有明

江東区有明エリアついて。今後建つマンションはある?いまのタワマンの評価は?まとめてみた。

読者様からこのような質問が寄せられたので、今回も全力でお答えします。

のらえもんさん、有明は今後マンションが建つ計画がありますか?
有明マンション中古新築まとめた紹介をお願いいたします!

なるほど。結論から申し上げますと、一か所「もしかしてマンションになるのでは?」と思われる土地があります。今回はそれを含めて改めて有明エリアのマンション解説について語っていきましょう。

有明でマンション計画が発表される可能性が高い土地

元ディファ有明、現東武有明ベースの土地ですね。有明コロシアムが目の前で、道路のはす向かいは有明ガーデン。有明テニスの森駅もすぐ、国際展示場駅までも徒歩6分くらいの表記でいけそうで、有明1丁目なので北西方向も眺望が抜けています(北西方向は2丁目よりも1丁目の方が良好)。3方向道路ですので有明エリアの中では一等地です。

今は、PorsheNowやZeroBaseARIAKEが建ってますが、どちらも期間限定であるとアナウンスされています。ポルシェは2021年8月31日までですね。この土地は東武鉄道は10,411平米です。更にお隣の技研製作所があったのですが、現在は空地です。技研の土地は4,657平米あるので、もしこの2つの土地がまとまることになったら、約1.5万平米の土地となります。近隣ブリリア有明スカイタワーの敷地面積が18,273平米のため、三方道路で800~1000戸規模のタワマンを建てられます。→技研さんは新社屋を建てられるそうなので、1万平米のままでした。ブリリア有明シティタワーの敷地面積は9,494平米なのでこれよりちょいと規模の大きなものなら建てられそうです。エントランスの市によっては「有明テニスの森駅西口徒歩1分、BRT新駅徒歩1or2分」表示ができそう。そういえば東武鉄道はブリリア有明スカイタワーの事業割合40%持っていましたね。

といっても、2020年中期経営計画推進資料には有明一丁目開発については書かれていないので、プロジェクトがもし発表されるとしてももう少し先になるかもしれません。2017の中期経営計画にはきちんと書かれていたんだけどな。

東武鉄道中期経営計画2017より

有明で新築分譲中のマンションの紹介

分譲中のマンションは2つ。
シティタワーズ東京ベイブリリアタワー有明ミッドクロスです。まだどちらも絶賛販売中です。それぞれエントリがありますので、こちらをご覧ください。特にシティタワーズ東京ベイのエントリは長いので時間があるときにどうぞ。

有明の中古マンションのコンセプトまとめ

有明エリアには中古タワーマンションが6つ、板状マンションがひとつあり、それぞれ中古売買賃貸募集をしています。
以下はのらえもんによる有明マンションの特徴メモです。

有明ワシントンホテルから見た有明のタワーマンション群。プレミスト以外のタワマンは全部写ってます。

オリゾンマーレは、2004年築。2021年に大規模修繕工事を行うと仄聞していましたが、そろそろでしょうか。有明タワーマンションシリーズのスタンダートとなる「豪華な共用施設」を最初に形作ったマンションです。マンションは新しい・古いの前に、内と外で使われている建材が雰囲気を醸し出すと思っていますが、オリゾンマーレは当時のプロパストの社長がわざわざ海外まで行って買い付けてきたという色大理石で彩られた空間が特別感を出しています。エントランス眼の前が複合商業施設「有明ガーデン」の正面ということもあって、開業と同時に人気が上がりました。有明ガーデンの殆どの店舗は直結のはずのシティタワーズ東京ベイ(特にセントラル・イースト)よりも距離的に近いことになります。北西面はプレミスト有明ガーデンズが建っていますので低層〜中層は厳しいのですが、最上階の共用施設の眺望は保たれています。最近バーに行ってないので久しぶりに行きたいなぁ。

ガレリアグランデは2006年築。オリゾンマーレと並び、プロパストがノリにノッていた時期の”作品”です。水景を抜けたその先にガラスで囲まれた明るいエスカレーターで3階に導かれて、その後は暗い空間に入る…この物件が持つスタイリッシュさは今でも色あせていません。シティタワー有明と並び、どの駅からも遠いというハンデがありましたが、有明ガーデンの開業で生活利便性は大きく改善されました。北東向きはシティタワー有明とお見合いが発生する住戸もありますが、南西向きで首都高を超える高さ以上の階であれば、部屋からレインボーブリッジを見ることが可能です。

