江東区有明がいま、盛り上がっています。有明エリアの真ん中に大規模ショッピングセンター「有明ガーデン」のオープンで、住む街としてアリではないかと考える人が増えたからです。江東区湾岸エリアは、豊洲・東雲・有明と隣接エリアながらずいぶんキャラクターが違う街でしたが、その中でも有明は生活環境が劣るエリアとして有名でした。豪華なタワーマンションが建っているものの、長らく有明エリア内にはスーパーが一軒だけという寂しい状況でした。良く言えば質の高いタワーマンションが豊洲よりリーズナブルな価格で手に入れられる街、悪く言えばだだっ広くて生活感に乏しい街、でした。
有明ガーデンの完成は、この状況を一変させました。そして、同時開発のタワーマンション・シティタワーズ東京ベイに再度注目が集まっています。実際、私のブログにはこのマンション名で検索して来られる方がたくさんいらっしゃいます。
この大規模開発が更地の時代からウォッチしてきたマンションブロガー・のらえもんが、改めてシティタワーズ東京ベイと、周辺マンションとの比較情報についてまとめてお伝えします。
2016年当時の有明ガーデン敷地。まだ大まかな区割り工事しかしていない。
先日、Twitterでこんなアンケートを見ました。江東区有明エリアのタワーマンション、今ならどれを選ぶ？というアンケートですね。票も割れています。
湾岸タワマンの皆様、教えて下さい????
有明に住むなら、どれがオススメでしょうか❓
（色々と条件はあるかと思いますが、居住空間、生活、都心へのアクセス等の総合評価として）— ゆとり┃会社員×不動産✕妻社長 (@Landlord_Man) October 27, 2020
よっしゃ、誰よりも湾岸エリアに情熱をもって語れる湾岸妖精のらえもんさんがこれから東京湾岸にエントリしようとしている方々に教えてますわ。
結論
結論から書きます、シティタワーズ東京ベイに向いている人は、このような方です。
- 有明エリアNo1マンションに住みたい人
- 商業施設隣接の免震タワーマンションに住みたい人
- ホテルライクな内装が好きな人
- 大きな車を運転する人
- 使いやすい間取りを重視する人
最大のセールスポイントは商業施設との一体開発であること、そして有明のメイン駅となる国際展示場駅に一番近いマンションとなります。商業施設一体のタワーマンションプロジェクトは、首都圏の他のマンション事例を見てもその後の人気は鉄板と言ってもいいほどであり、本物件も当然このジャンルに該当します。後述しますが、設計段階から間取り優先で区画割をしたのでは？と思うほど、効率の良い間取りを実現。そして震災後のトレンドである免震構造を採用しています。マンションとしての規模も大きく、将来的にも有明エリアNo1の座は確実です。駐車場のパレットサイズも有明の他マンションに比べてゆとりがある設計です（ただし、ハイルーフの人気が高く空いていないという情報アリ）。
クルマ好きなら間違いなく有明トリプル！
パレット幅2050だけど、タイヤ幅1960ミリ！ここ重要！！
他の最新マンションでもタイヤ幅1920ミリなので、この差はデカい。
現行カイエンやベンティガ、レヴァンテでも何でもこいっ！！ https://t.co/AOQUIHIHTA— ゴロッッッティ (@goro_wangan) November 1, 2020
弱点はズバリ「価格」。そもそも住友不動産の新築マンションは相場より常に高めです。しかも、期を追うごとに価格を強気に上げていきます。一部の例外（最近の事例でいえば所沢）はあれど、基本は値下げすることはありません。販売戸数の消化が進むと、値引きするどころか更に上げてくる…他のデベロッパーとは違ったポリシーを持っています。既に買った側からみれば「時間をかけても値引きせずに売ってくれる」「値上げしても価値が認められるほど、建物を立派に作る」ということになります。
従来の有明のタワーマンションといえば、豪華な共用施設が売りでしたが、シティタワーズ東京ベイは「共用施設なんていらない、有明ガーデンで楽しんでください」というコンセプトで共用施設をバッサリ切りました。このため、「パーティールーム」２つと「ライブラリー」、そして「キッズルーム」のみです。有明タワーならおなじみの「東京の夜景を見ながらバーカウンターでお酒を飲む」「プールで泳ぐ」などはできません。共用施設をフル活用したい方はエリア内の他のマンション（中古）を検討するのもよいでしょう。
セントラルタワー20Fにあるライブラリー。ここに写っていない左手にはテレワークで使えそうな机が６席ほどある。
