パークタワー勝どき

パークタワー勝どき ミッド/サウス 第一期訪問レポート 価格表・概要・立地など

長らく再開発の取り壊しと建設工事が進んでいた、【勝どき東地区第一種市街地再開発事業】。コロナで直前の案内会開催断念を経てついに本日!モデルルーム事前案内会がオープンしました。その名も「パークタワー勝どき ミッド」「パークタワー勝どき サウス」。この再開発事業はトリプルタワー計画ですので、そのうちB街区となるノース(?)が登場しますが(CGにもグレーで書かれている)、先行してこの2棟の情報が公開・販売されます。

なお、第一期販売は【パークタワー勝どき ミッド】の22階より上層階、かつ2LDKと3LDKの一部住戸のみ販売となります。サウスについては建物の概要も価格表すら案内されませんでした。建物としてはサウス棟のトライスター型の方が目を引いて、また規模も大きいためシンボリックに感じるのですが、なんといってもミッド棟は地下道で駅直結な上に3階までは商業施設、8階に共用施設を固めて配置されています。商品力の高い方から売り出す作戦です。

コンセプトは「GRAND MARINA TOKYO」「FEEL NEW WIND しなやかに生きる。」全体的に大型客船をイメージしたデザインコンセプトでまとめられます。マンションのデザインは最近飛ぶ鳥を落とす勢いのホシノアーキテクツ。

画像出典:パークタワー勝どき ミッド/サウス 公式Webページより

本物件、勝どき駅のある清澄通りから2ブロック離れているのですが、今回のマンション開発に合わせて勝どき駅直結、135mの地下道まで建設してしまいました。こんな剛腕なマンションプロジェクト、かつてあったでしょうか?最近ですと、GINZA SIXが銀座駅と地下道でつながりましたけど、あれと同じレベルです…さすが三井不動産。

すでにエントリーされた方向けに事前案内会のお知らせメールが来ましたが、毎回即埋まります。追加案内も本日(9/4)にありましたけど、こちらも即日埋まっています。まさに案内会争奪戦…東京都中央区で過去含めてもここまで大きいプロジェクトはHARUMI FLAGくらいしかなく、あちらと違って直結物件だけあって、駅遠という最大のネガティブポイントに悩む必要が無いので期待の大きさを感じます。

物件概要:

  • 物件名:パークタワー勝どき ミッド/サウス
  • 地上45階建て免震タワーマンション(ミッド)、地上58階建て制震タワーマンション’(サウス)
  • 総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸(ミッド)、総戸数1665戸、販売総戸数1109戸、事業協力者住戸556戸(サウス)
  • 勝どき駅と地下道で直結徒歩1分。ミッド棟内にスーパー・保育所・スポーツアリーナ・クリニックモール・コンビニなどが入居。また4階から7階はオフィスビルとなる予定。
  • 大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分(ミッド)、徒歩2分(サウス)

立地・周辺環境

上記項目でも語ったように、ミッド棟は新しくできた勝どき駅改札から地下道で直結することになっています。地下2階からこのエスカレーターを登ると、地下1階エントランスへ直結。マンションのエントランスの手前、行き帰りの導線上にコンビニが配置されます。

パークタワー勝どき エントリー者限定ページより

 

パークタワー勝どきミッドは地下道直結。エントランスの地下一階へ居住用エレベーターでダイレクトアクセス。なお、サウス棟は直結ではないので一度地上に出ないといけないという仕様です。商品力としてはミッドがやはり高い。

勝どき駅周辺は近代的なタワーマンションと雑居ビルが織りなす風景といいますか、お隣月島と比べて建物一つ一つの粒度が少し高いエリアです。地下鉄は大江戸線しかありませんが、東京BRTやバス、自転車も含めれば多彩なアクセスが可能です。すぐ目の前は環状2号線と首都高晴海インターがあるので、車でも便利な場所です。スーパーも飲食店も棟内入居。他にも駅そばに文化堂と東武ストアがあります。勝どきエリアは雑居ビルの中に入る飲食店や子供向けサービス店も多く、月島や築地も徒歩/チャリ圏内ですから、利便性に困ることはないでしょう。