ブリリアマーレ有明は、2008年築。東京建物が土地を仕入れた時に、有明で既に2つのタワマンプロジェクトを成功させていたプロパストと共に作ったタワーマンションです(その後、リーマンショックでプロパストは傾き、東京建物が事業権を引き継ぐ)。最上階に用意された共用施設「THE 33」は、今でも日本最大級の豪華さを持ち、このマンションが特別であることを示しています。今後もこの共用施設を超える物件は現れないのでは?という規模で、最上階を見て「将来の修繕が怖い」と二の足を踏んでしまう人も多いと聞きます。このマンションの主幹事は東京建物のため、最上階の華麗さに比べると、一般フロアおよび専有部はあくまでも普通…外廊下タワマンですから内廊下と比べると多少見劣りはします。わかりやすい尖った魅力を持っているので、刺さる人には強烈に刺さります。

シティタワー有明は、2009年築。住友不動産がまだ自社のタワーマンションのブランディングを「ダイレクトウィンドウ」としていた頃の建物です。有明でこの立地。毎日の生活でそれを活かすのは何だ?と自問自答した結果が、「眺望」であり、まさしく眺望全振りタワマンといえます。北西側は有明アリーナが完成し、南東側北西側共に中層階以上は永久眺望が確定しました。内廊下で免震構造、かつ棟状比に優れているため、間取りはワイドスパンが基本です。

ブリリア有明スカイタワーは、2011年築。豪華すぎて販売が苦戦した兄貴、ブリリアマーレ有明を研究し、中庸を取った物件といえます。プールを2階に持ってきたのは維持費を考えると英断であったかもしれません。地下から出入りするタワーパーキングは高級感があります。駐車場は12階までとしてここを内廊下設定にし、13階以上を外廊下にする少し変わった仕様となっています。現代アートをコンセプトとした共用施設の規模はブリリアマーレ有明他に譲りますが、それでも都内有数の規模を持っています。北西側は有明西学園で永久眺望が確定。有明ブリリアシリーズは小学校区が有明西学園なので、その面でも人気があります。お隣の南西側にトヨタとレクサスのディーラーが、その向こうの佐川跡地に大和の物流倉庫が建つことになりました。有明ガーデンにも歩いていけますが、棟内のテナントにスーパー文化堂が入っているので日用品はここで揃います。

ブリリア有明シティタワーは、2014年築。震災後のトレンドを反映した新世代タワーマンションです。免震タワマンであり敷地全体に液状化対策が施されています。兄2物件に棟規模が劣りますが、プールをあえて入れず、最上階に共同浴場を持ってきています。眺望は有明タワマンの中でも都心方向に最前列のため、ユニクロ本社を超えた向こう側は遮るものがなく、とても気持ちの良いものです。

プレミスト有明ガーデンズは、2020年築。まだ入居から1年しか建っていません。有明で唯一の板状マンションですが、外観デザインは相当凝った作りになっています。また、タワマンとはせず、公開空地をあえて作らなかったので、マンションの中庭を居住者だけ楽しめるようにしています。植栽にも相当力が入っています。実は竣工後まだ未訪問です。今度訪問した際には、訪問記書かせていただきます。

有明の物件は元々不便な場所を逆手にとったコンセプト先行型なので、人によって合う合わない、刺さる刺さらないは絶対にあります。勝どきや豊洲の物件とそこは違います。どことなく晴海に似ていると感じます。私は好きですけどね。

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コメント

  • コメント (2)

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    • Takuma Seki
    • 2021年 4月 07日

    Good job!

    • のらふぁん
    • 2021年 4月 12日

    五輪後の湾岸再開発MAPが見たいです。
    有明のBAS横の佐川跡地等あまりメジャーじゃないものも含め、
    今後の開発余地が知りたいです。
    湾岸が五輪後も東京再開発のフロントラインであり続けられるのか、
    興味を持っています

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