プラウドタワー芝浦

プラウドタワー芝浦 モデルルーム訪問レポート 概要・立地・価格表・総評など

芝浦4丁目に誕生する「プラウドタワー芝浦」。芝浦界隈に住んでいる方に聞くと立地でいえばガチのライバル物件である「ブランズタワー芝浦」より良いという声もあり、そのあたりも含めてレポートします。

画像出典:プラウドタワー芝浦公式Webページより

山手線田町駅から徒歩11分、高輪ゲートウェイ駅から徒歩18分という表記ですが、田町駅から旧海岸通り経由で歩いてみたところ、信号を4つほど渡る必要があるため、実際には徒歩14分くらいかかりました。建設現地から旧海岸通りの向こう側は港区のマンモス小学校である芝浦小学校。昼間はにぎやかな声が聞こえてきます。なお、高輪ゲートウェイ駅への道ですが、有名な高輪橋架道橋下区道を通ります。現地に行くと、車両通行止めの表記があり、これ通れるのかな…と不安になりますが一応通れました。泉岳寺駅への最短経路はここを通ることになります。

さて、本マンションの入居時には、高輪ゲートウェイ駅まで線路を200m横断する東側連絡通路ができている予定のため、ここから徒歩15分程度の表記になると説明されました。新駅までの連絡通路側出入り口は芝浦中央公園付近のため、完成後もかなり寂しい通りではないかと推察します。

コンセプトは「TOKYO GATEWAY TOWER PROJECT」。一番近い田町よりも、再開発が行われる高輪ゲートウェイ駅推しなんですね。

物件概要:

  • 物件名:プラウドタワー芝浦
  • 地上33建免震タワーマンション
  • 総戸数421戸
  • JR山手線・京浜東北線 「田町」駅 から徒歩11分、都営地下鉄浅草線・三田線 「三田」駅 から徒歩13分、京浜急行電鉄京浜急行線 「泉岳寺」駅から徒歩13分
  • 目の前に品川行のバス停あり

立地・周辺環境

山手線最寄り駅となる田町駅、そして徒歩圏の高輪ゲートウェイ駅どちらも大規模再開発が予定されています。本物件はライバルを意識してか、高輪ゲートウェイの再開発の方推しでしたね。この再開発は本物件からみて駅の反対側なのに、と思わんでもないですが最新ビルが並ぶ姿は壮観ですしやっぱり映える。

高輪ゲートウェイ駅前再開発(画像出典:JR東日本プレスリリースより)。本物件から徒歩13分程度。

高輪ゲートウェイ駅前再開発の平面図(画像出典:JR東日本プレスリリースより)第荷東西連絡通路を通るのが泉岳寺駅方面やこの再開発エリアへの近道。

ただ、本物件から山手線駅どちらをヘビーに使うかと考えると、やはり田町駅ではないでしょうか。
駅前のムスブ田町のライフは陳列もよく、値段をチェックしても物価も高くありません。大量に仕入れる時はハナマサを使うと良いですし、芝浦アイランドにピーコックがあります。また、スマイルというやたらこの界隈で見るドラッグストアもありますね。

何よりここは、芝浦小学校目の前。小学生に上がる子を持つ親であれば、立地は非常に魅力的です。実際、すぐ近くの芝浦アイランドからこのマンションに引っ越そうかと検討している、という声は複数人から聞きました。大規模な賃貸棟もありますから、地理感のある購入予備軍はかなりいます。この他、ブランズタワー芝浦のエントリでも述べましたが、「東工大田町キャンパス複合開発」「三田三・四丁目地区」「芝浦一丁目東芝ビルの再開発計画」など再開発案件が目白押しです。

また、泉岳寺駅も徒歩圏ですから、こちらから羽田空港・成田空港に向けても直通電車で向かうことができますね!

