モデルルーム訪問

ルフォン上野公園 ザ・レジデンス訪問レポート 価格と総評などまとめ

Twitterでよく呟いていますが、のらえもんは上野公園が大好きでよく出没します。
上野駅公園口から国立博物館前〜弁天橋の方に歩くのは理想の散歩コースであり、博物館・美術館が年がら年中興味をそそられる催し物をしていて、風情がある。何度行っても飽きませんし、上野に相当通い詰めていました。正直な話、湾岸民にならなかったら上野の方に住んでいたと思います。しかし、いろいろな事情があってそうはならなかった。

現地モデルルームから歩くこと約10分。上野公園の桜。

ですので今回、読者からリクエストがあって行ってきた「ルフォン上野公園 ザ・レジデンス」は以前から興味をそそられるマンションでした。

物件概要:

  • 物件名: ルフォン上野公園ザ・レジデンス
  • 総戸数99戸
  • 山手線・京浜東北線鶯谷駅徒歩3分
  • 山手線ほか上野駅徒歩9分
  • 日比谷線入谷駅徒歩5分

立地・周辺環境

最初に言います。こちらの物件を鶯谷物件としてみるか、上野物件としてみるかで評価が全く変わると思います。正直、私は「鶯谷」という単語を聞いて先入観がある人ですし、鶯谷北口方面の物件ならここよりももう少し相場も安いんですよ。

といっても、本物件は「ザ・鶯谷」という立地ではありません。ラブホ街メインは鶯谷北口の方であり、南口にもあるものの、本物件から鶯谷への通勤経路途上にはなく(かすってはいる)、おじさんたちの飲み屋の横を少々通るだけ。後は線路の脇の通路を通ればすぐに本物件のサブエントランスに着きます。

鶯谷駅南口階段下。階段を上って線路を渡ればすぐ。鶯谷昭和オッさんゾーンはここだけを通る。

サブエントランス方向。この細い通路を通れば鶯谷駅。

つまり、信号も横断歩道もなく山手線駅までいけるのです。もうひとつのディープゾーンは入谷駅の方ですし、こちらにはドラッグストアなどもあるので、毎日の生活の中では行くことも多いと思います。なお、私の大好きな上野公園には鶯谷駅方向に行き、階段を登って忍岡中学の横を通ればあと少しで国立博物館裏手側に出ます。もし私が本物件に住んでいたらたぶん毎朝ここを歩くでしょう。

そして、上野物件(といっても入谷口ですが)として見るなら、都内有数のビッグターミナルまで歩いていける距離にある物件ですから、多少の交通量や騒音は感受すべきだと思いました。上野から都内各所だいたいどこでもいけます。一箇所歩道橋を渡らないと行けない場所もありますが、その経路ならこちらも信号なしでマンションにたどり着きます。

画像出典:ルフォン上野公園ザ・レジデンス公式Webサイトより

最寄りスーパーはイオン系列のまいばすけっと。野菜は切ったもののパックが中心ですが、お肉や調味料などコンパクトにまとまっていて、日々の暮らしには大丈夫でしょう。私なら土日に自転車か山手線に乗って御徒町の吉池を使うと思います。

西側は線路、東側は4車線道路に挟まれています。西側は線路といっても高低差があるので、4Fくらいから視線が抜けます。8Fくらいになると視線正面は上野公園の森になるでしょう。東側は道路を挟んだ向こう側は小規模なビルや学校などがあります。道路のおかげで離隔は取れていますし、目の前の道路も交通量はおおくありません。こちらの方向は10F程度から抜けます。抜けた向こうにスカイツリーが見えます。東西どちらも採光が取れているのはこのエリアでは希少ですね。

線路向かって反対側、忍岡中横から建設現場を見る。線路とはいえこれくらい離隔が取れている。

ルフォン上野公園ザ・レジデンス建設現場正面エントランス方向。東側接道は4車線。

建物・内装・共用施設

売り主のサンケイビル(ルフォンシリーズ)は内装や細やかな使い勝手にきちんと配慮した設計をすることで知られています。そういえば、湾岸物件のバンベールルフォン辰巳も板状マンションとは一線を画す、良い内装が印象的でした。

他のマンションの場合、2LDK3LDKと1LDKは仕様を変える事が多いのですが、本物件は1LDKも同じ仕様となります。食洗器も床暖房も1LDKに入ります。

  • 二重床二重天井、リビング天井高2450mm
  • 内廊下
  • 西側二重サッシ
  • ミストサウナ付き浴室暖房乾燥
  • フィオレストーンキッチン天板
  • トイレ手洗いカウンター付き

ロビーの横には6席ほどのスタディスペース「フレックスラウンジ」が用意されていました。Wifiも飛んでおり、テレビ会議も可能とのことでした。

価格表

ルフォン上野公園ザ・レジデンス 予定価格表2021.03末

全戸平均坪単価は400くらいですね。普通、単身者用のお部屋に坪単価を寄せて、ファミリータイプの坪単価は軽くすることが多いのですが、こちらは上階のファミリータイプの方が坪単価乗ってます。眺望や採光の事を考えると当たり前といえば当たり前ですが、これなら私は1LDKの方が魅力を感じます。上記は予定価格表でして、先着順ならモデルルームタイプの71.71平米のお部屋をまだ選べます。

総評

すいません、個人的感情がモロに入ったことをいいますと、私がアラサーで独身だったら、ここの西側1LDKを超真剣に検討して…買ったかもしれません。上野公園徒歩圏というポイントの加点が高すぎてその他は些末な問題に見えてきます。それじゃぁなんでブリリアタワー上野池之端を買ってなかっんだって言われますよね、うんわかる。私、一応妻に提案したんですよ。湾岸のほうがいいじゃんと秒で断られましたけど。だから「アラサー独身だったら検討していた」。

ルフォン上野公園ザ・レジデンス Cタイプ。1LDK/31.60m2。西向きなので防音のため二重窓設定。この間取りは柱が外に出ているのでこの平米数ながらSICまでできている。トイレもきちんと手洗いカウンター付き。食洗器装備のフィオレストーン天板キッチンで床暖房。バルコニー奥行きは1800mmできちんと使えるサイズ。きちんとした分譲クオリティの1LDKで良い。

モデルルーム訪問後に、上野公園まで歩き、その後不忍池の弁天橋のボート乗り場を見て、強烈に「やっぱりここに住むのも良かったかもなぁ」と思ってしまいました。そして低金利の今、3848万円1LDKなら、住宅ローン+管理修繕考えてもギリ維持費12万円で収まる。うん、晴海フラッグとか余計なことを考えずにGOだったでしょうね。そして音なんて慣れの問題と割り切って、西側チャレンジしたでしょう。そして桜の季節は毎日散歩しにいくんだ。

桜の季節の上野公園。カメラを向けたら右のおっさんがじっとカメラ目線を保ってた。

価格ですが、入谷・鶯谷物件と考えると若干高いです。坪30~40くらい。上野御徒町物件と比較すると、ほんの少しですが安い。

例えば、
リビオレゾン上野入谷 ザ・テラス:坪360万円
クレヴィア上野御徒町:坪415万円

とちょうどここの物件が立地的にも価格的にもエアポケットのように入り込むんですよ。そして冒頭述べたように、上野物件とも鶯谷物件とも言える。この2物件だと私はスルー(失礼)していたかもしれないけど、上野公園に信号なしで行ける価値、プライスレスってことにしておきます。予算的にはたまに出る池之端アドレスの築ン十年の中古マンションならいけるし、あちらの方が立地いいです。あとは新築かどうか、ときめきの問題ですね。


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