HARUMI FLAG 晴海選手村

晴海フラッグは結局買うべきなの?それとも見送るべき?のらえもんが解説

のらえもんブログ読者様よりこんなお手紙をいただきました。

「現在、埼玉に住んでいます。
昨年末から晴海フラッグを検討していてのらえもんさんのブログを見るようになりました。真剣に購入を考えていたのですが、突然販売延期になって、契約できませんでした。湾岸はパークタワー勝どきの話題で活気づいていますが、逆に晴海フラッグが忘れ去られているようで悲しいです。本当のところ、いまでも晴海フラッグは買うべきだと思われますか?それとも見送って別のマンションにすべきでしょうか?延期になったことによって何かメリットやデメリットはありますか?湾岸エリアに詳しいのらえもんさんのご意見を聞きたいです。本音で教えてください!」

わかりました。ここでしか読めない情報載せます。湾岸妖精・のらえもんの本気(マジ)見せます。やります!

オリンピック選手村として使った建物を分譲マンションとして転用する日本唯一のマンションプロジェクト。それが「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」。東京の新しい顔となる街を目指している、非常に意欲的なプロジェクトです。なお、選手村跡地を大会後マンションとして転用するのは日本だけでなく、2012ロンドンに先行事例があります。選手村として使われたイーストビレッジは、大会後の改修で分譲・賃貸マンションとして再利用されました。そしてロンドンでは人気の住宅地となっています。晴海フラッグはこれをなぞったものです。

2012ロンドン大会の選手村 BBC newsより。大会後民間2社が買い取り、分譲/賃貸マンションとして利用された。

ご存じの通り2020年東京オリンピック延期に伴い、販売活動は一時停止。しかも引き渡しも1年延期が確定して、「既契約者はいったん白紙撤回も可能」というニュースがあったのも記憶に新しいところです。また、今までに分譲されたのは板状マンションのみ。オリンピック開催後工事が始まるタワーマンションはまだ着工も販売も開始されていません。

海から見た晴海フラッグ。メインロードで対称になるように作られている。

今一度、分譲マンションとしてこの晴海フラッグを見つめなおし、このビックプロジェクトがあなたに合っているかを判断できる材料、お届けします。

結論

最初から結論を述べちゃいますと:

  1. 分譲価格の坪あたり単価は相当安い。坪単価では下手をすると埼玉や千葉価格で、東京都中央区の新築マンションとしては二度とお目にかかれないレベルである。しかし、専有面積が広いため総額はかなり高い。
  2. 眺望も良い部屋が多い。レインボーブリッジや東京タワー、運河越しの豊洲新市場など、観光スポットを毎日眺められる暮らしが(部屋によっては)可能。
  3. パラリンピアンが使うことも考えられて、建物は余裕のある作りがされている。例えば共用廊下は通常1200mmから1500mmと拡張され、アルコーブは深く、花台までついている。コストダウンが激しい昨今の新築板状マンションと比べると雲泥の差がある。
  4. 物件価格が安く、そして建物も高品質ではあるがその代償として、「最寄駅からの遠さ」「維持費の高さ」が挙げられる。最寄り駅は大江戸線勝どき駅だが、一番近い棟でも徒歩16分、遠い棟は20分以上かかる。
  5. BRTは現状ただのバス。晴海フラッグが街びらきした後はかなり頻繁に通るし自動運転や信号制御なども予定に入っているが、「便利なバス路線」以上の期待をかけるのは禁物。
  6. 全戸エネファームや水素インフラなどが整備されるが、ランニングコストで元はとれるほどの効果は見込めず、維持費の高さは否めない。

外見やプロジェクト全体含めて「現代版の超大型団地」ではあります。
以上のメリット・デメリットを飲み込める人なら、晴海フラッグはお得な物件です、間違いない。

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HARUMI FLAG(晴海フラッグ)の歴史・概要

東京都中央区の臨海部最深エリアに晴海フラッグのプロジェクト全体があります。元々は東京国際見本市会場(東京ビッグサイトの前身)であり、その後、晴海客船ターミナル以外は広大な未利用地としてだだっぴろい駐車場になっていました。

