パークタワー豊洲

パークタワー豊洲のモデルルームを訪問しました その2

パークタワー豊洲のモデルルームを訪問しました その1からの続きです。

価格:

5/12に正式価格発表ということで、予定価格表を手渡されました。
5000万円台というのは5010~5090万円まで幅がある
と言われたので、一律下二桁を50万円として計算しています。

パークタワー豊洲予定価格表
(24年4月時点*クリックすると大きくなります)

この表の単純計算で坪275万円となりましたが
担当の営業さんからは物件全体で265~268万円と聞きました。

まず目につくのは、東より西の方を高めにしています。

  • 晴海通りに面していないので静かだが
    50m先はマンションの東
  • 晴海通りが目の前で騒音の心配があるが、
    目の前はちょうどビルとビルの隙間になる西

比較して西側が資産価値は高いと判断したのでしょう。
(あと東側のセメント工場を考慮したのかも。)
角部屋プレミアム、というより南角プレミアムは1割強。
低層階で275万円、17Fになると坪300万円超となります。

北東角の2部屋、特に80Bは今時珍しい超ワイドスパンなお部屋。
日当たりは不利ですが間取りがよいので角部屋もあいまって西よりも若干高めの値段設定になっています。

全体的な感想としては、豊洲住友タワマンの中層階坪300万という値段設定に比べれば
1割強安い感じがしますが、ここの最上階の19Fというのはむこうだと低層階扱い。

モデルルームでは“豊洲の中古マンション”の値段と比べてさほど変わりませんよ、
とプレゼンされますがこの物件が比較すべきは“豊洲4丁目の中古マンション”なので
実は割安感はさほどありません。
この豊洲4丁目の中古マンションとの比較はまた今度書こうと思っています。

しかし、建物自体は数値を聞く限りかなりコストをかけて作られている印象。
すぐ目の前の長谷工施工の中古マンションと比べると失礼になるほど
差があるので、それを考慮に入れれば絶妙な価格バランスだな、と考えます。

マクロで見れば、物件価格にもこのバランス感覚は反映されており、
豊洲住友(300)>晴海三菱(275)>豊洲三井(268)>東雲野村(235)
の順となっています。

帰宅後妻といろいろ話したのですが、妻はかなり気に入った様子。
結論はここの低層階なら買い替え検討に値するかな、という話でした。

維持費とPER:

管理費は296円/㎡
修繕積立金は94円/㎡
ということで、維持費は共有施設が無い割に高いです。
185戸だけどコンシェルジュ付・内廊下・各階ゴミステーション
ということで、ここまで管理費が高くなったのでしょう。
管理費だけで見るとプラウド東雲よりだいぶ高く、晴海クロノレジデンスと一緒ですよ。
ほとんどプール付き物件とほぼ同じ管理費ではっきり言えばマイナス点。

PERはメモしていませんが、70㎡で22~25万円くらいでしょう。
中層階・70㎡で5250万円・賃料22万円とするとPERは19.9。
南角部屋はもっと割高になりますし、65㎡の下層階なら
もう少し割安になるのではないでしょうか。

駐車場は、自走式で地上のみということで、周辺マンションに比べて高めの
33000円~。5000万円前後の狭め2LDKの住民は3万強では車を持たないでしょうから
付帯率31%の駐車場が埋まるかどうかは3LDKの住民層にかかってますね。

総評:

全熱交換器付き換気とスラブ厚300mmは立派。
特にスラブ厚300mmもあると相当騒音の心配が軽減されるはずです。
大成建設施工の制震構造採用もプラス評価。
豊洲のマンションの中では一番スペックがいいです。
さらに低層階なら坪250万円以下で買える2LDKもあり、
このブログの想定読者層でも買える「豊洲の新築マンション」という評価です。

しかし、新築マンションに必須ともいえるディスポーザーが無く、
管理費がバカ高いというのはちょっと。
私が理事長なら即刻コンシェルジュは廃止して
管理費をばっさり削減すると思いますが、どんなに削っても2/3にはできないでしょうね。

また、タワー物件ですが、眺望は期待しない方がいいと思います。
東は完全にお見合い。西はビルとビルの隙間に豊洲6丁目のマンション。

このマンションをオススメする購買層

  • 30代後半、年収800万円超~。
  • 30~40代独身(1LDK)、DINKS、小さいお子さん2人まで(2LDK~)
  • 利便性の豊洲!
  • 駅徒歩5分に相当の魅力を感じる
  • やっぱり新築マンションに住みたい。豊洲がいい。
  • 利便性を最重視。眺望は特に気にしない。

