質問箱にこんな質問が寄せられました。

変動金利の方が金利が安くて、しかも上がりそうな気配は見えないのですが、それでもフラット35でローンを組む人が多いのはどうしてでしょうか？

あー、たしかに変動金利やすいですし、日銀は金利０％の更に下に穴ほっているような状況ですからね。いまフラット35より変動金利の住宅ローンが相対的に魅力的に見えるのは確かです。

（ARUHIのフラット35金利推移より。旧団信は団信無しの金利。機構団信加入は文字通り団信ありで団信無しから+0.28%で付加する契約です）

私の知る限りいまの住宅ローン変動金利の最安は、住信SBIネット銀行の「ネット専用全疾病保障付住宅ローン」で0.447%。次いで0.457%のじぶん銀行とソニー銀行。このあたりはすべて事務手数料2.16%組ですから、高額な住宅ローンだと初期費用がかなりかかります。初期費用重視であれば楽天銀行の0.527%で事務手数料一律32.4万円というのもあります。5000万円くらい借りる人にはかなりお得です。銀行の住宅ローンは金利の中に団信込みですから、0.5%程度の金利は非常に安いといえます。

現状で、フラット35向きの方ってどのような人が考えられるでしょうか？

１：転職したばかり、もしくは中小企業などで非常に住宅ローン審査が厳しい方、もしくは自営業の方

銀行の住宅ローンは、転職したばかりの方や自営業の方は審査で断られることがあります。また、収入が一定上あるものの勤務先が中小企業などで歩合の割合が大きい場合などは融資可能な金額が希望金額に届かないなどの事例も聞きます。
一方、フラット35は原則融資基準を満たしている方なら借りられることができます。自営や法人成りをしている方は、安易に節税をしすぎると自宅を買おうとするときフラット35すら借りられず、ス○ガ銀行の高金利な住宅ローンしか使えないという場合もあるので注意です。

２：健康に不安があり、団信の審査で落ちた場合。

過去に大きな病気や手術をした等で、団体信用生命保険の審査に落ちる場合があります。
その場合は、一般的に銀行の住宅ローンの「ワイド団信」の審査に出す→そこでも落ちた場合に、フラット35で団信不加入条件で借りるというフローチャートに進みます。フラット35は健康に不安がある方でも借りられます。

３：金利上昇を心配をしたくない、今の収入から一定割合で家賃として支払いたい公務員など。

特に地方において、土地は自分が持っているので上モノだけ借りて建てるパターンはかなりあります。収入も安定している公務員など、借りた時点でトータルの支払い金額が決まるフラット35が向いている人もいます。金利の上昇を気にせずに家賃と似たような感覚で返済できるからです。

また、中学生以下のお子様（胎児含む）「子育て支援型」もしくは「地域活性化型」を使うと、当初5年間の金利が0.25％割引されます。これはフラット35Sの金利AorBプラントの併用も可能です。リノベAプランかつ「子育て支援or地域活性化」に当てはまる場合は、当初12年間0.5%金利が下がるので、旨味すら出てきますね（当然、リノベAプランは結構条件が厳しいんですが）。

４：既に銀行の住宅ローンで借りつつ、次の物件を購入したい方

今住んでいるマンションは手放したくないのだが、理由があって引っ越したい。その時に、フラット35は銀行で借りている住宅ローンを債務として計算しないのでもう一軒目の購入に使うことができます。今住んでいるマンションを手放さない理由を銀行に説明できるのなら、この利用の仕方も大いにありです。

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