Web予約700席が30分で埋まったという大人気の晴海フラッグ。
「のらえもんさん、私のところにそもそも予約のメールが来ないのですが」という人から連絡を受けたのですが、「晴海フラッグの資料請求済み」かつ「6月に来た晴海フラッグのアンケートに答えた人」から予約メールが届いたようですね。資料請求だけの人は今回来なかった？と聞くのですが、わかりません。
さて、のらえもんは晴海フラッグの販売再開を心待ちにしていた湾岸住民の一人。もちろん行ってまいりました。既に訪問済みなので案内はさらっとしたものでした。
まずは、価格表の方からシェアいたします。これだけですごいボリュームなんです！
HARUMI FLAG SUN VILLAGE第1期予定価格表
晴海フラッグのSUNビレ価格表から公開します。画像はクリックすると大きくなります。
HARUMI FLAG SUN VILLAGE A棟 第1期予定価格表(2021.09)
HARUMI FLAG SUN VILLAGE B棟 第1期予定価格表(2021.09)
HARUMI FLAG SUN VILLAGE C棟 第1期予定価格表(2021.09)
HARUMI FLAG SUN VILLAGE D棟 第1期予定価格表(2021.09)
HARUMI FLAG SUN VILLAGE F棟 第1期予定価格表(2021.09)
HARUMI FLAG SEA VILLAGE第2期予定価格表
HARUMI FLAG SEA VILLAGE A棟 第2期予定価格表(2021.09)
HARUMI FLAG SEA VILLAGE B,C棟 第2期予定価格表(2021.09)
HARUMI FLAG SEA VILLAGE D棟 第2期予定価格表(2021.09)
HARUMI FLAG SEA VILLAGE E棟 第2期予定価格表(2021.09)
晴海フラッグの価格分析
うおおおお、坪単価の欄だけ見ると、もはや山手線から10～20kmくらいのマンションとほぼ変わらないですね。特にSUNビレに関しては。
こちらの価格表の坪単価平均を算出してみました：
SUN 全棟：293.0万円
SUN A：384.9万円
SUN B：272.8万円
SUN C：278.1万円
SUN D：292.9万円
SUN F：309.1万円
SEA 全棟：303.4万円
SEA A：306.6万円
SEA B：305.8万円
SEA C：309.1万円
SEA D：296.5万円
SEA E：316.3万円（最上階の王様部屋を除くと305.5。ただし売出対象住戸は角部屋のため、D棟とほぼ変わらない水準と考えられる）
今回の売出で最も価格が安い住戸はSUN VILLAGE B棟北西側住戸5B61B（2LDK）
晴海フラッグ5B61B 2LDK。資料請求者専用ページより。全間取りが見えます。
北西向きとはなりますが、なんとこの価格でも目の前は開けています。運河挟んだ向こう側は水産加工会社ビューですけどね…
5B61Bの2F眺望シミュレーション
5B61Bあたりのストリートビュー
通常の板状マンションでは、階数差がもっとついて当たり前なのですが、晴海フラッグは板状マンションでもタワマン的な付け方ですので、1Fあたり20万円しかかわらない棟が多いです。1F上がるのに大きくジャンプアップするお部屋は眺望がそこから抜けるなど必ず理由があります。上記5B61Bなら、予算の許す限り上の方、できれば13Fかそれに近い場所を狙った方がいいでしょう。
5B61Bの13F眺望シミュレーション
逆に中庭ビューだと、あえての低層階を狙うのもありです。ただし、南向きなのに他の棟が日照を邪魔しているのでアンダーバリューが付いている部屋などあるので気を付けましょう。予算の制約が厳しい以外はこの環境で南向きを選ぶなら、他の棟で日照を遮られる場所ではない方が幸せだと考えます。この辺は聞かないと教えてくれないので、SUNのB・C・D棟中庭側を狙う人は日影図を見ながら検討しましょう。
SUNビレッジの配棟計画図。資料請求者専用ページより。
SEAは、SUNよりも高級に作られていますし、すべてが豊洲市場向き400m先まで遮るものなしの南側という住戸です。お値段はデベが考えた価値差で中住戸を選ぶ限りはさほど穴は無いのかなと考えました。B・C棟が内廊下なので、少し駅から遠いのですが、D棟に強いこだわりがないのであれば、あえてそちらを狙うのも良いかもしれません。
この価格ですからほぼ全戸抽選でしょうね。なお、11月下旬に登録締め切り・抽選会だそうです。あ、もうひとつ書き忘れましたがどうやら「次期も値上げ予定はない」とさらっといっていたような…となるとまだ未訪問組にもチャンスあるかも？まだの方はいますぐ資料請求して待て次回。そうでなくても日本屈指のモデルルームは一回見学の価値アリ。
忙しいのでまたちょこちょこ書き足します。
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