イニシア豊洲コンフォートプレイス

イニシア豊洲コンフォートプレイスに行ってきました その2

価格:

最初に書いておきますが、この表は信用しないでください!
というのも、モデルルームで予定価格表を見せてもらったものの
帰りに渡してもらえなかったので、ぱっと見て覚えた数字をそのまま書いています。


イニシア豊洲コンフォートプレイス予定価格表・のらえもんうる覚え少し修正版・画像クリックで大きくなります

覚えた数字は、4Fの67.22㎡が4200万円台と書かれていたところだけです。
4,5Fが4200万円台
6-8Fが4300万円台
9-11Fが4400万円台
12Fが4500万円台
となると、4Fより下の3Fが4000万円台
2Fが3800万円台、1Fが3500万円台でしょうか。
1Fは3700万円台と書いてあった気がします。となると、3500万円台の釣り部屋は1室。
とゆーことで、一番エレベーターから遠い部屋を3590万円としました。(3/20修正)

んで、基準を67㎡に置くと
中住戸72㎡がここから200万円プラス
中住戸61㎡がここから200万円マイナス
角部屋72㎡エレベーター寄りが400万円プラス
エレベーターから遠い住戸を300万円プラス
として計算しました。4F→5Fを50万アップ
5-11Fを30万アップとして計算しています。

この試算上では物件全体平均坪単価は210万円程度。
営業担当者は坪平均220万円と言っていたので
たぶん、これより少し高いかもしれません。
こんなことならもう少し記憶しておくべきでした。不覚。
もう一度行く機会があれば、正式版を坪単価加えてアップします。

全体的な印象としては、川を一本挟んだ豊洲の住友タワマンが坪300万円ですから
比べればだいぶお得感が。枝川アドレスを考慮して、こんなもんじゃないですか。

お得な部屋といってもほとんど同じ間取りなので
どこがお得・損ってのはないと思います。
釣り価格の部屋なら確実に坪180万円を切っていますし、目の前が機械式駐車場ということ
を差っ引いても価格的には魅力的ですね。第一期で売り切れると思います。
また、南西角(南)は90m歩くもののバルコニー側が東南方向もつくわけで、
この表どおりならお得かもしれません(たぶん違う)

表にも書いてますが、3Fでは視線は戸建てを超えません。
4Fでも戸建ての屋根が引っかかる感じ、5Fから抜けるでしょう。

維持費

管理費は7000円前後、修繕積立金は6000円台とかなり維持費安いです。
67㎡で13000円、72㎡で14000円、庭使用量1200円。
タワーマンションの維持費に慣れていると破格に思えますね。
屋上の太陽光発電とLED照明の組み合わせの妙というのでしょうか。
管理費7000円ははじめてみました。たぶん、周辺と比べても
ぶっちぎりの安さです。湾岸タワーレックスガーデンの管理費も安いのですが
こちらはタワー物件でないので修繕積立金も安いでしょうね。

駐車場は地上18000円、地下2F15000円でした。
これはフツー。

PER

16.8~19万円くらいの間です。
67.2㎡4Fで20ジャスト。
1Fなら17.3、11Fで20.4。
61.23㎡2Fで17.6、11Fで20.1。
南角部屋の4Fで20.6くらい。
割高な最上階を除き、PERは18~21と推定します。
釣り部屋価格↓なら確実にPER17台ですね。

このマンションをオススメする購買層

  • 30代ファミリー。世帯年収~800万。
  • 名より実
  • マンションの外から出てアクティブに楽しみたい方(共有施設皆無のため)
  • 豊洲に強い憧れを持つ人
  • コリアンタウン?韓流だし今アツイでしょ!とポジティブに考える人、もしくはあまり心配しない人
    (補足しますが、警視庁の治安マップ見ても治安は悪くないです。)

強み

  • 安い。豊洲2丁目3丁目に比べて3割引
  • 維持費も安い。管理費修繕積立合計13000円、すごい。
  • ワイドスパンでないけど、空間設計に工夫が見られる
  • 角部屋プレミアムがあまりついてない、特に南側
  • 豊洲から少し歩くものの、帰り道がビバホームのため買い物超便利

弱み

  • コリアンタウンの中
  • 機械式駐車場
  • 共有施設が全く無い
  • 目の前朝鮮学校
  • 枝川アドレス10年落ちマンションの中古価格相場
  • 豊洲4丁目の長谷工中古マンションの安め部屋と同じ価格
  • ディスポーザー無し

本物件のコンセプト、カジュアルに豊洲を楽しむって言いえて妙だな~と思います。
住宅ローンの負担を感じることなく、ビバホームで日々の買い物はでき、
自転車で都内に行けて遊べる。
バス便も便利だし、もちろん豊洲駅使えて千葉埼玉に比べ都心に絶対的に近いので通勤が楽。

豊洲に対する枝川・潮見ってのは、
東雲に対する辰巳のような存在です。
川一本はさむと圧倒的に安い。でも街の格差は悪いけど確実にある。
これをどう考えるかでしょうねー

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