晴海フラッグがまだ未利用地だった頃。2016年初頭撮影。

東京湾大華火祭のメイン会場であり、花火大会開催の日は、勝どき駅や月島駅から延々と歩いた思い出がある人も多いはずです。

広大な未利用地をかわれて、幻の2016東京オリンピック招致ではメインスタジアム会場として、そして2020年東京オリンピック開催時は晴海選手村として活用され、その後徹底した内装工事のやり直しにより、分譲マンションと一部賃貸マンションとして生まれ変わります。

幻の2016東京オリンピック招致計画の晴海オリンピックスタジアム。これはこれで見てみたかった。なおこの時の選手村計画は有明でした。

下の地図は、HARUMI FLAGの位置ですが、3方向を運河と海に囲まれている、非常に開放感のある立地であることがわかります。一方で賑わいは勝どき駅までなく、レインボーブリッジを正面に望む最も遠い棟は勝どき駅から徒歩20分以上かかります。このため、虎ノ門・新橋と選手村を結ぶ「TOKYO BRT」が新しく用意され、敷地内にはBRTのターミナルが設置されます。

HARUMI FLAGプロジェクト立地図 画像出典:HARUMI FLAG公式Webページより

プロジェクトは国内総合デベロッパー10社が集結。総計画戸数4,145戸で、これは過去の分譲マンションプロジェクトとしては日本一の規模となります。なお、日本で二番目規模は、パークタワー勝どきの3棟プロジェクト。そして三番目はTHE TOKYO TOWERS(2020年時点で竣工済み物件としては日本一)となります。登場と中央区勝どきは、日本の巨大マンションプロジェクトの集結地と言えます。

HARUMI FLAGは3区画に分かれます。

  • PARK VILLAGE 施工・三井住友建設、管理・三井不動産レジデンシャルサービス
  • SEA VILLAGE 施工・長谷工、管理・野村不動産パートナーズ
  • SUN VILLAGE 施工・前田建設、管理・三菱地所コミュニティ

よって、各々少しづつ仕様も変わります。

SUN、PARK、SEA街区それぞれの位置関係 画像出典:HARUMI FLAG公式Webページより

詳しくは、過去のモデルルームエントリをご参照ください:

第二期販売開始したSUN VILLAGEのレポートはこちら:

また買い物についてですが、HARUMI FLAGの一階部分に店舗が入る棟がある他、エリア内にショッピングセンターができる予定です。この建物自体はすでに竣工済みで現地に行けば規模感はつかめるはずです。

現地に行くと規模感がわかります。小規模〜中規模の間くらいのショッピングセンターです。LaLaテラス晴海?

晴海フラッグの現状

マンションの躯体工事自体はほぼ終わっています。現地には客船ターミナルに行くついでに見られますが、足元の緑化もほぼ終わっていますね。

環状2号線から見たHARUMI FLAG SEA VILLAGE

HARUMI FLAG SEA棟と足元の晴海緑道公園

SEA VILLAGEから運河までの足元は晴海緑道公園として、中央区立晴海臨海公園まで一体化されます。SEA棟から運河までは幅50m、幅450mです。

なお、建物自体は「竣工」していません。実はこの建物は「オリンピック時に工事をいったん中断して、仮使用許可を取って選手村として使用する。その後工事を再開して竣工後検査済証を取る」形式ですので、データ上はオリンピック後の竣工となります。元々は2022年秋でしたが1年程度伸びる予定となっています。面白いことに建物躯体自体は2019秋にはほぼ完成しているものの、一旦工事は中断している状態であり、竣工は2023年(?)物件となるのです。

販売戸数は4,145戸(SEA VILLAGE686戸、SUN VILLAGE1,822戸、PARK VILLAGE1,637戸)ですが、このうち第一期契約の累計は866件です。866件のうち、白紙解約希望は10%以下ですが白紙解約オプションを持ったまましばらく態度保留組も相当数いると聞いてます。

なお、販売再開は少なくとも2021年夏だそうです。

当初は2023年3月27日引き渡し予定日でしたが、オリンピック開催の遅れもあり、2024年3月25日に変更されました。タワー棟の着工は2022年1月、供用開始時期は2025年9月頃に変更されています。販売戦略は完全に仕切り直し、といったところでしょうか。

