シティタワー有明

中古タワーマンション探訪:シティタワー有明編(その2)

シティータワー有明編・その2です。

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今回は、共用施設と相場観、感想について述べます。

共用施設

シティータワー有明は、共用施設について「持たない美学」みたいなものがあります(笑)共用施設は中途半端に作ると年月とともに使われなくなるのが常ですから、いっそのことお金がかかるものはばっさり切るというのも一つの見識かと’(その割に管理費はそんなに安くないのですが・・・)

・ビューラウンジ(32F)
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写真出典:シティータワー有明 旧公式より。今は存在せず

31階に2層吹き抜けのビューラウンジがあります。ここから見える景色は素晴らしいですね。
ちなみに貸切ができます。

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・フィットネススタジオ

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有酸素運動マシンが揃えた24時間営業・無料のジムとなっています。

この他、会議室とゲストルーム3室の設定があります。

シティータワーズ豊洲の項で繰り返し述べたのですが、売主の住友不動産という会社は、エントランスを極端に重視します。このマンションも3層吹き抜けの豪華な作りになっています。このマンションも例外ではなく、豪華ですね。

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相場観

シティータワーズ豊洲の物件成約情報は現時点で26例。賃貸成約情報は30例ありました。賃貸の成約事例が多いマンションはここだけですね。賃貸需要の方が旺盛なのか、ちゃんと入力してくれた不動産屋が多かったのか定かでは有りませんが・・・
26例を散布図にしてみますと以下の通りとなります

シティータワー有明 成約事例一覧 2011年1月〜2014年8月

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2011年から2014年にかけて坪220万円を挟んだあたりで安定した取引が行われていました。ここ最近の坪260万円を超える取引は、30階以上の高層階の取引事例でした。ちなみに唯一の坪300万円超えの取引も30階以上です。

シティータワー有明 階数別成約事例一覧 2011年1月〜2014年8月

cta_seiyaku02

階数別に取ってみますと、ある程度の傾向が見えてきます。30Fを超えるところで坪単価が変わり、それまでは220~240万円のゾーンが多くなっています。

賃貸は12例しかなかったのでグラフ化はやめて表にしました。

シティータワー有明 賃貸事例一覧

cta_seiyaku_chintai

なんと60平米前半までの面積しか賃貸事例がありません。40後半~60㎡くらいの1L~2LDKの賃貸相場は坪単価約1.05万円といったところです。

ということで、本マンションの相場、だいたい坪230万円くらいだとして、1.05万円で貸し出したとすると230/(1.05*12)=18.25年となりました。
豊洲よりも良く、有明全体でも良い方です。といってもこの賃料計算は60平米未満の事例が多雨う含まれていることから、若干のバイアスがかかっているものと考えてよいでしょう。ファミリー向けの3LDKになるともう少し数字が悪くなるかと。

感想など

シティータワー有明は人を選ぶマンションです。
そもそも住友のダイレクトウィンドウ形式はダメな人がいますし、立地面でも有明地区の中で最も駅から遠い場所にあります。有明タワーマンションの系譜、豪華な共用施設もありません。

しかし、素晴らしい眺望はそれを補って余りあります。事実、2011年から2013年にかけて、江東区有明地区のマンションのほとんどがかなり弱気になった時期もありましたが、このマンションはその間も安定した相場で売買されていたことが確認できます。

万人向けではないが、ハマる人はハマる、そういうマンションだと思います。
住友さんのインタビューを見ると、ロビーの価値をよく強調されていますがこのマンションのロビーもセンス良く、大人の仕上がりになっていますね。

 

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