ザ・ガーデンズ東京王子

ザ・ガーデンズ東京王子 モデルルーム訪問 その3

ザ・ガーデンズ東京王子 モデルルーム訪問 その2の続きです。前回は共用施設と予定価格の紹介でした。今回は総評となります。

その前に、自己射影と日照影響について、価格表を見ながらご紹介します。今回売り出しのエアリーコートは大きく南南東側と西南西側の2棟に分かれていますが、南南東については、道路を挟んだ向こう側は戸建て街となっており、3F程度の高さくらいです。そのため、5〜6Fくらいになると完全に頭を超えてくるでしょう。ただ、1Fでもクリアランスが取れているため、目の前の住戸に日照が遮られることはありません。

↓南側接道の道路幅と隣接する戸建てです。

the_gardens_tokyooji_south

逆に、西南西側ですと、戸建てだけでなく小規模マンションもあり、5Fくらいまで(この辺りは、部屋の位置に微妙に変わるのでモデルルームにて確認ください)眺望の確保ができません。また南側の2部屋については、配棟の関係もあり自己射影の影響を受けます。具体的には冬至の時期に1時間程度、日照が遮られます。また、3F〜ばしょによっては5Fくらいまで日が傾いた時間帯に日照の影響がある住戸が出てきます。そのため、私が西南西棟を選ぶなら価格の差はあれど日照の影響がない部屋、できれば眺望が確定している6F以上を指定します。

↓下の配置関係上、どうしても南棟の西端、出っ張っている部分の影響を受ける部屋が出てきます。

the_gardens_tokyooji_Airy

↓西側接道は桜並木になっています。10mくらいの大きい木が並びます。

the_gardens_tokyooji_west

この辺りを考慮に入れつつ、最大限コスパの良い部屋を探すとなると・・・

the_gardenzu_tokyooji_pricelist01kai

湾岸だと、眺望影響の有り無しで値段は数百万円レベルで変わってきますが、こちらはかなりマイルドな値付けになっています。そうなると、日照や眺望に何も影響のない、6・7Fが一番お得な気がします。

ちなみに、この棟角部屋、AA1の間取りですが

the_gardens_tokyooji_AA1

モデルルームのコーナーサッシと相似形で広さが10平米狭いプラン。リビングに居ながらの桜並木を眼下に見ることのできる部屋(4F?)か眺望を取るか少し悩ましい問題ですね。4Fは坪単価が252とかなりお得ですので、かなり検討に入れても良いかもしれません。

長谷工施工物件とは思えないほどのこちらのコーナーサッシプラン、唯一の落とし穴は本物件の重要なアドバンテージだった「新工法採用により戸境壁側に梁が出ない」特徴ですが、サービスバルコニー側の壁は、どうしても梁が出てしまうことです。つまり新工法の恩恵をフルに受けるには中住戸の方が良い、ということですね。フラット感を出すために、AA1タイプでは埋め込み?のカウンターを、モデルルームのAJタイプではパイプスペースとして埋めてしまいました。ここの部分も専有面積には入るためにちょっとだけ惜しいです。

総評

the_gardens_tokyooji_10km
↑東京駅より10km圏内ということをかなり強調されてました。

前のエントリでも述べたように、東京23区かつ東京駅まで20分以内かつ大規模複合開発マンションで、坪250〜というよりも5000万円・6000万円のファミリープランが多数存在するマンションというのは、本物件以外ほぼ全滅状態です。モデルルームは大盛況で、長谷工の新工法採用ともあって、熱を感じますね。

一方で、物件高騰時期でコストダウンをかなり意識されているのか保温浴槽もLOW−Eガラスも洗濯機の上棚も省かれ、オプション設定となっております。本ブログ読者様も何人か行かれたようでメールでは仕様が・・・とおっしゃる方が何人かいらっしゃいました。これは以前見ていたものとの落差を感じるだけで、ここが初めてならかなり良く映ったでしょう。2.2mサッシ+ガラスバルコニーはBAYZに迫るものがありました。

総額6000万円くらいになってくると、目線を中古にも広げればかなり選択肢が広がります。私は湾岸の妖精ですから、地域性が全く違うこと承知で湾岸に結び付けさせていただきますと6000万円ならかなり予算の範囲内(ただ75平米はなかなか厳しい)に入ってくるお部屋が多く、大規模タワーマンションなら広々としたロビーや内廊下、階毎のゴミ収集など豪華さも可能なので、住宅に何を求め、普段の暮らしをどうしたいのか、そういったことの整理が必要かと思います。

この物件から歩いてみましたが、埼京線十条駅と京浜東北線王子駅はちょっと徒歩分数が表記よりも離れていると感じました。毎日の通勤となると少し抵抗を感じます。

逆に東十条駅と王子神谷駅はほぼ表記通りの距離感です。東十条駅からは北口出て商店街を通り、スーパーサミットに寄って帰る・・・という生活ができます。そういった生活密着感は湾岸にはなく、似た街としては武蔵小山・大山・戸越銀座・立石でしょうか。立石を除けば本物件は交通利便性を含めて、割安感はありますね。

湾岸はもうちょっと違って、ごみごみしていない空が広い街です。都心とその周辺の繁華街に近く、自転車通勤も可能です。逆にその街だけでは完結しません。

そのあたり、本物件が初めての見学で予算の範囲内だったら、新築という制限外せばいろいろ発見はあると思いますよ。もし湾岸にご興味あれば、僕のブログを読んでくれてもいいし、下の相談からメッセージ入れてもらってもいいです。

P.S.

商談の席上で、「本物件の資産価値優位性」のようなプレゼンを見せられた(湾岸っぽい・・)のですが、「本物件ですが、東京23区かつJR駅徒歩5分かつ500戸以上の大規模マンションはここ10年で4事例しかなく、”プラウドタワー千代田富士見”・”プラウドシティ池袋本町”・”大崎ウエストアワーズ・””ブリリアタワーズ目黒”しかありません!ブリリア目黒はまだ成約はありませんが、他は資産価値が高くなっており、本物件の優位性は明らかです!」ってまずそのセグメンテーションがどうかと思いましたまる

 

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