本物件は日本航空田町ビルディングを野村不動産が買い取り、タワーマンションを建てるため、地権者住戸が存在しません。ブランズタワー芝浦のように1ブロック丸々という立地ではないのですが、海岸通り沿いの方に公開空地「PLAZA」を作りこんできました。ということでこちら側は十分なクリアランスが取れています。

Googleマップに敷地配置図を重ねたところ、赤枠がタワーマンション建設地。

また、東側のレインボーブリッジ方向ですが、日本電気計器検定所を超えれば、ちょうど芝浦アイランドタワマンの間を抜けるのできちんと眺望を楽しむことができます。南側は芝浦清水ビルと近いですが、駐車場を挟んでいますのでクリアランスは取れています。西側も南側半分は小学校校庭がかかることになり、クリアランスは十分とれています。

なお、北側は東京タワーが見えるシミュレーションになりますが、前述の東工大再開発で塞がれてしまう予定です。

眺望シミュレーション

方角は四方向。①北、②西、③南、④東の順にご紹介します。本物件26階前後の高さのシミュレーションとしています。

①北:現状東京タワーが見えます!でも、東工大再開発のため、入居から数年で消えるとのこと。それでもクリアランスが取れていて、都心方向の良い眺望だと思います。

プラウドタワー芝浦 北向き方向26階相当からのシミュレーション

②西:本物件、西向きにスカイラウンジが付けられることからわかる通り、推しの方向となっています、CGだと写っていませんが、メゾンン田町と芝浦小が海岸通りをはさんだ真向かい。その向こうはトヨタと住友不動産のビルで、ここの頭を超えれば高い建物は無く、眺望が楽しめます。

プラウドタワー芝浦 東向き方向26階相当からのシミュレーション

③南:すぐ隣地に芝浦清水ビル、そして芝浦住友ビルが並び、その向こうに東京ベイシティタワーが建っています。26階相当でも、芝浦住友ビルの屋上室外機とかが目立ちますね。

プラウドタワー芝浦 南向き方向26階相当からのシミュレーション

④東:本物件で最も恵まれている方向です!芝浦アイランドのケープタワーとブルームタワーの間からレインボーブリッジが正面に見える向きですから、一番眺望が優れていると評価できます。こちらの方角にはラウンジは用意されませんが、屋上デッキからレインボーブリッジを見えるようにするとのこと。花火の日は人でいっぱいになるでしょう。

プラウドタワー芝浦 東向き方向26階相当からのシミュレーション

建物・内装

隈研吾デザインの高輪ゲートウェイ駅にインスパイアされて、木目をあしらった外観に仕上がっています。竹中工務店の気合が入った外観で掛け値なしにこれはかっこいい。ガラスを全面に打ち出し、軽やかな印象+木目は下から見上げた時に”映えるデザイン”になると思います!街と調和するかはちょっとわからないですが、単体の建物としては相当良いのではないでしょうか。ライバル物件がなぜか変な色を採用していて外観がどうも好きになれないので余計にそう感じる。

画像出展:プラウドタワー芝浦公式Webページより。

仕様は3種類に分かれています。プレミアム(29~33階)、スーペリア(2LDK、3LDK)、1LDKです。スーペリアでもかなり質感は高いものを採用しているなと思いました。細かい点でライバル物件より良い仕様となっております。

さて、スーペリア(2LDK、3LDK)の仕様は以下の通りです。

  • リビング天井高2600mm(12階まで)、2630mm(13階から28階まで)
  • 角部屋はFIXサッシ2600mm、通常サッシは2200mm
  • キッチン天板フィオレストーン
  • ディスポーザー
  • 天井カセットエアコン
  • スマホ対応ハンズフリーキー(キーは高いですからスマホで代用できるの何かの時にありがたいですね)
  • タンクレストイレ
  • 独立浄水器とタッチレス水栓
  • 第一種換気
  • 内廊下

第一期では1LDKの売出はありません。

なんといっても角部屋のFIXサッシ2600mmが目を引きますね。上の外観デザイン、角の部分をもう一度ご覧ください。下から上までガラスが連続しています。この見栄えを実現するために、コーナーFIXサッシを2600mmを採用しています、なんといってもかっこいいです。その代わりといってはなんですが、専有部の内側に柱が来ている関係で室内空間に影響があります。

こちらはホームページで公開されているプラウドタワー芝浦の間取り77WA-S / 3LDK+SIC+2WIC / 77.55㎡

具体的に言えば、柱と柱の間には大梁が渡りますが、この部分が下がり天井になってしまうのです。このリビングに面するFIXサッシはすべて2600mmと開放感と日照に恵まれていますが…

プラウドタワー芝浦77WA-S。図面集より。

リビングの内周を囲むように、柱と柱の間部分がすべて下がり天井となります。その高さなんと2130mm。77WA-Sの「リビング2600mm」というのは図面集をよく見ると、「リビング・ダイニング14.4畳」と書かれている囲まれている部分しかありません。室内は明るいからいいですけど、やはり下がり天井は目立つでしょうね。下がり天井モデルルームでも一部再現されてはいますが…