タワーマンションの購入をためらう方は賃貸という選択肢もあります。2020年10月現在、1LDK・43平米で21万円、2LDK・55平米で25万円という相場が形成されています。2020年10月現在の売出し価格で考えると、表面5%弱程度で、購入した際の金利や維持費などを考えると利回り4%以下ですので、賃貸入居も合理性があります。
シティタワーズ東京ベイの概要と特徴
住友不動産が社運をかけた有明の大規模複合開発プロジェクトの一部、それがシティタワーズ東京ベイです。200店舗規模の商業施設【有明ガーデン】・749室【ヴィラフォンテーヌグランド東京有明】・8,000人収容のホール【東京ガーデンシアター】・大規模温浴施設【泉天空の湯 有明ガーデン】・【武蔵野大学附属有明こども園】・劇団四季【ライオンキング専用劇場】(2021竣工）、そして1,539戸のトリプルタワーマンション【シティタワーズ東京ベイ】がプロジェクトの全体です。
住友不動産｜前例のない挑戦。国家戦略特区ページより。超巨大タワーマンションもこのプロジェクトの一部に過ぎない。なお、イベント広場は将来の拡張用として残されている。
シティタワーズ東京ベイの特徴をかんたんに述べると：
- ３棟構成、計1,539戸のタワーマンション
- 免震構造
- 内廊下
- 効率の良い間取り
- ゆりかもめ有明駅に3分・りんかい線国際展示場駅に4分（ウエスト棟）
- 首都高湾岸線に面している南側はすべて二重窓
- ウエスト棟と有明ガーデンはペデストリアンデッキで接続
- セントラル棟から豊洲駅へ朝晩のシャトルバス運行
- コストのかかる共用施設はバッサリ排除
- こども園併設により、こちらに通わせることができれば送り迎えも便利（優先入園枠等はありません）
となります。本物件の内装の仕様など詳しくはモデルルーム訪問記をご覧ください。
住友不動産は前述の通り不思議なデベロッパーです。
通常のマンションデベロッパーは竣工後の在庫を嫌がります。マンション販売は青田売りが基本で、モデルルームをオープンしておくのも月に数百万円の運営経費がかかります。竣工後１年以上販売は「売れ残り在庫」とみなされることから、値引きしてでも短期間で売りさばこうとします。定価で買った物件の買い手側からすると、値引き販売は裏切り行為でもあります。そのため値引きはこっそり行われます。
しかし、住友不動産は「在庫は資産」と考えます。このため、値引き販売などせずにむしろ販売を消化するごとに少しづつ値上げしていきます。長期間のモデルルーム設置や販売員のコストを吸収するだけ値上げしてしまえばいいのです。1000戸以上の超大型タワーマンションでは、販売が竣工後５年くらい行われることも多く、2020年入居開始のシティタワーズ東京ベイも、今後数年間にわたって販売されていくでしょう。
青田売りより、竣工後販売でさらに高値で販売するために、毎日通るエントランスをとにかく豪華に作ります。このマンションも居住者が毎日通る場所がテンション高く歩けるように作られています。
シティタワーズ東京ベイ・セントラルタワーのエントランス。２層吹き抜けでウエスト・イーストとは外廊下で繋がっています。
間取りは
- 1LDK/43平米前後
- 2LDK/55平米前後
- 3LDK中住戸/70平米
- 3LDK角住戸/80平米
と基本的なパターンはこれしかありません。そして限られた面積の中で最適な間取りが作られています。これは住友不動産がとても大きな敷地を買い、住宅と商業の区割りは比較的自由にできたことから、まず「効率的な間取りを取れるような建物形状を考える」→「土地の区画割を決める」というパターンで作ったからだと思われます。通常は、土地の形状や方角は最初から決まっているのですが、その点更地から区画割まで自分たちで決められる本プロジェクトはあまり制約がありませんでした。
シティタワーズ東京ベイの典型的な70平米中住戸間取り。効率性が追及されていて、田の字にならず、洋室も窮屈ではない。このタイプを基本とし、若干変更があるだけのプランが並ぶ。
シティタワーズ東京ベイの立地
シティタワーズ東京ベイは、有明既存タワーマンションの中でも駅は一番近く、恵まれたポジショニングといえます。
周辺マップ。画像出典：シティタワーズ東京ベイ公式Webページより
新宿・渋谷・恵比寿・大崎などの埼京線直通ルートとなるりんかい線までウエスト棟から徒歩4分表示。実際は駅まで信号を3回渡りますから、実測6分程度を見ておいた方が良いでしょう。ゆりかもめ有明駅までは徒歩3分ですが、こちらも信号を2回渡ります。豊洲方面へのアクセスは、セントラルタワーから運行しているシャトルバスを使うこともできます。
