HARUMI FLAG(晴海選手村)

HARUMI FLAG(晴海選手村)分譲で心配な3つのこと

板状マンションだけど建物はキチンとコストをかけて作られていそうで、眺望は最高、足元空間は広々、後ほど完成するタワー棟との共用施設相乗り、などスキが無さそうな晴海選手村分譲。でも心配な3つのことを挙げてみます。決して25人の才能に選ばれなかったからのやっかみではありません(笑)


画像出典:HARUMI FLAG公式Webページより

1:昭和の駅遠団地とどう違いを出すのか

品川区の八潮五丁目に八潮パークタウンという団地があります。

MUJI×UR 団地リノベーションプロジェクトより

こちらは、団地としては比較的新しく、昭和58年入居開始で総開発面積は40.8ha、5,874世帯12,184人が住むマンモス団地です。2018年10月の高齢化率は品川区トップの34%。最寄り駅は、東京モノレール大井競馬場前駅より徒歩8分程度(棟による)。京浜急行鮫洲駅より同20分。あとは品川・大井町・大森・品川シーサイド各駅まではバスが伸びています。

周りを海と運河に囲まれて、眺望が良く広々としてゼロからつくられたウォーターフロント、駅から遠いのが玉に瑕、住民用のショッピングセンターがあり、分譲と賃貸のミックス開発、あまりに大規模故に地区として八潮団地だけでほぼ独立している、、、あれ?どこかに似すぎていませんか?そう、晴海選手村です。地区内にタワーマンションがないことだけが違いかもしれません。


画像出典:HARUMI FLAG公式Webページより

八潮パークタウンの最大の問題は、この地区に働く場所がほとんどないということです。ウォーターフロント開発は住商職(+医遊)のミックスでなければなりません。臨海副都心開発が豊晴計画に比べてスケールがでかいのにイマイチなのは、職の場所が住と離れていたこと、従来からある街と離れていたことです。

今更晴海選手村に商業ビルを並べるというのは無いでしょうから、目先を変えて選手村地区の中に大規模シェアオフィスや複数のカンファレンスルームを持つ複合施設、都心にいる必要がないインキュベーションオフィスなどを地域内に作るべきだと思います。ネットワークや水素の先進性をアピールしていますが、水素エネルギーが次世代のエネルギーとして確定していません(そもそも水素の発生は原発の副産物として使うのが一番良い)し、ネットワークの先進性も15年経てばお荷物となる可能性も十分あります。住環境としてイケてる場所をアピールするなら、新しい働きかたスタイルとしてもイケてる場所のアピールと、それをできるだけの箱、そして入居する住民だけでなくソフト面を外から支える仕組みも用意すべきかと考えます。

そもそも、晴海自体、「晴海アパート」という団地があり、1990年代に取り壊されている土地でした(場所は今のトリトンスクエア)。

2:BRTは鉄道の代替手段とはならない。

5時から24時まで運行するBRTが選手村のメインアクセス手段です。勝どき駅まで、遠い棟は徒歩25分くらいとなり、徒歩通勤は現実的ではありません。では、選手村の真ん中から出る予定のBRTは鉄道を代替するものでしょうか?

残念ながら、鉄道ほどの大量輸送交通手段にはなりません。新交通システムにも劣ります。ゆりかもめですらピーク5,000人以上/時、地下鉄に至っては10,000人以上/時のキャパシティがあるのに対し、BRTはピーク時運行で最大2,000人/時程度の輸送力しか持ちません。しかも接続先はターミナル駅としては弱い、新橋・虎ノ門地区です。

しかも、この2,000というのは4つのルートを合わせた合計です。選手村の真ん中から出る「選手村ルート」はわずか20便のうち6便。毎時600人しか運べないのです。地図を見ればわかるのですが、幹線と豊晴ルートは選手村の端しか通りません。鉄道と違ってフレキシブルに増やせるとはいえ、輸送力がまったく違うことがわかります。

