THE TOWER JUJO

THE TOWER JUJO(ザ・タワー 十条)モデルルーム訪問 概要・立地・価格比較・総評など

十条駅前再開発タワーマンションTHE TOWER JUJO(ザ・タワー 十条)。

コンセプトは「東京をよくばるタワー。」東急分譲物件のタワマンは、たまに不思議なキャッチフレーズを付けますね。Twitterでも話題になっている物件ということで、今回は所属事務所を通じて東急不動産にブロガー見学会を申し込んで行ってきました!

THE TOWER JUJOのモデルルーム。池袋駅から歩いた場所にあります。このため、モデルルーム訪問後に現地を行こうとすると埼京線で電車移動する必要があります。

「のらえもん」がブロガーとして訪問するとあらかじめ連絡してますが、この訪問記を書くにあたって東急不動産からお金は1円も頂いておりません、1:来場者アンケートを書かない、2:通常の見学者と同じ扱いにしていただく、3:ブログエントリにおいて事前確認はしないし、事実誤認以外の修正は応じない、という3点の握りだけしております(関係性の掲示)。

物件概要

  • 物件名:THE TOWER JUJO(ザ・タワー十条)
  • 地上39階建て
  • 578戸(事業協力者住戸184戸含む)
  • JR埼京線「十条」駅徒歩1分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分
  • 駅前再開発タワーマンション

立地・周辺環境

池袋から埼京線に乗って2駅。十条駅に到着すると、空が広い!ぱっと見渡しましたが駅のホームからビルやタワマンが見えない!北区ののどかな駅という印象です。

のどかな相対式ホーム2面2線の駅。どちら側にも改札口があり、THE TOWER JUJOは北改札となります。

このあたりは商店街が発達していて、十条駅のそばにも5つの商店街が存在します。そのうち駅の目の前の十条銀座商店街に行ってきましたが、いい意味で「大資本に侵食されたイオン化された商店街」ではなく「個性的な店が点在する商店街」だなと思いました。八百屋や惣菜屋が複数存在していて、商店街を行き来する人で賑わっています。

十条銀座商店街。平日昼間に訪問したためか、おばあちゃんの人通りが多かったです。

駅に着いたときの印象を書かせていたとおり、駅前にいい意味で商店街以外がないため、このマンションは周辺から見て飛び抜けて高いことが約束されています。そして、駅前の再開発はこれ以外にいまのところ話が進んでいないとのこと。将来的な眺望もしばらくは約束されています。

画像出典:THE TOWER JUJO 公式Webページより。

十条駅前には大きなスーパーが存在せず、そこが弱点でしたが、タワー足元の「J&MALL(ジェイトモール)」は業・商複合開発であり、2Fにはそれなりのスーパーが入居する予定です(東急不動産だし東急ストアじゃないの?と聞いたら決まってはいないが多分違うとのこと…)その他にも1Fと2Fの店舗区画を数えたところ、スーパーを除いて34区画ありました。

THE TOWER JUJO 2F図面より。スーパーマーケットのサイズがある程度わかります。十条駅近くにはまいばすけっとくらいしかなかったので、これは嬉しい。

現在、改札を出たすぐに工事中となっていますが、完成後には車道を一切通らず改札までアクセスできます。都心方向は北口改札と逆方向なのでいったん駅の反対側まで登って降りる必要があります。3階と4階の一部は北区の公益施設+業務施設が入居しますので、行政機能にも期待できます。図面や模型を見ると、4Fは市民ホール?的なものになるのでしょうか…濁されたので自身はないのですが。

きちんと撮らなかったかったけど、北区の行政施設がある3Fの上にホール的なものが乗っかっています(白とグレーの建物)。上側は防音ルーバーと書いてあるので、コンサートなどが行えるホール的なものがあるとすると、パークシティ武蔵小山とザ・モールではなく[Kosugi 3rd Avenue]が前例的には一番近いですね。

建物・内装

前述の通り、1階から3階までは商業と業務施設、住戸棟の4階は自転車置き場となり、5階から住戸の設定となります。ただし、5階は行政施設が一部被っていますので、そちらの方向を共用施設に設定しています。