しかし仮にこれを避けるように作るとなると、専有部から柱をすべて出し、バルコニー側に出せば良い(つまり青枠の内側まで専有部を後退させる)ということになりますが、そうすると建物自体のボリュームが大きくなり、建設費が上がります。このあたりはトレードオフの関係にあり、実際にターゲット層が買うことのできる価格に仕上げないといけないため、プロジェクトとしてしょうがない面、外観デザインが抜群良いのだから、ファッションには一種の瘦せ我慢も必要!という点とまぁいろいろありますね。外観的には芝浦でナンバーワンといっても過言ではありませんし。

実際に見たら室内は大変明るいでしょうから、生活していくうちにそのうち気にならなくなるのかもしれません。

共用施設

2F・26F・27F・屋上にあります。

  • 公開空地「PLAZA」
  • 2層吹き抜けエントランスホール
  • ファミリーラウンジ
  • プラザビューテラス
  • スカイラウンジ(26F)
  • ゲストルーム2室(26F)
  • フィットネスルーム(27F)
  • スカイデッキ(屋上)

前述の通り、海岸通りからセットバックする形で大きく空地をとっています、ここにPLAZAと呼ばれる公開空地を作っています。水景を作り、エントランスホールから眺められるようにしたとか。

公開空地「PLAZA」。めっちゃパースかかってるけど、見事な植栽。2Fと3Fの基壇部に木の格子があるので、こことあわせてヒューマンスケールで見るととても映えると思います。画像出典:プラウドタワー芝浦デジタルパンフレットより。

エントランスホール。石と木とガラスというマテリアルで構成された空間。この部分の木はフェイクではなく本物を使うとのこと。画像出典:プラウドタワー芝浦デジタルパンフレットより。

プラザビューテラス。青山フラワーマーケットを手掛ける「parkERs」プロデュースとか。テレワークもできると言ってましたが、さて…奥側のスペースは横視界を塞げるソファが置かれていたのでここならできるかも。右側の中には水が流れて心地よい空間にするそうです。画像出典:プラウドタワー芝浦デジタルパンフレットより。

ゲストルームは西側の眺望が良いところに2室つくるとのこと。最近、ゲストルームは眺望がないフロアに作られることも多いのでこれは良いですね。レインボーブリッジ側にラウンジはありませんが、スカイデッキから見られますよ、とのことでした。なお、本物件はジムの形が変形で面白いので、モデルルーム訪問の際にはチェックしてみてください。

価格表

プラウドタワー芝浦の予定価格表をシェアします。

プラウドタワー芝浦 予定価格表  13階~33階部分。クリックすると拡大します。

プラウドタワー芝浦 予定価格表  3階~12階部分。クリックすると拡大します。

第一期の売出に1LDKは無いので、どれくらいの坪単価で出すのかはまだ不明です。眺望面で不安がある12Fまで(この辺はモデルルームでシミュレーションを見せてもらってください)は、角部屋以外は総額を安くするために、狭めの2LDKと1LDKをメインに配置しています。そして13F以上はほぼファミリータイプの3LDKが並ぶ価格表となります。

ライバル物件であるブランズタワー芝浦に比べると、特にレインボーブリッジ側は割安に感じました。向こう側は駅徒歩が近いとはいえ、同じ値段で10平米くらい違う。こちらの物件は西側も開けた眺望のため、東と西の価格差、つまり「レインボーブリッジが見えるお値段」は坪25~30万円。総額に直すと600万円程度となります。これくらいなら、個人的には納得感があります。

なお、特に西側のタワマンは夕方は日射が強くなります。これを避けるため南側となると、800万~900万円くらいアップします。つまり本物件中住戸は南側が一番高くなります。北向きは1LDKのみなので直接の比較対象にはなりえません。

価格帯的にはちょうど、ブランズタワー芝浦>プラウドタワー芝浦>パークタワー勝どきの関係になります。PT勝どきサウスの売出がこれから始まるでしょうから、これにつられて比較物件としてこちらも注目されるでしょうね。サウスの徒歩分数表記は2分、こちらは徒歩11分(実質田町から徒歩14分程度)でかなり条件が違いますが、山手線+港区、そして保育園事情も港区の方が良いという武器があります。しかし、この界隈も70平米最低1億円出さないと満足できるような部屋を入手できなくなってますね、おそろしい…

