HARUMI FLAG 晴海選手村

緊急事態宣言後、なぜマンション価格は上がったのか?そして、五輪後のマンション価格について

こちらで予告した通り、近未来予想図サロン座談会を行いました。参加された方、ありがとうございました!

共同サロンオーナーのケビン松永さんがこちらでまとめられていますが、のらえもんブログをお読みの方向けに、のらえもん個人の見解をここにまとめておきます。動画は「サロン内公開」とのことですので、ここでは書いてない和田氏の見解含め、どうしても見たかったら近未来予想図サロンにご入会下さい(笑)。

さて、公開セミナー。顔出しできるの?御開帳?とTwitterで話題になりましたが、用意周到なのらえもんはこんな日が来るだろうと、新兵器のらえもんARを用意していたのでした。

新兵器「のらえもんAR」が火を噴いた!きちんと目の瞬きも連動するし口の動きに合わせて動く。中には笑い転げた人もいたらしい。これがのらえもんの実物です(真顔)

しかし、パネリスト紹介のページ、忙しいからケビンさんに作ってもらったのですが、せっかくだし東京東湾岸エリアのタワマンにすればよかったな。。。

以下は私の見解であり、もう一人のパネリスト日鉄興和不動産和田氏の見解は入れていません。

−−−

コロナ禍でマンション動向はどう変化したか?

そもそも私、緊急事態宣言が始まった直後に、景気がドンと落ち込んでマンション価格は下がるんじゃないか?と思ったんですね。リーマンショック以上の衝撃が来るのかと思ったら違っていた。(心理的な影響はリーマンショック以上だとは思いますが)

首都圏のマンションは活況を呈したし、新築・中古とも価格が上がったのはなぜか?

・日本政府がコロナ融資をどんどん進めて、とにかく倒産が起こらないようにした。今起こっている過剰融資は後々大問題になるとは思うが、日本経済がショック死を免れた面は計り知れない。このため、事前に考えたほど景気は落ち込まず、倒産件数も少なかった。

・いま、若い世代は圧倒的に正社員共働きが多い。そして最初の緊急事態宣言で強制的な在宅勤務に移行した。東京の若年層夫婦向け賃貸マーケットは40~50平米が多く、2人で同時に在宅勤務をしたら「あ、これ無理」となった。そもそも赤ちゃんがいたら1LDKで在宅勤務なんか無理無理。

・ということで、住宅需要は激増した。「五輪後にマンション価格は下がる」というなんとなくの世論もあって、ここ数年は水面下で需要は溜まっていたと考えても良い。それが一気に噴出した。

・緊急事態宣言中に住宅ポータルサイトへのアクセスは増え、終了後に一気に内見数が増えた。住宅は供給を一気に増やせないので需要>>供給となり、価格が上がった。

・オフィス需要が今後どうなるか、まだ先は読めないが足元は暗い。私は徐々に元に戻るとは思っているが、優秀なITエンジニアの採用はもはや在宅勤務を認めないと人が獲れなくなってきている。

オリンピック選手村のその後、晴海フラッグについて

・私は常々、五輪後に晴海フラッグは大人気になると予告していた。五輪中止後の販売中断中に、マンション暴落芸人たちが晴海フラッグは売れないだの在庫の山だの言ってきたが、いよいよどちらが正しいか明らかになるときが来たッ!!

・オリンピアンが写真を撮って自らがSNSで素晴らしい宣伝をしてくれている。足元の住宅需要は爆増しているし、絶対に売れる。

・猛烈に人を選ぶとは思う。眺望がとても良い場所は勝どき駅まで徒歩20分以上。受け入れられない人も多いだろう。

リモートワークの浸透で住職近接思考に変化はあったのか

・日経新聞の見出しに「ファミリー層は郊外の広い新築への関心が高い」と書いてあったらしいが、私は「都心が高すぎるからしょうがなく郊外」なんだと思っている。バブル期のドーナツ現象と似た構図はある。一馬力労働者の購買力は下がっているから、もし広い家に住みたかったら郊外を選ぶしかない。

・二拠点生活や地方移住などのワードがマスコミにもてはやされたが、現実にそんな動きはほとんど起きていない。やはり、住職近接思考はさほど変わっていないと思う、一方で駅徒歩分数にこだわる人は以前より少なくなったと思うが…

・超一流都心トロフィー物件を除き、アッパーは価格が上げ止まっている感がある。値上がってしまったのは私が近郊エリアと呼ぶ5〜6年前は坪250〜330万円の価格帯だったところ。今はここが手が届きにくい。マンションの原価は土地代と建設費であり、相対的に土地代の割合が少ない郊外は近郊エリアほど値上がりは顕著ではない。

オリンピック後のマンション価格はどうなる?

・正直、どっちのロジックも立てることができる。超円安→輸入品高騰→金利上げ→マンション価格が下がる、というシナリオも描けるとは思うが、私は大きく下がることに期待は持てないと思っている。

・新築マンションについては、土地の仕入れ値で価格はほぼ決まってしまう。このため1~2年後の価格は読みやすく、直近数年は下がることは無い。

価格高騰、そもそも誰が買っているの?

・もうこのスライドで言っている(ダイヤモンドの2020年末座談会)ことがほぼすべて。

・よ◯すけさんは、年齢が上がると昇給・昇給していく企業に勤めたことがないかもしれないけどね…30歳くらいで600・400の夫婦だったら、これからお互い年収が上がっていくことが期待できる。今の給料前提で買うと満足できない住宅購入になるのが明白なので、一時的には辛いかもしれないけど頑張って買ってる。

一次取得層はいつ何を買うべきか?

和田氏と私でお互いひとつづつ新築マンションを出しました。

・実はこの間メール相談が来まして。30歳独身で年収が去年500万、今年540万、来年580万円というお方。かなーり郊外のファミリー物件3LDKを見られていたんだけど、結婚を見据えて資産形成とかも考えていたから、「うーん、都心方面の方がそれなら良くない?」と提案したのがこちら。

グレンドール新宿牛込柳町です。1LDKなら少し背伸びだけど生活も楽しそうな都心部で買えるんじゃない?と。間取りも悪くない、この1LDKは狭いけどスパンが広くて良い。

グレンドール新宿牛込柳町Stype 1LDK/34.80平米

幹線道路から一本入っている立地となります。安い理由…地下を掘っていますね。でも独身の1LDK狙いならこの立地は楽しいんじゃないかなって思いました。駅前に出ればスーパーもあるしなにより神楽坂徒歩圏。和田氏も「ここ妙に安いですよね」と言ってました。売主がタマホームなんですが、世の中の人はほとんど記事なんか読んでない、「大丈夫!大丈夫!!」

もし見学されるならご予約はこちらから、資料請求はこちらから(のらえもんのランチ代になります)

和田氏が出したマンションも興味深かったのですが、それはサロン内でのお楽しみ、ということにしましょう!

ピーク時は260人が参加されて、とてもアツい座談会になりました。こういうのまたやりたいですね。もし機会があればこちらのブログでも告知します。

 

P.S.もうひとつQを忘れてました。
「これからアツいエリア」ってことですが、私は湾岸の妖精ですから晴海ってことにしておきます。中央区湾岸エリアはこれからも大規模物件の供給が続きます。

 

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