THE TOWER JUJO 5F図面より。公益施設と被る方向をラウンジやゲストルームにしています。

全体的にスパン幅が広く、モデルルームプランの76平米くらいの広さで、ちょうどスパンと奥行きが同じ長さの正方形となります。建物のボリューム的に、柱を外出しするのが難しかったのだろうと思われますが、それでも住戸の真ん中に柱が丸々入るような設定にはなっていません。

  • リビングとベッドルーム(1)は原則天井高2600mm、階によっては2,500mm~2,650mm
  • ボイドスラブ厚 180mm〜270mm
  • 二重床二重天井
  • T-2サッシ、Low-Eガラス
  • サッシ高約2,000mm(標準フロア)
  • ガス式温水床暖房がリビングと主寝室につく
  • 天然御影石天板+食洗器+キッチングローエ水栓、洗面台も御影石天板

いろいろマンションを見てきましたが、きちんと高級感ある仕様にしてきたと思います!
浴室もフラットライン照明が選べるのもGoodでした。また、バルコニー側に柱が若干めり込んでいますが、順梁で、サッシ高2000mm取れているため、リビング室内は梁が出ている印象はありませんでした。この辺は部屋によって違うかもしれません。

玄関横のシューズインクローゼットはドアノブではなく、こちらの仕様。腰がひっかかったりしないのでスペース効率も良いですよね。同行したマンションブロガーみんなこの写真撮ってました。みんなみるところ一緒。

次回更新は、間取りや共用施設、総評をお伝えします。
しかし、訪問時は価格を伝えられませんでしたし、管理費修繕費もまだ、ということでしたので、総評ではなく感想程度になってしまいそうです。

間取り

THE TOWER JUJO S-75Btype 76.73平米 3LDK

前述の通り、全体的に広めのスパンであるため、本物件の60後半〜70平米くらいだと、奥行きとスパンがほぼ一緒、正方形に近いプランとなります。専有部が正方形となると、廊下側に3LDKの4室並べるのは不可能なため、どうしても廊下側に一部屋作る必要があり、ここは行灯部屋となってしまいます。

モデルルーム採用のS-75Bプランはその典型的なプランで、内廊下側のベッドルーム(3)は引き戸になります。
またベッドルーム(2)も引き戸なため、実際に使うとなると、(2)もしくは(3)どちらかをリビングの延長として使う2LDK的な使い方となるかでしょう。バルコニー側4室を無理なく実現するためにはスパン幅は最低10.5m程度必要です。

リビング+ベッドルーム(1)どちらも床暖房が付いていますし、収納も十分取られており、SICと廊下収納付きですから、ゆとりある間取りといえます。性別が別の小学生2人の4人家族だとちょっと運用に困るかな、くらいでしょうか。

柱と柱の間には部屋を横断する梁があるはずですが、この部分下がり天井にはなっておらず、これは建物形状が良いからだといえます。

共用施設

前項で述べたとおり、別棟の影響で眺望が望めない場所を中心に、共用施設が5階に集中配置されています。

THE TOWER JUJO 共用施設

  • ウエルカムラウンジ
  • フォレストパーク
  • ワークラウンジ
  • ゲストルーム2室
  • スカイラウンジ(37階)

37階スカイラウンジ

ワークラウンジは、リモートワークがあたりまえな時代になった今、流行りの施設かと思いますが、通常広々としたロビー空間としてつくるはずのコンシェルジュカウンター前の空間も椅子やテーブルを配置して「ウエルカムラウンジ」として使用できるようにしていますね。ワークラウンジは締め切った個室ではなく、ブース席のため機密が必要な話だと難しいですが、一般的な会議ならテレカンもできそうだなと思います(規約を確認していませんが、打ち合わせ可能なスペースと書いているので声出しできるのでしょう)。

スカイラウンジは、掘りごたつ式のテーブルがあるパーティールーム形式で貸し切りも可能とのことでした。

フォレストパークは、ハンモックもある、子供を含めて大人もくつろげるスペース、とのことですが…図面や予想CGを見る限りあまり使い勝手が良さそうとは思いませんでした(個人の感想です)。窓際に人工芝を置いて直接座れるスペースにしているみたいですが、これならフラットな床にしたほうが空間効率がいいんじゃないかな、と考える私は貧乏気質かもしれません。下も横も居住エリアではないため、子どもは安心して走り回れそうですね。

