購入検討初心者シリーズ

タワマンのよく言われるデメリットって?住民目線であるあるを考えてみた。

私もいわゆるタワーマンション住民になってから長いのですが、ぶっちゃけ低層マンションに憧れることもあります。

今回は、「タワーマンションでよく言われるデメリット」について、タワマン住民目線で本当のところはどうなの?というところを考えてみたいと思います。なお、こちらはあえて私の経験値(n=1)のみで話しますので、一般的なタワマンの経験とズレていたら申し訳ないです。
この記事を書いた動機としては、「タワマン 」とGoogleに入れたら「タワマン あるある」がサジェストされてほう、とその記事を見たらひどいのなんの…とりあえずタワマンに住んだことも無い人が、タワマンはよくない!すぐに不動産一括査定で売却!みたいなアフィリエイトサイトが一番初めの方にでてきます。こんなのよりはよっぽどためになる話を自分なら書けるんじゃないかな、と。

さ、敢えて考えてみようタワマンのデメリット。

エレベーターが渋滞して待ち時間が長い

これは高層階に住んでいたら当然長いです。少なくとも3~4階建ての低層小規模マンションと比べると、自室玄関の鍵を閉めてからマンションのエントランスに着くまで体感+2~3分くらい時間がかかります。3階なら階段使った方が早いでしょうね。

これはタワマンのエレベーターが基あたり戸数によると思います。高層階用のエレベーターは、一番遠い階から1階まで途中停止が無ければ1分以内に到着すること前提で作られていますが、基あたりの戸数が多いほど、途中停止の可能性が高まります。

では、朝8時から9時の通勤ピーク時間帯。他の時間よりかかるのか?ということですが、実は先週先々週の10日間、自分のマンションで、自フロアのエレベーター下ボタンを押してから1階フロアに到着するまでの時間測ってみました。結果は、他の時間帯よりも平均15%程度遅かったです。普段はボタンを押してから下フロア到着まで平均75秒だったのが、平均86秒となりました。逆に言えばその程度で、「10分待たされる」どころかエレベーターの下ボタンを押してから3分待たされたことは今まで一度も経験していません。

管理費と修繕積立金が高い

高いです。最近の新築マンションで比較すると、タワマンは通常のマンションの1.3倍~1.5倍くらいの管理費となっています。最近の新築だとタワー・板状マンション共に高くなる傾向ですが、これは新規の管理案件で募集人員に相当なコストがかかることと、駐車場の付帯率が低下傾向にあることと関係していることもあり、一概には言えません。

平成30年度マンション総合調査によると、戸数規模別で管理費が一番安く済むのは、「31~50戸」および「101~150戸」であり、これは巡回管理か常駐管理か、および付帯設備があるかどうかの境目がこのあたりにあるからだと推測します。タワマンは基本300戸以上ですから、管理費は高くなる傾向にあります(ただし500戸以上は301~500戸よりも割安で収まる)。

平成30年度マンション総合調査より

階数が高くなると、管理費も高くなる傾向は、調査結果で明らかです。低層マンションと高層マンションで、調査結果を見ると、10階建てまでと20階建て以上で1.6~1.7倍くらいの違いがあります。ただし調査結果は古いマンションも多く含まれ、古いマンションは前表通りかなり割安ですから、最近の事例で比較すれば1.5倍程度と推察できます。

修繕積立金については、また別の問題があるのですが、これも「タワマンは普通のマンションの1.5~2倍くらいかかる」と思っておけばよいでしょう。

しかし、管理費がかかることを問題としてことさら大きく取り上げる必要は無いと思います。ダイハツの軽自動車とBMWの5シリーズの維持費は全然違いますが、それでBMWに乗ってはいけない!軽自動車が一番!という人がいないのと同じです。いわばタワマンは外車と同じで、維持費を払える人が買えばいいだけの話です。

騒音が大きい

これに関しては板状マンションとさほど差は感じません。それよりも上下階にお住まいの住民によるとしか言えないです。上階にお子さんが住んでいた時は、走る音がパタパタと聞こえますが、これは実家の板状マンションでも同じです。

