですよ」と率直におっしゃっていたのが印象的でした。
実際に歩いてみると、東側は4m道路（42条2項道路）沿いの住宅地で、隣地も賃貸マンションがセットバックしていて、なんとか幅員を確保した格好。タワマン的な派手さはありませんが、車通りも少なく、新宿アドレスといえども夜は静かです。ビル群の「西新宿」と、中野・成子坂上の「住宅街の西新宿」の両方に片足ずつ突っ込んだ、いい意味で矛盾した立地と言えるでしょう。
新宿駅までは徒歩13分。西口ルートでユニクロ脇から地下に潜って歩くのが最短で、東口の雑踏を経由しないのがポイントです。新宿西口は現在、小田急百貨店跡地を中心に大規模再開発の真っ只中。あの西口がどう生まれ変わるのかを日常の景色にできると考えると、個人的にはかなりワクワクします。
最寄りスーパーは中規模程度となるオリンピックがそばにあります。あとは西新宿駅の方へ少し歩くとまいばすけっとがあるという構成。新宿といえども日常の買い物に困るロケーションではありません。ただしファミリー向けの大型スーパーやショッピングセンターを期待するエリアではなく、どちらかというとDINKSや単身、引退世代の方が「新宿駅から徒歩で帰れる、楽しむ」ことの価値で選ぶエリアでしょう。
建物・内装・仕様
タワーマンションではなく板状14階建てなので、構造自体はコンベンショナルですが、内装仕様と共用部は、71戸の規模にしてはかなり力が入っています。特にエントランス天井高3.5m、天井に組子細工のアート、アロマとBGMまで仕込むという、タワマンのような作り込み。松田さんいわく「単価が上がった分、差別化として設備と意匠に振っています」とのことで、事業主側の気合いがそのまま仕様にのった印象を受けました。
主な仕様は以下の通り：
- 天井高：住戸内 約2,500mm
- キッチン天板：1LDK＝フィオレストーン／2LDK・3LDK＝シーザーストーン／プレミアム：デクトン天板
- 食洗機：標準装備／プレミアムはミーレ
- レンジフード：ステンレス（2L以上）
- ディスポーザー：全戸標準
- 洗面化粧台：3面鏡、天板タイル張り上げ、変身ボール／センターボール選択可
- 浴室：タイル仕上げ（立ち上がり部分まで）／プレミアムはグラデーションパネル＋シャワーヘッド変更
- トイレ：ローシルエット（標準）／プレミアムはタンクレス＋床タイル
- 給湯：ウルトラファインバブル全戸標準
- 宅配BOX：冷凍対応BOX搭載
- セキュリティ：顔認証（エントランス・エレベーター前・住戸前）、非接触キー
- スマートホーム：IoTスイッチ標準、エアコン遠隔操作対応
- バルコニー：北向き1,850mm、南向き2,000mmの奥行き／手すりガラス＋アルミ格子（室外機隠し）
- 景観法対応：室外機をアルミ格子で隠すデザイン処理
- 内廊下マンション
トイレの床までタイル貼り、浴室タイルの立ち上がり処理、冷凍宅配BOX、顔認証フル活用、ウルトラファインバブル全給湯という装備は、ブリリアの標準ラインよりワンランク上の作り込みです。「坪単価が上がってきた中で、一般仕様では受けない」と判断したという担当者の説明は、率直でむしろ好感が持てました。
残念ポイントというほどではないのですが、駐車場11台（うち平置きは障がい者用1台のみ）の設置率約15%。新宿徒歩圏とはいえ、この坪単価を検討できるニューリッチ層には引っかかるかもしれません。
間取り
Brllia西新宿 Cタイプ。63平米。南東角住戸
全体配棟は南向きA・B・Cタイプ、北向きD・E・E’（8階まで）・Fタイプ（9階以上）、最上階のみプレミアムフロアでGタイプという構成となります。北向きには30平米台の1LDKを階あたり2室を用意して単価を抑え、ある程度眺望が確保される9階からは1LDKを2つセットにした広さのFタイプが用意されています。
事例にあげたCタイプは南側3LDKの中でも日照と採光、5階以上であれば更に景色も用意されている間取りで、バルコニー奥行きが2,000mm確保されています。新宿というエリアにおいてバルコニーの奥行きがここまで確保されているのは立派です。サービスバルコニー部分が室外機置場となり、ここは景観法と通風確保のため、アルミ格子の室外機隠しとなりました。