湾岸のタワーマンションとなりますと、魅力のひとつに優れた眺望と考える方が多いと思いますが、こちらは残念ながら既存のタワーマンションに囲まれた位置関係にあります。

GoogleEarthで真北側から見た立地

 

このGoogleEarthでみれば一目瞭然です。

パークタワー勝どきミッド/サウスの周辺タワマン・オフィスビル名称

周辺のタワマン名を追加してみました。

特にサウス棟は58階建てと圧倒する高さなのですが…お隣THE TOKYO TOWERSも58階建て、勝どきザ・タワーも53階建て、ドゥトゥールは52階建てと、周辺を圧倒するほどではありません。勝どき一帯は超弩級マンションだらけ。大規模タワマンが多い東湾岸エリアの中でも、勝どきは白亜紀の恐竜のような進化を遂げているので比較するとこの規模でも普通??に感じてしまいます。

気になって調べたところ、日本の大規模マンションランキングは計画を含めると、1位はぶっちぎりでHARUMI FLAG。2位がTHE TOKYO TOKERS、3位がこのパークタワー勝どきミッド/サウスでした。全部勝どき駅物件となります(!!)。ただしノース(仮)を入れたら2位と3位が逆転することになります、日本屈指の大きなプロジェクトが立ち並ぶエリアなのです。

南東向きは運河をはさんですべてドゥトゥールと130m離れているとはいえお見合い。開けているのは西・北・北西側となります。北東側も隣のB街区(ノース?)の頭を越すと眺望が楽しめますが、こちらの方向では3つほど再開発の勉強会が立ち上がり、いつかタワーになるのでは?というお話でした。

ミッド棟・眺望シミュレーション

方角は6方向。①西、②北、③北西、④、北東、⑤南東、⑥南です。このような変則的な形をしているのはお隣サウス棟(とノース棟)の影響を極力少なくしながら、スパン幅を稼ぐためだと考えます。

パークタワー勝どき ミッドの方角

モデルルームで見ることができる6方向を共有します。すべて30階からのシミュレーションです。

①西:最も恵まれた眺望です。浜離宮の緑と東京タワーが見られます。サウスに近い方向の角部屋はサウスと40mしか離れていないため、角部屋ですが単価は割安です。

パークタワー勝どきミッド 30階西方向シミュレーション

②北:聖路加ガーデンを正面に見た方向です。勝どきビュータワーも見えますね。こちらの方角の眺望も素晴らしいのですが、画像右側部分の勝どき駅近傍に再開発勉強会が立ち上がったということもあり、この眺望は15年後?くらいには全く別のものになるかもしれません。といっても、まだ再開発計画にもなる前ですし、まだまだ先の話、ともいえます。

パークタワー勝どきミッド 30階北方向シミュレーション

③北西:西方向に続いて眺望に恵まれています。浜離宮、東京タワー、そして部屋によってはスカイツリーも見えるはずです。

パークタワー勝どきミッド 30階北西方向シミュレーション

④北東:B地区が被ります。また前述のように、再開発勉強会がうまくいくとゆくゆくは…という方角ですね。

パークタワー勝どきミッド 30階北東方向シミュレーション

⑤南東:スカイリンクタワーとドゥ・トゥール3兄弟が真正面に見える眺望となります。棟の東寄りになればなるほどマシになるはずです。正面晴海スカイリンクタワーまでは運河をはさんで130m。正対していないことを評価するか、といったところですかね。

パークタワー勝どきミッド 30階南東方向シミュレーション

⑥南:サウスが被ってしまう位置関係にあり、こちらも南東と同じく南側にしては、若干弱気のプライスとなります。被りはもちろん、運河に近い方がよりマシとはなります。正対していないとはいえ、視界の半分がふさがれてしまうんですよね…後述しますがM-64Csは間取りが良いだけに惜しい。

