パークタワー晴海

パークタワー晴海 モデルルーム訪問 その3 【眺望と周辺相場、総評】

パークタワー晴海 モデルルーム訪問 その1 その2の続きです。

手前から、北側隣地の空き地、本物件建設現場、ティアロレジデンス、クロノレジデンスです。モデルルームでは建設現場を見下ろすことができます。

管理費・修繕積立金については今回は情報がありませんでした。情報が来ましたら本エントリ部分を書き換えることにいたします。

駐車場は1076戸に対して機械式480台+平面1台の付帯率44.7%。すぐ近くに首都高晴海出入口ができる予定ですので、車があるとなお便利な立地ですが、50%を切ってきました。これはクロノ・ティアロとほぼ同じ数字です。ただ、クロノは現状駐車場埋まって10数台待ち状態、ティアロも残りわずかなので、この付帯率ですと本マンションもほとんど埋まる数字かと考えます。都心部の車持ち世帯は少なくなっていってるとはいえ、パークタワー晴海レベルの坪単価ですと、かなり余裕のある人たちが入居するので、駐車場リソースはもしかして逼迫する可能性もあります。
駐車場の料金についての資料も手元にはありませんので、わかり次第更新いたします。

眺望シミュレーション

東西南北、およそ30F前後あたりを設定したGoogleEarthによる眺望検討です。参考程度にしてください。

パークタワー晴海 東向き 30Fの眺望シミュレーション
(本エントリの画像はクリックすると大きくなります)

東は豊洲方向向きです。パークシティ豊洲B棟が正面となりますが若干ずれていますし、200m以上のクリアランスが取れているので問題ないでしょう。上シミュレーション右側には豊洲駅前トリプルタワーがそびえたちます。

パークタワー晴海 南向き 30Fの眺望シミュレーション

南向きが本物件で最も恵まれている方角です。有明・お台場方向ですけど、夜景を楽しむというよりも東京湾の広がりとさえぎるもののない開放感を楽しむ方角です。

パークタワー晴海 西向き 30Fの眺望シミュレーション

GoogleEarthではまだドゥトゥールとティアロレジデンスが建設中になっていますが、既に両マンションは建っています。100mくらいになると晴海フロントビルの頭も越してきますね。

パークタワー晴海 北向き 30Fの眺望シミュレーション

意外にも開放感がある北向きですが、隣地はもしかして同規模のタワーマンション・・・かもしれません。ですのでリスク込みの値段となっています。隅田川が開放感を演出しています。

周辺相場

同じく晴海2丁目である、クロノレジデンス・ティアロレジデンスの直近1年間事例を調べてみました。
坪単価に差があるのは、2Lや3Lといった間取り/平米数の差であったり、プレミアム住戸という要素があります。

クロノレジデンスが竣工3年半、ティアロレジデンスが竣工1年と考えると、まだ築年数補正をかけるのは時期尚早でしょう。表を見てわかるとおり、南とそれ以外の方角に大きな坪単価差はさほどないことがわかります。上記表のプレミアムフロアを除いた全方角平均成約坪単価325万円くらいが現時点での相場となります。

ということで、新築ということを考えれば、北・西の設定坪単価はさほど違和感がないものの、南・東は現状の価格表だと新築プレミアムがかなり載っていることになります。もちろん、開放感や日当たりというのは資産性とはまた違った物差しです。

総評

晴海3兄弟のラストは晴海の兄弟タワーどころか、いままでの湾岸タワーとは性格をかなり異にする物件でした。

湾岸タワーは本来、都心近傍の利便性と割安感、そして売却や貸しやすさなどで選ぶ人が多く、デベロッパー側もそれを多分に汲んだコンセプトが多いものでした。郊外生活とはまた違う、スタイリッシュな生活・効率性を重視した人々という価値観が多かったのです。

この流れが少し変わったのは、東日本大震災でした。震災は単にホテルライクとお高く止まっていると、防災面に弱点を抱えることをあぶりだしました。そこで、震災後の湾岸タワーは、免震や防災グッズなどのハードウェアに加え、「マンション内コミュニティ」を最大化するように作られ、また宣伝されました。
震災前・震災後に企画されたタワーは性格が明らかに変わっています。

本物件は、その震災後タワーともまた違った価値観、つまり「ファミリー優先」「イマジネーション」「テーマパーク的公開空地」「スポーツとその観戦」ということを重視しています。これは、従来の枠で考えれば、大規模郊外型マンションが過去多く提示してきた価値観でした。

湾岸タワーを選ばれる人は良くも悪くもクレバーな人が多く、従来型の湾岸タワー民が自宅を売却してこちらにイマジネーションの国に移民するかな?と思いますが、子どもが産まれると価値観が180°変わる人もいます。週末は子どもとおもいっきり開放的に遊びたい、そうした郊外型の生活に憧れもありつつ、なるべく都心の近く、日々の通勤時間は延ばしたくないといった、両にらみ属性の人たち向けなのかもしれません。
また、テーマパーク的なモデルルームも、ディズニー好きでたまらない人たちの琴線にかなり触れます。実際、僕もこれは住んだら楽しそうだなぁと、ぐらついたのは事実です、僕よりもっと趣味が合う人にはたまらないマンションでしょう。そういった余裕のあるファンをさっくり集めると、ひょっとすると早期完売に成功するかもしれません。

最後に、本物件の資産性について触れなければなりません。おとなりのダブルタワーに比べて立地や仕様は細かい差異はあるもののほぼイーブンの判定でしょう。そうなると、特別なことが無い限り、築年数の増加と共に、晴海3兄弟の相場形成は、誤差の範囲といえるくらいのラインまで横一線で落ち着くものと予想します。

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コメント

  • コメント (2)

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    • 湾岸民
    • 2017年 3月 22日

    湾岸でも独自の魅惑的な三井さん渾身のタワーかと思いますが、いかんせん庶民には高すぎますね。間違いなく富裕層向けですね。解放感と引き換え?の駅距離もありますし、管理費、修繕積立が、庶民的には、恐ろし過ぎます。。。

    • 匿名
    • 2017年 3月 25日

    南向きは豊洲市場が目の前!

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