シティタワーズ東京ベイシャトルバス時刻表セントラルタワー出発便
シティタワーズ東京ベイシャトルバス時刻表 豊洲駅ロータリー出発便
交通に関して言えば、有明ガーデンの交通広場では、羽田空港へのシャトルバス（現在2便のみ）と大阪行きの深夜バスが発車しています。まだコロナの中で本格始動とは言い難いのですが、社会が正常化していくうちに行き先や本数は増えていくと予想しています。
さて本物件南東側は国道357と首都高湾岸線に面しており、その向こうに東京臨海広域防災公園があることもあり、南東側は首都高速の騒音が心配かと思います。南東向きに関しては、二重窓・第一種換気により、騒音のかなりの部分は軽減されるようになっています。ただし百聞は一見に如かずですので、こちらについては、現地見学で確認なされると良いでしょう。
西側は有明テニスの森公園で開けておりますし、東側も大きい建物はほぼ無く、抜けた眺望となっています。
北西側は有明ガーデンに面しています。真向いとなるセントラルタワーですと、視界が抜けるのは12階からとなっています。オリゾンマーレとのお見合いは、セントラルタワー20Fのライブラリーから確認しましたが、距離がかなり離れていることもあり、気にならないと感じました。
シティタワーズ東京ベイの販売状況
シティタワーズ東京ベイがいまどれくらい売れているのか、残り戸数はいくつなのか、は住友不動産にしかわかりません。「供給済み」と書いてあっても「引き渡し済み」なのか「販売済み」なのか「未契約」なのかはわからないのです。2020年9月12日現在、引き渡ししている戸数は以下の通りとのことでした。
| 入居件数 | 引渡件数 | 総戸数 | |
|---|---|---|---|
| ウエスト | 185 | 205 | 396 |
| セントラル | 433 | 508 | 721 |
| イースト | 37 | 41 | 422 |
| 合計 | 655 | 754 | 1539 |
総会をやると、議決権の数の他に、議決権を行使したオーナーの数も数えるわけだけど、売れ残すデベだと設立総会やるとどのくらいまた売主が持ってるか判ったり
この例だと売主が過半数【以下略】 pic.twitter.com/5zdSm4UQdO
— はるぶーは㍇ヲタクで会うと普通にいい人 (@haruboo0) September 27, 2020
ただ、引き渡し契約が2021年4月以降であるものも多数あるはずで、上の表の総戸数ー引渡戸数＝現在の在庫戸数ではありません。
2020年10月末日次点での販売概要：
販売戸数：152戸
販売価格：5,400万円～20,000万円
最多価格帯：5600万円台（21戸）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：38.20平米～107.62平米
現在の販売物件の平均単価は坪400〜420万円という情報がありますね。なお、最新情報は、こちらの販売概要をご覧ください。モデルルームは有明ガーデンの5Fにあります。巨大な模型を展示しています。
また、こちらからはシティタワーズ東京ベイの珍しい販売手法を解説しています！
シティタワーズ東京ベイとその他マンションの比較
シティタワーズ東京ベイに興味がある人が同時に検討するであろう物件との比較を行います。
湾岸エリアの新築タワーマンションと比較
パークタワー勝どき ミッド／サウス：実は坪単価がほぼ変わりません。江東区有明と中央区勝どきの駅直結タワーとほぼ同じ坪単価なのは驚きですね…、立地はこちらのほうが勝ります。大規模商業施設併設ではないため、子育て世代にとっての生活利便性は本物件が勝るでしょう。
→おすすめ記事はこちら！パークタワー勝どき ミッド/サウス 第一期訪問レポート 価格表・概要・立地など
ブランズタワー豊洲：眺望と開放感、生活と交通利便性のバランスがとても良いタワーマンションです。こちらも坪単価ではほぼ同価格帯となります。ららぽーと豊洲までは徒歩5〜6分、公園隣接などの環境面ではこちらのほうが優位です。間取りの良さは本物件が上。
→おすすめ記事はこちら！ブランズタワー豊洲 モデルルーム訪問 その１
HHARUMI FLAG：交通利便性は劣るものの、坪単価では100万円近く下がります。シティタワーズ東京ベイは6,000万円台の予算ですと2LDKとなりますが、こちらは同価格帯で3LDKが選べます。眺望に優れた部屋ですと1憶を超えてしまいますが…
→おすすめ記事はこちら！晴海フラッグは結局買うべきなの？それとも見送るべき？のらえもんが解説
