BAYZ TOWER&GARDEN その１の続き、本項では共用施設と価格についてについてです。

共用施設

BAYZ TOWER&GARDENは、先行物件のSKYZとの相互利用（一部は使用不可）ができますので、550戸単体のマンションでは不可能なほどの共用施設の数がそろってます。プール等の施設は1660戸で共同保有となり、この部分の管理会社は三井となります。ということで、本物件は東京建物系の管理会社運営ですが、三井にもお金を払うことになります。
SKYZの共用施設部分については、こちらをどうぞ。BAYZ住民はバーベキュー広場が使えなかったはずです。

このエントリの画像出典：SKYZ TOWER&GARDEN公式Webページより

・「ラウンジ＆バー」33F


バー運営は夜10時までと聞きました。

・「パーティースペース」

・ゲストルーム（トップスイート・31F）

・キッズガーデン

奥行約30mの大空間です。キッズルームの広さをケチってしまうとあまり使われない空間となってしまいますが、BAYZはかなり広くしています。

この他にも

• ライブラリー
• ベイサイドラウンジ
• ゲストルーム（プレミアムスイート）

相互利用を含めれば、豊洲・有明・東雲物件では手数No.1でしょうね。
共用施設を使って、コミュニティ形成もするそうです。力が入っててうらやましい（*もちろん皆様の管理費から運営されます）

もちろん、【GARDEN】ですので、空地率が高く、植栽にも広々としています。運河の遊歩道と合わせて、広々と使えます。

価格

価格表です。勝どきタワーやSKYZに比べれば、非常に楽でした（笑）3F～30Fまで同じ間取りが多いので価格表作成に手間がかからず素敵です。

BAYZ TOWER&GARDEN・予定価格表2014事前案内会版 高層～中層階
クリックすると大きくなります

BAYZ TOWER&GARDEN・予定価格表2014事前案内会版 低層階
クリックすると大きくなります

○○万円台を上下階の戸に当てはめて、すべてのマスを埋めると全戸平均坪単価は268.5万円。先行物件のSKYZの最終的な坪単価は@250前後でしたから、現時点での予定価格で言えば坪20万円ほどの値上げとなります。

ただ、SKYZ第一期の頃に比べて

1. 人件費・資材費等の原価が上がっている
2. 東京オリンピック招致に成功
3. 豊洲新市場の全体像が判明

あたりの要素もあり、SKYZの時に比べて売主は少し強気になったのでしょう（のらえもんは@263～265くらいかと思ってました）。実際、SKYZは1年で1110戸が売り切れてしまいました。

価格レンジ的には、BAC<BAYZ<ティアロレジデンス<勝どきザタワーとなり、BAC@245とティアロ@290の真ん中に合わせた感じです。売主主幹事が東京建物になったことにより、BACとの食い合いを避けたと推察します。

もっとも条件の良い南東角95Dseが@290～@308と全戸平均から10%ほどプレミアムが乗っています。逆にSKYZと微妙に被る南西角85Bswは中住戸にくらべてプレミアムが乗っていません。方角の価格付けとしては
北西角～西高層・東南角>南≧西≒北高層＞西低層
ですけど、南・西高層・東にさほど価格差はありません。西の高層は、現時点で都心方向の夜景が良いからだと推察します。

1年前のSKYZの時はPCT中古と被るから迷うよねって書いた覚えがありますが、PCT中古はあっという間に高騰。SKYZに比べて値上げしているBAYZより今は高くなってます。

PCT・豊洲3丁目に比べて駅徒歩の不利はありますが、そもそもこちらは新築ですのでその分のプレミアムが乗って当然です。震災後物件ですので、免制震構造や防災で勝り、共用施設等の手数でも有利です。小学校は新設校の豊洲西小。

結局、先行SKYZとの価格差を納得できるかどうかな気がします。一つだけ言えることは、オリンピック前とは世間一般のマインドが違います。

管理維持費等の考察と総評は次のエントリで。

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