価格

今回の訪問では、価格・管理費・修繕積立金については一切触れられなかったので、どの方角でどの階が狙い目、というレポートを書けません。もしお持ちの方がいらっしゃったら送っていただければ価格表にして公開いたします。

他のサイトでは、高層階の平均坪単価で475万円、プレミアムフロアは650万円台とのことでした。

うーむ、高い!!!!十条ですよ?坪450を超えると、70平米台は確実に1億円を超えますし、本物件は広めの70平米を多くつくった「永住仕様」のため、億ションが上から下まで並ぶことになります。しかし、広域検討者として考えてみると、ライバル物件と比べてどうなのでしょう?ちょっとまとめてみました。

坪300以下
幕張ベイパークミッドスクエアタワー
ドレッセタワー南町田グランベリーパーク(定期借地権マンション)

坪300前半
リビオタワー羽沢横浜国大
プラウドタワー川口クロス

坪300後半
大宮スカイ&スクエア ザ・タワー

(坪400〜450の壁)

坪475
・ザ・タワー十条

平均坪500前半
パークタワー勝どきサウス
パークホームズ浜松町(タワマンじゃないけど、JR駅から近いマンションの一つということで)
ブリリアタワー池袋west
ザ・パークハウス 戸越公園タワー

(坪550〜600の壁)

平均坪600over
アトラスタワー五反田(ただし、坪600以下の部屋あり)

平均坪650over
・THE YOKOHAMA FRONT TOWER
プラウドタワー目黒MARC

なお住友不動産のタワマンは時価なので、いまいくらかよくわからないです…

ということで、駅前タワーマンションというくくりでいうと、エアポケットのように坪400後半が空いています。この価格で付いてこられる人を400組集めれば良いのだし、高くても埼玉という後背地を抱えている関係で、後背地と地縁のある富裕層客が来れば良いのです…あとはいくらJR駅前徒歩1分、信号なしで改札、商業施設下駄履きとはいえ、「東京都北区」のタワーマンション、70平米台3LDKに1億円以上払える人がどれだけいるか、という感じでしょう。私は400組、存在すると思います。

総評

地縁のある方にとっては、東京北部のフラッグシップタワーの一つとして、選択肢にあがるかなと思います!一方、どうしても23区・十条でなければいけないという方以外となると、プレ子育てor現在子育て中の家庭なら、プラウドタワー川口クロスの方が郊外中核駅前のため利便性は良いですし、DINKSで予算は同等、部屋は多少狭くても良いのであれば、ブリリアタワー池袋westの方が資産的には安心だと思われます。

モデルルームでは最近の武蔵小山の大成功を見越してか、十条駅前再開発タワーの将来性として武蔵小山の事例を何度もおっしゃっていました。長いアーケード商店街目の前に建つ、駅前再開発タワーという点では相似しています、違う点は本物件に続く再開発計画が無い、ということです。メリットは、続く再開発が無い限り、本物件の15階以上の眺望はどの方向でもずっと確保されること、デメリットは広告費を注がれることがなくなるため、世の中における街自体の注目・関心が薄れてしまうということです。永住の人にはデメリットはまったく関係ありません。

このマンションの顧客層は、永住思考で地縁のある方。十条銀座ののほほんとした感じを歩くと、湾岸タワマンや都心エリアのタワマンに住んでいる、(一部の)ギラギラとした人向けでは無いことがわかります。広域検討者の方は、モデルルーム訪問前後で、まず街を歩いてみましょう。北区特有の長いアーケード商店街を歩いて毎日ここに来たいと思うか。ココロがときめくなら”東京をよくばるタワー”に住む人生はとても素敵だと思います!

 

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コメント

  • コメント (1)

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    • 山田
    • 2022年 12月 14日

    こちらのマンションのモデルルームは池袋のどの辺にありましたでしょうか?
    購入を検討していて 気になっています。

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