購入検討初心者シリーズ

マンション購入概論:なぜ物件選定は慎重に行ったほうがいいのか

マンションブロガーのらえもんは、東京都内に勤務地があるサラリーマンは首都圏都心~近郊の人口増加地区にマンションを基本的に買うべきだと思っております。そして、購入する際には、物件の資産性を吟味する必要があると考えております。
ええ、わかります。あなたの地元が東京近郊や神奈川埼玉千葉の郊外で、がんばれば地元から通勤できるとしても、です。その地元、20年後も人口が増えていますか?

なぜマンションなの?戸建てではダメなの?

私がマンションをオススメする最大の理由は、マンションが持つ流動性の高さです。株で例えれば、「取引がほとんど行われていない株」と「取引が活発に行われる株」、どちらが良いかは言うまでもなく後者の方です。取引が行われていない株は、特殊な要因で簡単に値崩れします。

マンションは規格化されている商品の特性上、売りやすく貸しやすい住宅形態です。中古住宅取引において、戸建てとマンションのやりやすさは、マンションに軍配が上がります。

「終の住処にするんだから、資産性なんて関係ない」。ええ、よくわかります。それでも人生は何があるかわかりませんし、選択肢は多い方が良いでしょう。過去の自分の決定が、今の自分を縛るという悲劇(ニュータウンは黄昏て参照のこと)をしないためには、1:流動性の高い住宅形態で、2:流動性が高い場所を購入するべきなのです。

流動性が高い場所って、具体的にどこなの?

人口減少社会に突入している今、人口が継続的に増加している地域のことです。湾岸の妖精兼マンションブロガーである私の守備範囲であれば、東京都の湾岸地域(港区・中央区・江東区)ということになります。『日本の地域別将来推計人口』(平成30(2018)年推計)によれば、南関東1都3県で2015年と比較して、2040年時点で人口が10%以上の増加をする地区は以下の市区しかありません。

東京都中央区
東京都港区
東京都千代田区
東京都江東区
東京都台東区
千葉県流山市
東京都品川区
東京都文京区
埼玉県吉川市
神奈川県川崎市中原区
神奈川県川崎市高津区
東京都練馬区

人口が増加している場所は、流動性の高さが見込まれます。逆に、人口が減少していく地域はいまは大丈夫だとしても、今後流動性が低くなることが予想できます。その住まい、何年住みますか?10年?15年?その時に人口が減っているエリアだと、将来的な資産価値に疑問符がついてきます。

(最近の国土をとりまく情勢について:国土交通省資料より)

なぜ資産性を重視する必要があるの?

仮に親世代からの所得移転がゼロだとすると、サラリーマンのバランスシート上で最大の要因が借金をして買う持ち家になるからです。数千万円単位の住宅とローンのBS比率は他の要素とくらべて圧倒的に大きくなります。仮にあなたが今持っている100万円の株が200%に暴騰しても、300万円の投資信託の成績が10%になっても、5000万円の持ち家選択を失敗するとバランスシートが毀損するのです。

人生最大の買い物で失敗する余裕がどこにあるのでしょうか?もちろん、年収が2000、3000とあれば別です。

ただし、ご利用は計画的に・・・

住宅は最大の資産であると同時に、家族と住む住居であることを忘れるべきではありません。資産性のみ偏重した住まい探しをした結果、奥さんが「そこには住みたくない、あなただけ住めば」と三行半を突きつけられた人、私は知っています。

忘れてはならないのは、最大のステークホルダーである家族(そしてスポンサーである親)の納得であります。住宅購入は幸せになるための手段であって、資産を増やす目的という考え方は、歪んだものを産む可能性があります。

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次回は「流動性の高さから見た東京湾岸地区の利点」、「半投半住という言葉の嘘とホント」などをお伝えしましょう。

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