晴海フラッグの特徴

晴海フラッグの特徴はかなり多いのですが、主だったところを箇条書きすると以下の通りです。

  1. タワー棟を除いた平均専有面積は85平米。この平均面積は湾岸物件では、Wコンフォートタワーズの平均94平米に次ぐもので、2010年代以降ではもちろんトップの数値である。
  2. 3方向を海に囲まれているので開放感がとてもある、海に面したところはすべて緑道公園化され、中庭や西側もすべて公園となるため、緑化面積が非常に大きい。
  3. 街全体に超高速のITインフラを張り巡らし、750台の監視カメラを設置。同時に水素インフラも導入される。
  4. タワー型ではなく地下駐車場を整備し、歩行者と車が分離されている。なおすべての棟は地下駐車場から出入りできる。これだけコストがかかった作りはもはや他のプロジェクトでは難しい
  5. 共用施設数51は間違いなく日本一。街区ごとの共用施設・全体で使える共用施設・タワー専用共用施設などもあるが、タワー棟には板状棟住民でも入れるビューラウンジが作られる予定。
  6. 実は晴海選手村として利用する際に各国選手団のデポとして使用するため、1階部分に住戸は作られない。この部分は階高を高くしている。分譲時にこの部分が共用施設として利用される。

    PORT VILLAGEの一階部分に注目。住戸はなく、他の階に比べて高くしている。PORTだけでなく全ての街区でこの作り。

     

  7. 各階ゴミステーション、共用廊下が幅広、深いアルコーブ、花台など昨今の新築板状マンションでは失われた「邸宅」感が戻ってきている。各棟のデザインもバラエティ豊かで良い意味で画一化を避ける努力が見られる。
  8. 一方で、維持費の高さはそうとうなもの。管理費+修繕積立金は安いところで平米450円〜高いところなら540円。平均の85平米だと月々3.8万円から4.6万円+固定資産税がかかります。管理修繕は安いマンションと比べると2倍程度します。ハードにお金がかかっている分、維持費もお金がかかるという塩梅です。
  9. 勝どき駅からの遠さは最近の駅チカのトレンドとは合っていません。人によってはここが致命的な弱点になるでしょう。一方東京都側もこの弱点についてはわかっていて、虎ノ門・新橋〜晴海フラッグ間のBRTを10分以下の間隔で運行することになっています。
  10. 公開されている価格表を基に計算すると、タワーマンションを除く板状型の平均坪単価は坪300万円程度です。これは、東京都23区のマンションとしては異例の低単価であり、埼玉県・千葉県の物件と競合します。価格はメリハリがついていて、レインボーブリッジが見える方向は高単価、中庭ビューや眺望が恵まれていない部屋は単価が低くなります。

晴海フラッグの維持費についてはこちら:

晴海フラッグの価格についてはこちら(供給済みが多いため、価格表は参考情報としてご覧ください):

湾岸エリアのマンションと比較

モデルルームで比較対象として出された近隣マンション+その後発表されたマンションと、坪単価で比べてみましょう。こちらは坪単価はすべて分譲済の平均坪単価です。なお現在の坪単価ではないこと、ご注意ください(特に住友物件)

晴海フラッグは坪単価300万円強ですので、周辺のどのマンションと比較しても坪単価は割安水準です。

首都圏その他のエリアで同じ程度の坪単価マンションと比較

坪単価300万円前後かつ100戸以上の規模で、2020年10月現在、販売中の物件は以下のとおりです。

都心からの絶対的な距離の近さでいえば、晴海フラッグの圧勝であることがわかります。ただし、街に何を求めるかでかなり変わってきそうですね。地縁や職場への近さ、夫婦双方の実家の距離など、住まいは単純にコスパだけでは選べませんから。

晴海フラッグのメリット・デメリット

以上、いろいろ述べたことを総合して、メリット・デメリットをまとめてみました。

晴海フラッグのメリット

  1. 何よりも東京都中央区で二度と出ない割安水準の坪単価
  2. オリンピックで使う仕様のため、コストを充分にかけている
  3. 地下駐車場直結は、安全性や敷地内緑化にとってもプラス
  4. 都心への絶対的な距離の近さ。銀座までタクシーで1,500円程度
  5. 三方海に囲まれた、広々とした敷地と眺望