強み

  • 三井売主で大成建設施工
  • 内廊下
  • 制震構造
  • スラブ厚300mm
  • 豊洲3丁目のタワマンに比べて割安、特に低層階なら坪250万以下も選べる
  • 豊洲駅徒歩5分

弱み

  • 19F建の185戸とタワー物件の割に小規模
  • 管理費高め
  • ディスポーザー無し
  • 建物下に有楽町線(ただし振動対策有)
  • エレベータが非常用含めて2台

パークタワー豊洲についてはもう少し続きます。

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コメント

    • ありきた
    • 2012年 5月 02日

    管理費を2/3に出来るか?ちょっと難しいですよね。
    2/3にするためには、ここの場合、およそ年間1500万円の経費削減が必要ですよね。そう考えると、コンシェルジュの廃止で600万円(もとよりここのコンシェルジュサービスの対応時間は、夕方のみですが)、管理委託費(4400万円)を管理会社と交渉して、サービスレベルを保ったまま、5%程度カットできたとして200万円、照明/空調や水景設備等の運用見直しで100万円、保険の見直しで50万円、頑張れば1000万円程度は可能かもしれませんね。
    ただそうなってしまうと、ディスポーザーなし、コンシェルジュなし、バーなし、ジムなし、プールなし、眺望なし、となってタワーと名前は付いているものの、タワーらしいサービスは何もなしということになっちゃいますよね。
    やはり185戸でタワーというのが。。。難しいですよね。
    仮に100円管理費を多めに取ったとしても、総専有面積12,455.80平米*100円*12か月=年間14,946,960円。これじゃ大したこと出来ないですよね。
    逆に1000戸あれば、50円程度多めに取ることで、プール・ジム・キッチンスタジオ・ゲストルーム、すべてを運営できますしね。

    • のらえもん
    • 2012年 5月 03日

    ありきたさま
    いつも詳しい分析コメントありがとうございます。
    素人とは思えない分析…もしかして理事長経験者ですか?
    管理委託費の内訳は拝見しなかったのですが、管理費の削減案を通しても2/3にはちょっと難しいですよね。おっしゃるとおり、タワーと名前が付いているのに、他のタワーマンションと比べて戸数が少ないため共有施設があまりない。かといって、管理費が安いわけでもないむしろ高い。
    となると、管理費を削るくらいしか特色を出す方法はないだろうなぁと思った次第です。本文で書いたように、建物そのものは数字を見る限りかなりいい出来だと思うんですが。

    500戸くらいになるとスケールメリットが出て、いろいろ運営したりマンション主催のイベント開催が盛り上がったりしますけど。なかなか難しいです。
    でも、嫁はこの物件に対して好印象でした。
    豊洲5分の利便性がよかったのかな。

    • ありきた
    • 2012年 5月 04日

    こちらこそいつも情報を提供していただきありがとうございます。
    まじめでポジティブな検討者にとっては、非常に為になります。
    こちらの物件は、私も購入を真剣に考えるつもりで非常に期待をしていたのですが、管理計画を見て若干がっかりさせられました。サービス内容が中途半端にタワー的で。。。タワー的にするなら有明のように徹底的にタワー的にした方がいいですよね。逆にタワーと名のつくマンションでも、タワー的でないサービスにして、かつクオリティを保つことも可能ですしね。私はここはパークタワー芝公園(98戸)のような感じの管理になるのかと思っていました。芝公園と比べると、ここはとにかく人件費が高いんですよね。185戸であればBellBoy警備でいいと思いますし、管理員も清掃兼務ということでいいですよね。そうすれば、管理要員費は年間300万円あまりで済みますしね。コンシェルジュもこの規模であれば費用対効果が低い。設備管理面で、ディスポーザー処理槽や機械式駐車設備の点検が必要ないなど、有利な管理計画を提案できる可能性があったのにもったいない気がします。
    ただ80Bは良いですよね。北東角の表記ですが、実際は西、北西、北東の3面採光になっていて、角部屋特有の玄関廻りのデッドスペースや廊下面積も狭く、奥行きのある良い部屋ですよね。
    あと理事長経験はありません。済みません。

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