ブログ読者もお気付きの通り、3LDKとしては正直タイトです。4.0畳・4.3畳の洋室設定、かつ収納が少なめですので、ファミリーで子ども2人を想定すると若干厳しいかと思います。ただ坪単価と総額の間の中で、3LDK表記を確保するにはこれしかないという理屈もよくわかります。子ども1人もしくは夫婦共働きでどちらもリモート部屋が欲しい、冬服はクローゼットサービスなどを使う、といった用途だとハマると思います。
価格
予定価格表を掲載します
この物件は定期借地権マンションで、持ち主は個人一人の保有です。よくいわれるのは定借のディスカウント率はざっくり2割といわれているので、所有権マンション換算をすると、価格/0.8でだいたいの価格が出てきます。上記価格表に掲載されている平均坪単価は727.2万円。所有権換算で巻き戻すと、所有権900万円程度の物件として考えることができます。
西新宿8丁目で現時点で競合物件は存在せず、若干広域で見ると、笹塚のタワマンや山手線内側の新宿御苑よりが上げられるでしょう。本物件は板状であることを考えると、実質的な競合は「山手内側の所有権1,000万円超」か「中野エリアの所有権700万円前後」。西新宿という立地で坪627万円〜という価格はうまく間を取った形となります。
新宿徒歩圏・角住戸率73%・設備仕様を盛っている、という商品性を700万円台で検討するか、定借の出口に身構えて中野の所有権に流れるか。ここは価値観の問題となります。商品性は磨いているので、この価格に納得感があるかですね。
Brillia西新宿建設現地。東側はマンションが立っているため、角部屋といえども日照はきたいできない。西側も4m幅道路の向こう側にマンションが立っている。北側は上層階に行くほど抜けてくる。南側も5階以上であれば隣地の戸建てを抜けて西新宿の眺望が楽しめます。
総評
西新宿は、私のような湾岸住まいから見ると、これまで「住む街」としては視野に入っていませんでした。しかし、徒歩で新宿に帰れる、酔っ払っても歩いて帰れる、西口再開発を日常の景色にできる、という価値は、定借でディスカウントされた坪700万円台で買うならば検討できる範囲内だと思います。年収2,000万円前後のDINKS、もしくは中野エリアからの住み替えシニアにとっては、ちょうど「穴場」として機能するポジショニングでしょう。
金利上昇でDINKSの予算感が1.3億→1〜1.1億に下がってきている今、プレミアム住戸や上層階3LDKのレンジは、正直「買える層」の層が薄くなっています。逆に低層階の1DK・2LDKの6,000万円台〜1億円前半のレンジは、新宿徒歩圏の賃貸に払い続けるよりは、と考える層には刺さりそうです。と、色々考えたのですが、、、本物件で一番刺さる人たちは、「子育てが終わってダウンサイジング」だと思いました。大江戸線・丸ノ内線で多方面医療アクセス（慶應病院・東京女子医大・国立国際医療研究センターなどにアクセスが容易）、そして日本最大級といっていい新宿駅徒歩圏の商業/文化集積へのアクセスを考えると、勤労層ではなく余裕のある引退層にぴったりです。もちろん、新宿が好きなDINKSにもウケるでしょう。
西新宿の現地を訪ねると、新宿徒歩圏とは思えないのんびりとした雰囲気すらあります。販売所長も「現地まで来てもらえると継続は結構していただける」とおっしゃっていたとおり、現地を見る価値はあります。
ブリリアギャラリー新宿では、4物件が並行販売されており、西新宿以外にも立川、町屋、世田谷上北沢という定借・所有権混在のラインナップを一気に見られるのは、購入検討者にとっては貴重な機会でしょう。エリアも価格もターゲットも違う4物件を同じ目線で比較できるのは、東京建物の拠点ギャラリーの強みです。
西新宿8丁目という、今まで分譲マーケットにほとんど登場してこなかったエリアに、71戸の板状マンションが立ち上がる。新宿の再開発が一段落する頃には、この「狭間の住宅街」がもう少し分かりやすく評価される日が来るかもしれません。そういう若干の妄想をしながらモデルルームを後にしました。
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