晴海フラッグのデメリット

  1. 最寄り駅は都営大江戸線の勝どき駅。しかもどの棟でもそこまでの道のりが遠い
  2. 中規模のショッピングセンターが入るとはいえ、晴海エリアは現状非常に寂しいエリアである
  3. 新しく整備されるBRTがどれだけ使えるか未知数
  4. 維持費が高い。また全戸に配置されているエネファームは15年程度で交換しなければならず、ランニングコストを回収できない

晴海フラッグのおすすめの棟

2020年10月現在、販売活動が止まっています。またPARKとSEAのどの部屋にキャンセルが出たのかは現時点で分かりません。このため、販売再開時には確実に売り出されるであろう、SUN VILLAGEのおすすめ間取りをあげさせていただきます。

もう一つ、晴海国際客船ターミナルは撤去される予定ですが、こちらあまり強調されていないのか、値付けの歪みがありますね。

のらえもんの考える晴海フラッグがおすすめな人、別のマンションを検討した方がいい人

晴海フラッグは猛烈に人を選ぶマンションと言えます。人によっては荒涼としたところに立つ団地に見えるでしょうし、別の見方をすればコストがこれだけかかったマンションがこの坪単価で買えるのはバーゲンセールにも見える。一つ言えることは、大手10社のデベロッパーが参画しているので周辺の新築マンション相場を壊すほどのバランスブレイカー的な値付けはしませんでした。坪単価が安くても、余裕のある広さを実現するために総額が高いのです。

購入に向いてる人

  • 毎日電車通勤しなくてよい人。退職者・車通勤・自転車通勤・リモートで週2出勤の方など…
  • 窓から見える眺望を重視している方。運河方向であれば、並のタワーマンションよりも、広々とした眺望を楽しめます。
  • 車生活を重視している人。街区を全部掘り起こして地下駐車場を作り、その上に公園を作るなんてコスト度外視の作りは今後もう出ないと思います(近所だと、ワールドシティタワーズとリバーシティ21くらい…)。
  • 都心に近いところを求めるが、広さも欲しい人
  • 住環境に緑と水を求める人

購入に向いていない人

  • 駅チカ!利便性重視!という人。基本利便性が良い場所ではありません。
  • 外食を重視されている方。最寄りの勝どき駅には個性的な飲食店が揃ってきましたし、更にもう一つ向こうの月島・築地・銀座まで行けば天国ではありますが、徒歩圏内ではありません。
  • 維持費を重いと思われる方。修繕積立金はそのうち値上がりします。このプロジェクトは高コストです。

晴海フラッグを検討している人に並行検討をおすすめする物件

パークタワー勝どき ミッド/サウス:ざっくり同じ値段であれば部屋が一つ減ります。勝どき駅直結物件となります。
→おすすめ記事はこちら!パークタワー勝どき ミッド/サウス 第一期訪問レポート 価格表・概要・立地など
ブランズタワー豊洲:眺望と開放感、生活利便性のバランス。こちらも坪単価の関係上、同じ値段ですとパークタワー勝どきと同じように部屋が一つ減ります。
→おすすめ記事はこちら!ブランズタワー豊洲 モデルルーム訪問 その1
シティタワーズ東京ベイ:ショッピングセンター有明ガーデン直結の利便性と、有明という都心から少し離れた場所という開放感。
→記事一覧はこちら!シティタワーズ東京ベイの記事一覧(ありすぎて選べません)

まとめ

車に例えると【プリウスPHV】なマンションです。基本的な作りは非常によく、専有部・共用部内での快適なマンションライフを保証できます。しかし、晴海エリアの街は寂しげで、街開き後もこのエリアでは、1F店舗や中規模ショッピングセンターしかありません。・・・でもそれでも東京都中央区でこの坪単価と眺望は二度と出ま…せん!これだけイニシャルコストが安ければ、ランニングコストの高さも許容範囲と私は判断します(85平米新築マンション生活を東京都心近傍の地で実現できる!という価値観に基づいています)。

単純に単価が安い、それだけでは飛びつかないほうが良いと思います。決して万人受けするような物件・企画ではありません、ご夫婦それぞれの趣向、子どもの教育、住まいに何を求めるのか、通勤は大丈夫か、などをよく話し合われてください。

もし住まわれることを決断されたなら・・・東京湾岸エリアの住民として皆様を歓迎いたします。ようこそ湾岸へ!


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