前回のレポートからの続きです。
今回は、共用施設と販売予定価格についてお伝えします。
共用施設
晴海フラッグは、1階にあえて住戸を作りませんでした。ですので、1階ロビーや棟内インフラ以外の場所の1階は共用施設や店舗となります。共用施設の数はなんと51。街区ごとの専用共用施設と分譲棟住民全員がシェアして使う共用施設に分かれています。相乗りの共用室は26室。つまり、街区専用＋他の街区の相乗り共用室が使えることになります。正直、まったく紹介しきれないほどのボリュームです。また、後に分譲するタワーマンション２棟それぞれにスカイラウンジを設けていて、そこも使えます。眺望の良い場所の板状マンションの最上階にもパーティーラウンジがありますね。
このエントリのCG画像出典：HARUMI FLAG 公式Webページより
コンテンツとしては、
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- 足湯ラウンジ
- ブックラウンジ
- キッズスペース
- クラフトルーム
- パーティールーム
- スポーツバー
- カフェラウンジ
- ゲストルーム
- シアタールーム
となっています。。ゲストルームや住民感の交流を促進するパーティールムやラウンジが多数設けられる予定です。晴海のまちづくり、新住民のコミュニティを一から作りたいという意気込みを感じます。
専用・シェアなのかは入居後も把握しきれないと思うので、管理は相当煩雑を極めるはずです。このため、管理組合は三層に分かれて管理されます。
マンションの共用施設としては、日本一の規模であることはもう間違いありません。
価格
まず今回、私が事前に出した価格予想をだいぶ下に外してしまいました。申し訳ない。
90平米100平米という部屋がたくさんあるのに、坪300以上で売り出すことはないだろうと勝手に思っていたからです、私の予想を元に過剰に価格に期待してしまった方がいれば、本当に申し訳ありません。通常の「予定価格表」は客の反応を見て若干下げることが多いのですが、「今回の予定価格表は、ほぼここから動かすことがない」と営業さんに言われてしまいました。ということで、ここからの値下げもほぼありません。
今回の売出し対象住戸は、「PARK VILLAGE」A・B・Ｃ・Ｆ棟と「SEA VILLAGE」A・B・Ｄ棟の一部です。「同じ街区内で、広さと間取りが同じであれば、原則同じ価格で売り出すはずです」とも説明されています。いつものように、坪単価を出すために、「7,200万円台」表記は「7,250万円」と表記して計算しました。
※こちらの価格表は既に古い情報です。2019年6月版はこちらをご覧ください。
HARUMI FLAG PARK VILLAGE A棟・F棟 第１期予定価格表
（クリックすると大きくなります）※F棟の専有面積を間違えていましたので訂正いたします。
HARUMI FLAG PARK VILLAGE B棟 第１期予定価格表
（クリックすると大きくなります）
HARUMI FLAG PARK VILLAGE C棟 第１期予定価格表
（クリックすると大きくなります）
HARUMI FLAG SEA VILLAGE A棟 第１期予定価格表
（クリックすると大きくなります）
HARUMI FLAG SEA VILLAGE B・D棟 第１期予定価格表
（クリックすると大きくなります）
今回表示されている表示坪単価の平均は、304万円。価格がオープンになっていない中住戸の方が多いので、この7棟全体の平均坪単価は300万円より若干下程度と推測できます。立地と棟配置的に若干不利があるSUN VILLAGEはこの2つよりは安でしょうから、全戸平均はもう少し安いのではないでしょうか。価格表を見て分かる通り、従来の板状マンションと違って、上下階の差がほぼありません（※板状マンションの上下階差はタワマンよりも傾斜が大きく100万円づつの差であることもあります）。パークタワー晴海など、最近の三井のタワーマンションのトレンドに沿った形です。標準で上下階の差は10〜20万円程度でしょう。上下階に大きな差が一部ついている、例えばPARK B棟の17階などの箇所は、前建ての棟(14階)を超す高さの住戸だからです。
各棟の表示住戸平均坪単価です。
PARK VILLAGE
A:393.8
B:293.6
C:273.9
F:305.8
SEA VILLAGE
A:304.5
B:307.4
D:295.9
となりました。
レインボーブリッジを住戸のベランダ真正面に正対する価値は、なんと坪100万円。A棟の専有住戸面積は27.68坪ですから、平均戸あたり約2,800万円の価値ということです。みんなが「ここは眺望最強だろう」と思って期待した棟は、億ションが並ぶことになります。
また、お部屋がレインボーブリッジビューではなくても平均坪300万のマンションを80、90、100平米の区切りで売るのですから、7,500万〜1億円といった高価格帯のお部屋がズラッと並びます。
坪単価が安いのはPARK B棟の西向きです。6C87B/3LDK/87.43平米は6400万円台。これは都内だけでなく神奈川・埼玉含めてもかなり安い水準です。これには理由があって、プロムナードビューかつ、通りを挟んだ向こう側SUN VILLAGEのマンションを眺めることになるからです。それに、PARK B棟は勝どき駅徒歩19分表示。決して安いわけでは・・・
だがちょっと待ってほしい（迫真）！そもそもここは東京都中央区です。中央区のマンションで日照や眺望を気にして買うなんて、それこそ湾岸の高層階や永久眺望確定以外の向き以外ほとんどなかったはず。BRTは輸送力の懸念があるとはいえ、BRTに乗ってしまえば新橋まで約10分足らず。直線距離が近いため、丸の内や八重洲に自転車通勤が可能な圏内でこの価格は、やはり相当安いと私は評価します。駅チカという現代の価値観を振り切っても、住宅の間取りも良く、仕様も良いマンションをこの広さと価格で出すことはほぼありません。
そもそも、一部では高い高いと言われているSEA VILAGGEですら、坪300万円前後でこの間取りを東京都中央区で実現しているのです。新豊洲まで数百メートル。東南向きで陽当りと開放感は抜群、更にビューバス付きで8,500万円なんですよ。こんな住まいは、もう二度と発売されないと思います。
もちろんこの価格は、駅から相当遠いことに起因しています。
ですが、私はこのご時世で駅から遠いというのは「マンション」としては大きすぎるハンデとは思いますが、「住宅」として致命的な弱点とは思えません。むしろ、住宅として質が高くて広く、気持ち良い毎日が過ごせる住まいは、ビルと喧騒の中にあって眺望がさほど望めない場所なのか・それともリビングから見える景色が開放感ある東京湾（東京都中央区で!!）なのか、それは個人の趣向によるもので、駅から遠いというその一点で否定されるものではないはずです。つまり、従来の文脈のみで語ってしまうと、この晴海フラッグの真の価値を見誤ってしまうのでは？といいたいだけです。
とても多くて豊かな植栽、水素社会の先取り。街レベルでエネルギー最適化されて、住戸数からすると過剰に思える監視カメラの数。これは「日本が今できる最高水準のインフラに乗った意識の高い生活」というべきものですが、高水準のインフラは維持費の高さに繋がります。この理由で、サラリーマン庶民にはあまり向かない街かもしれません。
長くなったので次回に続きます。
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