パークホームズ豊洲 ザ レジデンス

パークホームズ豊洲 ザ レジデンス モデルルーム訪問 その3

パークホームズ豊洲 ザ レジデンス モデルルーム訪問 その1 その2の続きです。

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管理費は平米あたり約265円、修繕積立金は同91円、プラスインターネット代が1078円となっています。70㎡換算でネット合わせて26000円くらいでした。近隣物件ですと勝どきザタワーよりちょっとだけ高く、ティアロレジデンスよりも安いプライスです。駐車場料金をは2.8万円〜3.5万円、バイク置き場は2000〜3000円となっています(マンションマニアさん調べ)

本物件の総評に入る前に、周辺事例のお話。
直近のSKYZ含め、ここ2年間で入居した豊洲物件(パークタワー豊洲・オークプレイス豊洲・SKYZ TOWER&GARDEN)で1年間の事例を調べたところ、6例ありました。

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これをみると、「三井」ブランドの下駄はたしかにあるんです。でも、同じ徒歩5分の三井物件は坪270万円の成約、SKYZはちょっとバブル気味の事例ですが、それでも富士山の見える角部屋や南側で海の見える高層階の成約事例でして、眺望分の上乗せはあります。
本物件は一部の部屋を除き、あまり眺望が望めません。

総評

近年ますます利便性高まる豊洲駅徒歩5分というマンションはたしかに希少ですが、近隣成約事例を見ると新築プレミアムがだいぶ乗っているなぁ、という印象です。

前述の事例や他の近隣マンションを調べるとざっと15%~程度でして、これは郊外マンションに近い割合です。

湾岸タワーマンションの魅力の根源は「開放感と眺望、そして都心や城西に比べて割安なこと」と以前書きましたが、確かに今売出し中の都心・城西地区のマンションと比べれば安いのですが、開放感と眺望に関してはこのマンションは近隣タワーに比べると劣ってしまいます。

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ただ、三井さんの最近マンション事例を見ると、派手なハードウェアよりもソフト面の充実に重きが置かれています、本物件も共用施設を使ったいろんなコミュニティの用意が最初からありまして、こうした取り組みは初期設定でないと入居後に新たに設定するのは厳しいものですから、住んでみると入居者コミュニティのスタートダッシュが良い物件になるかもしれませんね。

モデルルームではiPadを使ったプレゼンが多用されてまして、そのノリはどうなのよ?と思うところもあったのですが(笑)、ターゲット層は論理的にプレゼンを受ける方を好む方が多いと分析されているのでしょう、勉強になります。

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