マンションブロガーが答える

都心の囲まれ感が強い物件を買うのは、資産価値的にどうなの?

読者様より直接質問いただきました!ぜひ記事ネタにしてください、というリクエストでしたので本日はこちらを考えてみたいと思います。

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はじめての新築マンション購入を検討しているのですが、
下記アドバイス(もしくは記事ネタに)していただけますでしょうか。

■!!!採光(階層)vs 価格!!!■
購入目的:実需 10年以内に売却(近隣再開発に期待!)

デザイン性が高いマンションの囲い込みがつよい側のお部屋を検討しております。

どうせなら資産価値の高いお部屋がよい、と思うと:
・確実に陽の当たらない低層か
・多少陽が入る中層階以上か
・価格跳ね上がるけども最上階か

悩みに悩んでしまっております。

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10年以内に売却で、同じ棟内で悩まれている、ということですよね。

規模がそれほど大きくないマンションですと中古マンション価格は、
立地≧駅徒歩距離>日照・眺望・間取り
で決まります。ご相談者様がどこのマンションで迷われているのかはわかるのですが、立地と駅徒歩距離についてはとても良い場所、ということにしておきましょう。実際の価格表を見ながら、バレない程度に話を分かりやすくすると

・確実に陽の当たらない低層←ここを基準で以下同方角同間取りで比較すると
・多少陽が入る中層階以上←1000万円高い
・価格跳ね上がるけども最上階←2500万円高い

くらいの価格が並んでいます。このマンションの上下階価格差はタワマンや郊外板状よりもかなり大きいのですね。
さて、新築時はここまで価格差が出されてますが立地は同一ですし、同じ棟内なので仕様も同じ、マンションのデザインやロビーなどは2階も最上階も共用となります。これゆえ、中古の売出時はこの差は大抵半額以下になると言われています。新築時と違って一斉に何戸も売り出されるわけではないので、採光が悪条件であっても棟内売出一戸であれば比較もされずに買う人がいるかもしれませんからね。ゆえに不動産屋は低層階を買う、と聞いたことがあります。

さて、10年後に売却するとして。
新築時価格差は、中古になった時半額くらい維持される仮定しましょうか。

低層階に比べて、中層階で多少陽が入ることの価値は500万円となります。月ごとで割ると、4.16万円となります。
最上階でとても気持ちの良い生活ができることの価値は1250万円です。こちらは月ごとに10.4万円となります。

以上は、半額の数字なのでミニマムの費用としてみてください。仮に新築時価格差が5割→4割残存とすると、中層階であることの費用は月5万円ということになります。陽の当たらない低層より確実にマンション生活が快適になりますが、この気持ちよさに一体どれだけのお金を払えるのか。

コロナで在宅時間が伸びた人が多い世の中です。月4.16万円といっても、夫婦と子供一人3人家族で頭割り計算すれば、飲める範囲かもしれません。それは最上階の価格差であってもです。人によって懐事情は違いますから、是非には触れないようにしておきます。え?私ですか?陽が一切当たらない場所に住んでしまったら奥様から、毎日何を言われるか?ということを想像すると、単にコスパいいから駅近の低層階一択、という選択肢なかなか取りづらいかもしれませんねぇ(モゴモゴ…)

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