ブリリアタワー有明ミッドクロス：お台場に一番近い有明新築タワー物件、それがブリリアタワー有明ミッドクロスです。本物件に対して眺望と価格（坪単価350万円ほど）が勝ります。また、人気の高い有明西学園校区です。普段の生活と交通利便性については本物件が勝ります。
→おすすめ記事はこちら！ブリリアタワー有明ミッドクロス（Brillia Tower 有明 MID CROSS）モデルルーム訪問【立地・周辺概況など】
有明エリアの中古タワーマンションと比較
オリゾンマーレ：有明ガーデンの正面側にはこちらのマンションからの方が近くなります。眺望も北西側は17F以上だと確実に抜けますし、東南側もさほど圧迫感はありません。また日照も遮られないので、築年数以外ではかなり有力な候補になりえます。シノワズリをテーマとしたプロパスト初期の傑作でプール・バー・ジム付マンション。
ガレリアグランデ：駅からの距離はあるものの、こちらもプロパストによってデザイン性を高められたタワーマンション。プールとジムは3Fにありますが、広いバーラウンジが最上階に付いていて、色大理石で彩られた最上階のエレベーターホールは一見の価値あり。
ブリリアマーレ有明：東京建物+プロパストが作ったブリリア有明シリーズの偉大な長兄。共用施設の豪華さでは有明どころか日本随一。最上階にプール・ジム・スパ・バーラウンジを備えている。規模の大きさを活かしたキューブ型のいで立ちが特徴。その分維持費は高め（管理費はシティタワーズ東京ベイの方が高い…）。
シティタワー有明：住友不動産が作った眺望に全振りしたマンション。住友不動産のタワーマンション＝ダイナミックパノラマウィンドウだった時代に作られ、北西側は有明アリーナが建設されたため、永久眺望が確定した。南側も東京湾が見えて素晴らしい景色。
ブリリア有明スカイタワー：東京建物が東武鉄道とタッグを組んだブリリア有明シリーズの次兄。プール・ジム・バーといった有明タワーの基本的なコンテンツは抑えつつ、維持費の抑制を図った。北西側は広大な公開空地に加え、有明西学園が建設されたため、こちらも永久眺望が確定した。
ブリリア有明シティタワー：有明を引っ張ってきた、東京建物と住友不動産のJV物件。有明タワー群より一歩都心側に位置することから、眺望にとても優れた免震タワーマンション。しかし、どこの駅からも遠い。通勤時間帯はシャトルバスが国際展示場駅まで運行しています。
有明ガーデン(商業施設)について
シティタワーズ東京ベイと切っても切り離せないもの、それは有明ガーデンです。正式名称は「住友不動産ショッピングシティ 有明ガーデン」です。モール棟とモール＆スパ棟から成り立っています。詳しくみていきましょう。
有明ガーデン 街区マップ
モール棟は1Fにイオンの上級ラインであるイオンスタイルが入ってます！ラインナップもちょうどよい程度の大きさで日常使いから多彩な総菜まで使えるスーパーです。2Fから4Fにはコンセプトショップ、雑貨店おもちゃ屋、本屋、幼児塾など幅広いラインナップで入居しています。
5Fは噴水広場を取り囲むようにフードコート、そして飲み会にもデイリーにも使えそうなお店が揃っています。広域から集客を狙うようなショッピングセンターではなく、近隣需要を根こそぎ取り込む形式のショッピングセンターですので、有明エリアの住民にとってはありがたいSCと評価できるでしょう。特に4Fの未就学児向けに振った洋服屋やお教室などは、子育て世代にはうれしいはずです。商業施設は定期的にテナントの入れ替えをして、集客をしていきますから、もう少し時間が経過したら小中学生向けの学習塾も入るはずです。
2020年12月3日にはモール＆スパ棟に待望の関東最大の無印良品がオープンしました。通常の無印ラインナップだけでなく、リフォームの相談や食の量り売り、MUJI Cafe、ベーカリーなども入る無印良品の総力をかけたフラッグシップ店になりました。
シティタワーズ東京ベイのメリット･デメリット
シティタワーズ東京ベイのメリット･デメリットについて解説します。
シティタワーズ東京ベイのメリット
本物件が潜在的に持つ競争優位性について、先ほど挙げさせていただいた重複も兼ねながら語りますと
- 国際展示場駅と有明駅から一番近い
- なんといっても商業ホテルホールの一体開発
- 免震タワー
- 間取りの良さ
- 南側は何も遮られないこと（＝首都高の騒音懸念と引き換え）
シティタワーズ東京ベイのデメリット
逆にライバル物件や有明既存マンションと比較して競争劣位な部分を取り上げますと
- なんといっても価格が高い