維持費

管理費は平米あたり479円、修繕積立金は平米あたり151円でした。
例えば、72EH(72.58平米)は管理費34,770円、修繕積立金10,960円。合計45,730円でした。管理費がびっくりするほど高い…坪単価500万円の世界だとこんなものなのでしょうか?いや白金ザ・スカイはここよりも坪単価が高いけど管理費は安いです。更に、ネット使用料+スマートシステム利用料で広さに関わらず2,500円がかかります。

営業さんからもこの点は補足がありまして、浸水対策として発電機と防災センターを2Fに上げたからだと言われました。(発電機を上に上げたから管理費がかかるというロジックは全然わからない)防災センターを2Fに上げたので、本来エントランス近く、1Fにある機能と分散することになり、警備員が24時間3人体制となったとのこと。

プラウドタワー芝浦の浸水対策説明資料

そりゃ防災センターが水に浸かるといろいろなものがだめになるからというのはわかるのですが、芝浦アイランドと比べると2倍、グロフロと比べても1.5倍以上という管理費は本物件の弱点ではないかと考えます。物件規模に対して大きめの公開空地と植栽を配置しているので、それも原因かとは思いますが、管理委託経費の内訳は提示されていないので、なんともいえません。

管理費の謎については別途こちらで考えてみました。
最近の新築マンション管理費がどこも高いのはなぜ?逆に中古マンション管理費が安いのはどうして?(スムログ)

各戸の玄関すぐ近くに宅配ボックスが配置されます。しかし、一般フロア住戸にはトランクルームがありません。その代わりに、「収納保管サービス」の2年間無料使用が付帯されています。野村が先にお金を払ってスペースを確保しているとのこと。

収納保管サービスで一般的な「箱を預かる」タイプではなく、容量を預けるタイプなので無駄がなくて良いですよ!と言われたものの、2年後は毎月5,000円ほど(正確な数字は忘れました)かかりますので月額の維持費は更にアップすることになります。

なおスタンダードプランは90cm x 90cm x 180cmとほぼ同様料の1,167L。1LDKは467Lで、プレミアムプランは1,633L分の容量となっています。毎月5,000円だとして1年で6万円、10年で60万円。坪500万円のお部屋に、普段使わないものを置いておくくらいなら、これくらい必要なコストなのかもしれないと思ってきました。

駐車場は166台用意されています。料金は高さ1550mmサイズが4万円、ハイルーフ対応が4.3万円。EV対応のパレットが16基用意されていてこちらは4.45万円でした。

総評

本物件のネガティブポイントを先に言っておくと、

  • 山手線駅の利用とはいえ、どの駅からも遠い
  • 維持費が高い。ケープタワー、キャピタルマークタワーと比べても管理費が2倍。
  • 間取りによっては部屋の梁が目立つ

という3点でしょうか。周辺相場はブランズタワー芝浦レポートの「周辺成約状況とライバル物件」項を参照してください。

大きな弱点が3つある一方で、外観はとにかく良いと思いますので、周辺のタワーマンションが軒並み15年選手になる中、最新型のスタイリッシュなタワーマンションに住みたい方はかなりウケると思います。芝浦幼稚園・小学校にもすぐ近いこともポイント高いでしょう。また、東側ならレインボーブリッジが、西側なら都心方向眺望が確保されています(将来に渡って確約するものではありません)。

よって、第一ターゲットは周辺からの住替え客、特に芝浦アイランドに住む方々だと思われます。この方たちは多少の駅距離は気にしないと思われるからです。

ブランズタワー芝浦よりも若干安い、もしくは同じ値段で広い部屋に住むことができます(あと、施工はスーゼネ)。パークタワー勝どきも強力なライバルでしょうけど、こちらは港区。山手線から歩いて帰れるという地理にあり、保活事情にも中央区ほどの激戦ではないこと、が上回るポイントだと思います。


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コメント

  • コメント (2)

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    • 名無し
    • 2021年 5月 28日

    価格表がブランズタワーになってますよ!

      • のらえもん
      • 2021年 5月 28日

      すぐ目の前でものすごく似たような名前のマンションを建てないで欲しい(逆ギレ)
      ありがとうございました、すぐに修正しました。

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