“パークタワー豊洲のモデルルームを訪問しました その２“で「この物件が比較すべきは“豊洲４丁目の中古マンション”なので実は割安感はさほどありません。」と書きました。
もちろん、この物件の建物スペックの高さは折り紙つきなので
一概に比較はできないのですが、豊洲２・３丁目と４丁目を実際歩いてみると
やはり、同じ町内同士で比較した方が良いと個人的には感じます。

比較対象に選んだのは以下の３つ

プライヴブルー東京
2005年02月竣工/豊洲徒歩5分/長谷工コーポレーション/513戸

画像出典：長谷工マンションライブラリWebページより

東京フロントコート
2005年10月竣工/豊洲徒歩4分/長谷工コーポレーション/981戸

画像出典：長谷工マンションライブラリWebページより

スターコート豊洲
2007年02月竣工/豊洲徒歩4分/長谷工コーポレーション/740戸

画像出典：長谷工マンションライブラリWebページより

豊洲４丁目には他にもマンションが建っているのですが、
・大規模
・竣工から１０年以内
の条件で見ると、この３つがあてはまりました。
すべて長谷工さんが施工した物件です。

３つのマンションの相場は、このブログではおなじみの住まいサーフィンから抽出しました。売出や成約事例ベースではなく、”沖式成約事例”なので数値は全体の傾向として判断ください。

プライヴブルー東京・沖式成約事例（～2011年12月）

東京フロントコート・沖式成約事例（～2011年12月）

スターコート豊洲・沖式成約事例（～2011年12月）

実は、作成していて途中で気付いたのですが、この３つのマンション、成約事例はよく似ています。
同じ長谷工物件でマージしてもいいんじゃないか、と途中で思ったくらい。表からわかることは

• 竣工から現在まで、基本的には右肩上がり
• 最近の成約事例は坪180-220に集中しており、現在は坪200-205万円くらいが相場
• ３つともよく似た相場形成

ということでしょうか。
この３つ以外のマンションは、2000年頃の築が多く、坪160万円程度の評価です。
豊洲２・３丁目を含む豊洲の中古相場は坪240-250万円とモデルルームでは説明されますから豊洲４丁目のみで考えると大分安くなりますね。

パークタワー豊洲の平均坪単価は坪265万円ですから、
豊洲4丁目の相場より60万円程度高いことになります。

建物のスペックアップ（＝コストアップ分）で坪20万円
新築プレミアムで坪20万円
三井と大成プレミアムで坪20万円

と考えれば、だいたいこんなものかなと思います。
そもそも隣の東雲に、豊洲徒歩11分で平均坪235万円のタワーマンションが売り出していますから、パークタワー豊洲は、「どれだけ豊洲徒歩5分に価値と将来性を見いだせるか」にかかりますね。
私は、下層階の坪240万円って価格は結構高評価です。どうせ中層階買ってもたいした眺望ではないですから。

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