バンベール ルフォン辰巳

バンベールルフォン辰巳に行ってきました その2

価格:

平均平米数は69㎡。坪単価の安さもあいまって、近隣マンションに比べれば
かなり買いやすい価格になっていると考えます。
坪単価は南東側で@187、北西側で@203。南東の坪単価はブリリア辰巳より10%近く安く
かなり北西側の眺望に重きを置いていますね。


バンベールルフォン辰巳 第二期価格表(クリックで拡大)

北西側:

北西側11F以上なら運河向こうの木場ハイツ10Fを超えてくるので眺望は
かなり良いかと思います。
しかし、北西側なら運河がすぐ目の前なので反射光とあいまって低層階でも
かなりの開放感が感じられるでしょう。
最上階を除けば、一階上がる毎の値上げ幅は10~20万円。
北西側の9、10Fを買うなら
⇒眺望狙って100万円高いで15・16Fか
⇒割安狙って100万円安い3,4Fか
を検討したほうがよいかと考えます。
でも、運河を通る船の騒音って結構ありますので注意してください。

最も恵まれた北東角の坪単価平均は
売り出していない部屋を計算に入れて@200~205というところ。
んー、この値段は微妙ですねぇ。プラウド東雲Ba-75低層と同じ値段です。
間取りはかなり恵まれていますから、競争はできます。
(完全に東雲徒歩3分のレックスガーデンが買えるお値段ですね。)

南東側:

南東角の6F⇒8Fのジャンプは、倉庫の下か上かということです。
どうせ倉庫の向こう側には伊藤忠のマンションが建ちますから
割り切ってもよいし、50m弱離れることを重視してもよし。

伊藤忠のマンションがどう建つかわかりませんが、仮にお見合いになるとすると
窓がない倉庫が目の前の方がカーテンを安心して開けられると
開き直ってもいいですね。

4Fより下は機械式駐車場が目の前になります。
坪単価差はあまりないので、5F以上を選びましょう。

管理費は平米あたり113!
隣近所の新築マンションと比較してもぶっちぎりに維持費が安いです。
中住戸の空調費を考えると、よくここまで押さえられるなと思います。
駐車場料金は機械式なので17000円前後、ここはブリリア辰巳が勝利。

PER:

予想賃料を見せてもらえませんでしたが
(買わない客と判断されたかな?)
だいたい15~16万円前後でしょうか。
賃料は川向こうの東雲タワーマンションにはかなわないでしょうが
東雲CORDANと同等程度に考えても良いのでは?
PERは20前後と推定します。

でも、すぐ近く築13年のベルタワーが都民住宅とあって結構安いんですよね。。。

このマンションをオススメする購買層

  • 30代DINKS~ファミリーまで幅広い層。年収700万~
  • 内廊下がいい人
  • 名より実を取る方
  • マンションの外から出てアクティブに楽しみたい方(共有施設皆無のため)

強み

  • 内装が競合物件よりよい
  • 内廊下
  • ワイドスパンで間取りがよい
  • 角部屋でもあまり坪単価は変わらない
  • 周りに比べて割安感がある
  • 管理費がかなり安い

弱み

  • 辰巳エリアは将来的に賃料が下落傾向と予想
  • 機械式駐車場
  • 共有施設が全く無い
  • 構造上隣住戸への防音は大丈夫だが、住戸内部屋間の防音はあまり期待できない

ブリリア辰巳とバンベールルフォン辰巳は、すぐ近くながらかなり性格の違うマンションです。
次回は2つのマンションの比較をしてみましょう。

バンベールルフォン辰巳に行ってきました その1
ブリリア辰巳キャナルテラスに行って来ました その1

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