左右の隣戸の音漏れが酷い、というのは一部評論家が盛んに唱えていますが、これは乾式壁の性能を見くびっていると思います。ただし施工精度によってはたちまち劣るようです。詳しくは、はるぶー先生のこちらのエントリをどうぞ。なお私の経験上で、隣戸の音が聞こえたことは掃除機のコツコツ以外皆無です。それよりも玄関の扉の遮音性能は戸境壁よりもずっと低いので、子供を叱る声は扉から聞こえますね(笑)。特に内廊下物件は気を付けましょう。

タワマン内収入格差が激しい

金太郎飴的3LDK間取りのみで構成されるファミリー板状マンションと違って、タワマンは1LDK~4LDK、更に高層階フロアはプレミアムとして特別仕様となり、一般フロアより更に豪華なプランが用意されることが多いです。

このため、独身・投資用1LDKの安い部屋と最上階の最も広い部屋の価格は5~10倍くらいにもなります。これはファミリータイプのマンションとは違うところでしょう。

では、格差を感じることがありますか?という質問ですが、最上階の住民と乗っている車・来ている服・買い物などの端々で自分で生活レベルが違うなぁと思うことは多いですが、だからといって彼らから見下されたりとか馬鹿にされたりということは一回もありませんね。「恐怖のタワマン奥様会!」というのは残念ながら一度も経験しておりません。なお、経営層の方々はたしかにいいランチ食べてるなぁと思いますが、付き合いがあればそれくらいのランチ代くらいは私も出せますしね。

これは普通に戸建て街でも収入格差があるエリアもあります、それと同じだと思います。タワマンに限ったことではありません。生活水準が違う人を見て「グギギ・・・」と思うような人はタワマンに住まない方が幸せです。

地震の時に大きく揺れる

ユーラユラ揺れます。耐震・制震・免震でそれぞれ震度4以上を経験しましたが、時に遠方のマグニチュードが大きい地震の時は、地面の揺れが収まった後も建物の揺れが長く続きます。ユーラユラという感じです。耐震でも免震でも。免震は揺れない、というのは嘘です!揺れます!ただし、耐震タワーの高層階の揺れほどではないということと※、免震装置が壊れる以上の地震波が来ない限り、躯体が損傷を受ける可能性は低い、というだけです。壊れるというのは心配してませんが、東北で大きな地震が起きたときは少し酔う感じがしました。

実家の板状マンション(フロアは2階)で比較的大きな地震を経験した時に、明らかに揺れ方が違うなぁとは思いました。

※これも、同じ地震を同時に体感したわけではないので正直なところわからないです。一直線で比較できない。

インターネット回線が遅い

ある程度の規模以上であれば、マンション一括でインターネット契約を結んでいると思いますが、回線が遅いのは、プロバイダーがタコなのであって、タワマン特有の問題ではありません。低層でも大規模マンションであれば全く同じ問題を抱えます。

管理組合(理事会)がブチ切れるとプロバイダは契約変更も可能なはずです。大抵はその前にクレームが届いて回線増強なりスイッチ増強なりでなんとかすると思いますが。

なお私は安定した回線を使いたいネットジャンキーのため、別途光回線を引いています。

ご近所づきあいがない

パパ友ママ友づきあい、というのはありますが、隣上下のご近所づきあいは…全くありません。廊下で会ったら挨拶を交わす程度で名前も知りません。お互い表札も掲げていないですしね。ただし、これはタワマン特有の問題なのかわかりません。最近のマンションだと結構似たもんだと思いますが、東京だけでしょうか?

共用施設使わない

たしかにあまり使わないですね。意識的に使わないと、すぐに忘れてしまう。これは動線設計などの問題もあるかもしれません。

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という感じで、主にネガティブ面からタワマンあるあるを考えてみました。

では、タワマンは住んではいけないのか?といえば、今のところ値下がり率が圧倒的にタワマンの方が低いんですよね…「そんなの売らなければ関係ないじゃない」という人もいますけど、ご近所さんの入れ替わりが発生した時に、住民層の入れ替わりで以前とは違う方たちが入ってくるのか、同じような人たちが入ってくるのか(これはニュータウンは黄昏てでも似たような描写がありました)。という問題に直結しますから、なるべく値下がりは低い方がいいと思っています。

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