パークタワー勝どきミッド 30階南方向シミュレーション

建物・内装

再開発事業案件は時間もかかる関係上、どうしても土地の取得原価が高くなります。第一期は平均坪425万円程度(営業談)とのことでしたが、その価格の割には、本当に普通のマンションといいますか…なんとミストサウナもついてませんでした。なお、ミッド棟は免震構造です。2期以降の販売となるサウスは制震構造となります。

ミッドの仕様は以下の通り。

  • 天井高2650mm(2600mmもあり)
  • 順梁2270mmサッシ
  • 奥行1800mmバルコニー
  • スラブ厚280mm
  • キッチン背面カップボード標準
  • ディスポーザー有
  • タンクレストイレ
  • 保温浴槽
  • 内廊下

モデルルームを見ましたけど、オプションが入ってて標準仕様のイメージが掴みづらいです。また、各階にはそこそこの広さの防災倉庫が付いています。おまけ程度のトランクルームもありますが、住戸横は確約されません。

ミッド棟は、くの字型の形をしているため、凹んだ側の間取りはあまり恵まれず、伸びた側の間取りは恵まれています。そしてこの伸びた側は、総額が高くなる3LDK間取りが並ぶこととなります。今回、お求めやすい(?)2LDKのお部屋限定で考えてみますと、一番恵まれた間取りはM-64Csに感じます。

パークタワー勝どきミッド 27階から41階フロアプラン

 

ただ、M-64Csは先ほど書いたように、眺望を考えると、正面視界半分をサウス棟に塞がれてしまっています。その代わり坪単価は抑え目。8,090万円・坪単価416万円からあります。

パークタワー勝どきミッド M-64Cs 画像出展:エントリー者用ページより

普通に考えれば、スパン幅は短く、行燈部屋があるものの、浜離宮方向が見えている眺望。3人暮らしならまぁ許容範囲に収まりそうなM-56Bnwの高層階、7,650万円が一番人気になるのではないかと思うのですが、いかがでしょうか。

パークタワー勝どきミッド M-56Bnw 画像出展:エントリー者用ページより

・・・てなこと思ってたら営業さんからこんな紙を渡されました。営業さんが今回売り出す2LDK間取りをどう考えているのかわかりやすいですね。トレードオフということで。しかしこんな資料まで用意しているとは笑。

パークタワー勝どきミッド 2LDK比較表(営業作成)


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(以下2020/09/07更新)

共用施設

ミッドは8Fに共用施設を集約。さらにサウスの共用施設と相乗り設定です。ただし宿泊施設だけは個別となります。なお、ノースも相乗りするのではないか、とのこと。

このため、共用施設の数は周辺タワーマンションの中でも相当充実したものとなります。

ミッド棟共用施設

以下8F:

パークタワー勝どきミッド 共用施設見取り図

  • ウェルカミングラウンジ 24時間
  • スタディラウンジ 24時間
  • ラウンジパーティールーム 24時間
  • キッズパーティールーム 24時間
  • シアタールーム
  • フィットネスルーム 24時間 パーソナル用スタジオ付き
  • ゴルフレンジ
  • 貸し切り利用用プライベートサロン
  • ゲストルーム 5室。うち3室は昼間のパーティールームとしても使用可能

パークタワー勝どきミッド 共用施設1

パークタワー勝どきミッド 共用施設2

3F:

  • コミュニティスペース、個室ブースや会議室スペース付。

サウス棟共用施設

1Fと2Fと屋外

  • キャナルフィットネス
  • キャナルラウンジ
  • キャナルカフェ
  • キャナルスタジオ
  • グリーンサイドコテージ
  • プレイグラウンド
  • ランドリー
  • ゴルフレンジ
  • ブックコリドー
  • キャナルテラス
  • ゲストルーム 5室。うち3室は昼間のパーティールームとしても使用可能
  • カンファレンスルーム
  • BBQガーデン