それを解決するための中央区が旗振り役の「都心部・臨海地域地下鉄構想」だと思うのですが、今の所芳しくないですね。

3:購入しても入居するのが4年近く先

販売予定時期は2019年5月下旬で、入居予定時期が2023年3月下旬。4年近く先の物件を青田買いすることになります。これは相当長い期間です。

この間に、安倍・黒田コンビの退任は決定的でしょうし、その時に日本経済と世界経済がどうなっているか、全く予想できず、不確実性があります。現時点で割安だったとしても、引き渡し時点の景気がどん底だったらまた違うかもしれません。現在のマンション高騰は低金利政策によって支えられていますが、それもどうなるか。また、住宅の購入は極めて個人的な理由で探し始めるものですが、そもそもいま住む場所が欲しいのに、4年後まで待てる人がどれだけいるのか、という話です。

だが、それでも

値段次第ではありますが、あっという間に売れてしまうと考えます。首都圏マンション供給戸数は4万戸弱。選手村はわずか10%でしかありません。特に新築の湾岸近隣マンションに影響はあるとは思いますが、それでも東京エリア全体で見れば影響は限定的でしょう。それに、元選手村であることのプレミアムはあります。
あえて言いますが、”いま”の住宅トレンドとはかなり離れている物件です(それは幕張も同じ)。30年後にも栄えているためには、相当の努力と工夫、分譲するデベロッパーと行政の継続的な補助が必要な物件だと思います。

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コメント

  • コメント (3)

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    • 湾岸民
    • 2018年 11月 03日

    いつも拝見させていただいております。

    一応晴海フラッグ検討者の1人なんですが、やはり1番のネックはどうも成功の兆しの見えないBRT含めた交通網ですね。
    ここが解決されない限り購入には踏み切れないと感じております。

    個人的にはゆりかもめの延伸が最も現実的であり、実現年数も短期間で済むのかなという気もします。
    豊洲、晴海、晴海フラッグ、豊海、築地、新橋と繋がればかなりの経済効果も期待できるかなと思っております。

    • てっくん
    • 2018年 11月 03日

    のらえもんさん、こんにちは!
    いつも楽しく読ませていただいています。

    確かに3つの心配点はなるほどな、と思いました。

    でも、のらえもんさんは今、一番欲しいと思える物件とコメントしてませんでしたっけ?
    >私めちゃくちゃ期待していますし、いま住みたいマンションの筆頭です。よろしくお願いいたします

    私も本物件は特に関心があり、現在のタワマンを賃貸に回して、賃料を本物件ローンに充てようかな等と目論んでいたりします(笑)
    ただ、物件価格次第ですね。85㎡が6000万円程度でしたら、かなり購入の本格検討をしたいとは思います。

    でもネックは交通利便性ですね。そこを織り込んで6000万円なら、国、中央区、民間が一丸となって取り組んだ本物件は買いかと思います。

    まずはエントリーですかね。のらえもんさんも迷っているのでしょうね(^^)

    • 近隣住民
    • 2018年 11月 04日

    いつも楽しく拝見しております。
    BRTの選手村マルチモビリティステーションには幹線と選手村シャトルの2路線が発着するようです。

    幹線は確実に遠周りルートとなりますが、選手村需要を重視したんでしょうね。

    ピーク時の選手村周辺のBRT便数は幹線6、シャトル6、豊晴6の合計18で輸送力は1800人/時となりますね。3街区と4街区の環二寄りの1700戸程度は晴海三丁目の豊洲ルートを利用するでしょうから、ピーク時は
    マルチモビリティ毎時12本 → 3800戸
    晴海三丁目 毎時6本 → 1700戸
    のカバー割合となります。
    都心方面は選手村の時点でかなりの乗車率かもしれず、途中下車も見込めないことから、選手村からの輸送力は3路線合わせても毎時1200人程度でしょうか。確かに輸送力は少し不安ですね……

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