- 南側は首都高湾岸線が目の前。そのため南側は二重窓の設定
- 湾岸物件は大規模公園等に面している物件が多いが、本物件はそれがない
- 共用施設がほぼ皆無
- 管理費が平米あたり370円と高め（＝３棟すべてに防災センターがあることと、シャトルバス運行経費のため）
シティタワーズ東京ベイのリスク
このマンションに関してよく読者から質問されることとしては、「完成から１年経っても６割程度しか売れていないマンションは大丈夫なのか？」とという点です。こちらに関しては、「住友不動産の大規模マンションは基本的に竣工後から数年かけて売ることが常態化していて、良くも悪くもそういうスタイルだから」としかいえません。
最近の事例で言えば、
・シティタワーズ豊洲ツインとシンボルも、
・ドゥ・トゥールも、
竣工後５年ほどの時間をかけてゆっくりと売るスタイルで、値下げをせずに売り切りました。まだ販売しているベイサイドタワー晴海やシティタワー銀座東も同様のスタイルで売っていくようです。
リスクとしては、今後コロナ関連で景気が急落した時にどうするのか…ですが、シティタワーズ豊洲の事例を考えるとあのリーマンショックの時ですら値下げしなかった住友さんですので、景気の回復を待つのではないでしょうか。つまり、「売れ残りだからいつか値下がるはず、それを待つ」という戦略はこのマンションではお勧めできません。
また、このマンションは有明ガーデン併設であることに大きな付加価値が付いていますが、住友不動産が大規模商業施設を運営するのが初めてである、というのも不安要素であります。
のらえもんの考えるシティタワーズ東京ベイを購入がアリな人、購入がナシな人
ここまでの内容を加味した上で、購入に向いている人と向いていない人を考えます。
購入に向いてる人
- 有明の新築タワーマンションに住みたい人
→有明エリアの新築タワーマンションは本物件とブリリアタワー有明しかありません。基本的にはこちらの方が競争優位性があります。 - 有明ガーデンのテナントを見て、普段使いできそうだと思う人
→有明ガーデンを使い倒せる人が向いています。イオンなんかいかない、ファミリー向けすぎて面白くないという人は他の街の方が無難でしょう。 - りんかい線をメインで使う人
→りんかい線は埼京線直通運転です。通勤時間帯でも座って行けるため、渋谷新宿恵比寿といった街に座って行ける穴場路線です。 - 多少値段が高くても新築が良いと思う人
→中古ではなく、やはり新築！という方には向いています。間取りはとても優秀で、55平米プランは他物件の60平米弱に、70平米プランは他物件の75平米に匹敵すると評価しています。
購入に向いていない人
- 「これから値上がりしそうな部屋を買いたい」と考える人
→値上がり期待分は基本的に住友不動産の売上となってします。ただし、未入居で売っている間は住友不動産が頑張って値段を釣り上げてくれます。 - 豊洲と有明で迷う人、どちらでもいいと思っている人
→現在の坪単価でならブランズタワー豊洲の方が競争力が若干高いと考えます。 - 都心になるべく近い方が良い人
→パークタワー勝どき第一期の価格を考えると、あちらの方が同じくらいの値段で、より都心に近い住戸を買えます。 - 少しでも住宅購入の予算を抑えたい人
→有明の既存タワマンと比べると価格の開きが坪100～とあるので、近隣中古タワマンを探す方が良いでしょう。
まとめ
これから検討される方は、まず有明ガーデンを見てみましょう。このショッピングセンターが好きでないとこの物件の魅力は半減します。現在は未就学児がいる子育て世代向けのコンセプトに特化されています。もちろん、DINKSの方も使えますけど、4Fなどはフロアごと興味がないエリアになりそうです。100円ショップやバーガー屋、医療モールも入居しており、イオンスタイルをフル活用すれば、休日も有明から出ることが無くなるでしょう。
価格を見て、自分と少し目線があっていないようでしたら、有明の他の中古マンションも見学するのもよいかもしれません。もちろん、ここを検討できる方なら豊洲や東雲、晴海といった類似エリアに視線を広げてもよいかもしれませんね。
まだ赤ちゃんを抱えている、未就学児のお子さんがいらっしゃるというようなご家庭であれば、こども園が隣接されて、小中学校に大通りをはさまずに行けるこのマンションは最強クラスに便利だと思います。
以前、シティタワーズ東京ベイのリスクに有明ガーデンの商業施設としての失敗を挙げられていませんでしたか？
まあコンセプトをファミリー向けにしたので大丈夫そうですが。
大人向けの施設だったら今頃開店前休業だったでしょうね笑
横断歩道あります