パークシティ中央湊 ザ タワー モデルルーム訪問 その１ その２の続きです。
管理費は平米あたり約349円、修繕積立金は同125円となります。70.74㎡の70E1タイプで月33,530円でした。坪420万クラスに住む人にとっては、管理費の多寡など誤差の範囲かもしれませんが一応。管理費はかなり高い事例であることは間違いありません。
駐車場付帯率は31.7%。中央区のこの立地・この価格でかなり駐車場率が低いのが気になりますが、近隣佃のタワーマンションでは近年駐車場が余りだしてますので、タクシーで東京までさほどかからないことと、将来を見据えるとこれくらいに落ち着いたのでしょうね。利用料は36,500～38,500円で、タワーパーキングのみの設定となります。
直近1年間の周辺事例も調べてみました。築年数ここ15年くらいの「中央区湊」物件で検索すると11件となりました。パークシティ中央湊ザ・タワーのような超大規模タワーは無く、大きくても数十戸程度の小規模マンション、かつ専有面積があまり大きくない部屋ばかりとなり、直接の比較相手ではありません。お隣佃の板状新築マンションは坪380で、タワーですと坪400前後の成約もあります。
中央区湊というと、陸の孤島感と、住宅街でもないさりとてオフィス街でもない、雑多な印象が私の中にはありますが、三井ブランドと中央区内陸側で一番高いタワーとなると、やはりプレミアム部分の価格上乗せはうなずけるところかもしれません。（ブリリア ザ・タワー東京八重洲アベニューは本物件より東京駅により近いですが、高さはこちらの方が上です）
専有部の仕様も、凹凸が付いたドアや廊下部分がタイル張りなど随所に高級を感じる部分もあります。コンセプトムービーでは、リバーシティ21からの連続性を強調していましたが、ここからの買い替え客も意識しているのでしょう。カーペット敷きや小上がりのオプションを用意していることがその証左かもしれません。
総評
築20年近くなったリバーシティからの住み替えには確かに良い場所でしょう。
実は、いくら値上がりしても中央区佃・月島から豊洲に行く人は、あまりいません。中央区で育った人にとっては、中央区こそが良いのであり、川を一本挟んだ向こう側に行く人はあまりいないのです。そうした中で、佃からの買い替えニーズを意識したマンションがこちらとなります。
坪単価のわりに駐車場の付帯率が当初からかなり低いことを先ほども指摘しましたが、佃の住民を見るとかなり高齢化が進みタクシーニーズが高まっている現象を観察するになるほどと思わざるを得ません。
また、本物件はスパン幅に余裕がある間取りがおおくなっています。たとえば56N1タイプの間取りはこちら。
56.74平米にもかかわらず、スパン幅は7.35mとなっています。スルームのでっぱりと面積ロス部分を差し引いても、ホールが小さく、有効面積をかなり広く取れています。60平米台の部屋ですと8mくらいのスパンがとられているので、間取りは恵まれたタワーです。
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