53Fルーフトップラウンジ、スカイラウンジ

サウス棟 スカイデッキ 8万円で貸切利用も可、らしい。

目玉はルーフトップ付きのスカイラウンジで、こちらはミッド・サウスどちらも使える設定です。飲食できる地上180mのスカイデッキは数ある国内タワーマンションの中でも最も高い位置にある場所ではないでしょうか。うらやましい。

パークタワー勝どきショップデッキイメージ図

ミッド棟は1階から3階に商業施設が作られますが、2階と3階には上記イメージ図のようなデッキ付きの飲食店が入居する予定です。なんと三井が入居者の意見を聞きながら責任をもって入れるとか。これは期待が持てますね。

価格表

今回売り出し対象となる、22F~45Fまでの価格表を共有します。

パークタワー勝どきミッド 中層~高層階 第一期予定価格表 2020/09版 クリックすると拡大します

パークタワー勝どきミッド 中層~高層階 第一期予定価格表 2020/09版 クリックすると拡大します

22F~41Fスーペリアフロアの掲載坪単価平均は420.2万円。坪単価最安は南73Cs/24Fの390.0万円でした。上下階層差はあまりなく、角部屋もお見合いが多いせいかプレミアムが付かない(南角はむしろ中住戸より割安)ので、平均坪単価との凹凸はそこまでないですね。

中住戸で比較すると、

西>北西>北=北東(高層)>南東>南

という順番になります、ほぼ眺望順となります。方角ではなく眺望に価値が付くという値付けですが、正しいと思います。湾岸タワーマンションもコモディティ化する中で、差別化ポイントとなるのは①利便性②眺望と開放感③間取り、だと思うのですが、特にミッドは②は全住戸の半分は何かしらお見合いとなってしまうことから、浜離宮ビューには高い価値が付いて当然でしょう。

なお、角部屋の一部とエグゼクティブフロア(42,43F)中住戸のお値段・坪単価が近づきすぎて、ちょっと角部屋買うならもうワンフロア上を狙わない?と思ってしまうあなた、それ正しいと思います。

本物件の標準プランとなる3LDK南・南東は9,000万円という総額が相当強く意識された値付けとなりました。こう改めてみると、一次取得層にとって新築勝どきタワマンの3LDKはもう高嶺の花ですね…世帯年収1,500万円30代DINKSとか、住宅取得のための親贈与非課税枠3,000万円上限まで支援してもらえる家庭でないと、背が届きません。低層階は3LDKがほぼなく、1LDK、2LDKですのでそちらに期待することも難しいです。なお、「低層階はこれよりも安くなる?」と聞いたところ、「第1期はコロナの影響もあり様子見としてむしろ想定より安く出しました。人気が集まるようですと、低層階だからといって安くすることは無くなってしまいますね。ご存じかと思われますが、事前案内会は即日いっぱいになるくらい関心を寄せていただいておりますので」ということでした。

ブランズタワー豊洲が平均坪単価400、シティタワーズ東京ベイも最近の売出住戸は坪400前後と聞くと、パークタワー勝どきミッドの第1期坪420万円は、決して高くはないと思うんですよ。こちら、低層階を含まない中層から構想の標準フロアの坪単価ですからね。特に南側だと坪400を切る住戸もいくつかあるので。先ほど述べたように、一次取得層には激辛かもしれませんけど、この周辺の買い替え客、10年前に湾岸エリアで3LDKを買われた方でしたら、この間の値上がりと残債減少を合わせれば、2000~3000万円は固いと思いますので、売却→購入という方なら十分検討範囲に入るかと考えます。

周辺相場

ここ最近売り出された新築マンションの平均坪単価を坪単価順にあげていくと:

ミッドタワーグランド 月島2分 坪424万円
リビオレゾン勝どきnex 勝どき9分 坪420万
ブランズタワー豊洲 豊洲4分 坪415万円
リビオレゾン月島ステーションプレミア 月島2分 坪410万円
ベイサイドタワー晴海 勝どき10分 坪359万円
パークタワー晴海 月島12分 坪345万円
パークホームズ月島二丁目(定借マンション) 月島3分 坪341万円
HARUMI FLAG 勝どき16分〜 約坪300万円

同じ中央区でも、橋を渡ってアドレスが築地に変わると坪450万円以上となります。パークタワー勝どきミッド棟は中・高層階スーペリアフロアの平均で坪420万円なので、周辺の2019-2020年新築相場から比べると若干”安い”とさえ思います。単に新築マンションが高騰しているだけ、ともいえますが・・・なお、内装についてはいわゆる高級マンション仕様に近づけようとすると、数百万円かかってしまうので、1.1億円以上する角部屋を検討するなら価格差があまりないエグゼクティブフロアの中住戸を選ぶ戦略もありでしょう。

なお、隣接エリアのTHE TOKYO TOWERS(築13年)の直近1年間成約事例平均が坪319万円、勝どき ザ・タワー(築4年)は同坪370万円ですので、こちらと比較すると、1年坪4万円の減価をカウントすると若干高くなりますが、ここは勝どき駅と地下道で直結徒歩1分の新たなエリアNo1物件なので、これくらいの差であれば新築であることも勘案して特に勝どきザ・タワー中古と比べてもバリューがあるでしょう。

維持費

管理費は平米あたり約358円、修繕積立金は同122円で、合計480円/平米が維持費となります。昨今のタワーマンションの中では、比較的安い方に着地しました。もしかして地権者に配慮して安く抑えられているのかもしれません。心配なのは駐車場の設定です。

ハイルーフ29台(38,000円)、ミドルルーフ51台(36,000円)、ノーマルルーフ87台(34,000円)。
その他にEV用ハイルーフとフラットパレット(それぞれ40,000円)が6台、平面駐車場が3台(42,000円)となりますが…正直戸数に比べてて駐車場台数が圧倒的に足りません。特にハイルーフ設定が29台。億ションが軽く100戸以上あるのにこの設定は非常に窮屈です。全高1,800mm対応のミドルルーフ51台と合わせても80台分しか確保されておらず、駐車場優先権があるプレミアム、エグゼクティブを除く戸数でミドルルーフの争奪戦が起きる気がします。

なお、地味にバイクもミニバイク8台+大型9台しかなく、これも全然足りませんね。環状2号線そばで首都高ICも近いだけに、車があれば相当便利な場所なだけに残念です。

総評

いろいろ書きましたが、営業さんがおっしゃったように「第一期はあえて坪単価を抑えました」という言葉には偽りがないと思います。私の事前予想より若干下回ったマンションは久しぶりです笑

勝どき駅に地下道で繋がり、更にB1Fにコンビニ、1F、2Fにスーパー、そして2F、3Fにはカフェ営業など下駄履き商業施設が充実していますし、8Fの共用施設やサウス棟との相乗り施設を考えるとマンションの中で完結できるくらい便利でしょう。

また、大江戸線だけでなく、頻繁に通るバスやBRTも充実しており、移動手段は多彩です。

一点懸念はこの価格についてこられる一次所得者がどれだけいるのか、ということでしょうか。3LDKの目安は9000万円、角部屋は1億円越えが基本というのは住友のタワマンを除き、勝どき界隈の新築タワマンの中では新価格といえます。手持ちマンションで含み益を存分に持つ周辺住民がまず第一ターゲットかと考えます。

勝どきエリアのシンボリックなタワーマンションであることは間違いありません。港区内陸に行くと坪600〜700、港区湾岸で坪500、築地板状で坪450-500という世界観の中で、勝どき駅徒歩1分坪420万円というのは、想定外の内装仕様の低さとはいえ、住むには全く問題がないですし、新築の気持ちよさはありますので、第一期は売れると思いますね。22階より下、サウス棟の売出しが始まる年末以降にもう一度レポートを書きたいと思います。


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