THE TOYOSU TOWER

中古マンション探訪:THE TOYOSU TOWER編(その3)

前回は、THE TOYOSU TOWERの成約事例からだいたいの相場感を紹介いたしました。

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過去5年間の賃貸成約事例を調べると、40例となりました。実際の成約はその倍はあると考えますが、全体傾向はつかめます。

ザ・豊洲タワー(THE TOYOSU TOWER)賃貸成約事例(H20.1.1-H25.12.1)
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新築即賃貸の相場ですと1.1万円~1.3万円くらいの相場でした。3年くらい経つと、1.1万円割れの成約も出てきます。直近一年くらいをみますと坪10500円以上でしょうか。あとは階数や面積で多少前後します。

階数別で見ますと、中古売買ほどの上下格差はありません。まず上限キャップとして坪1.3万円というのがあって、低層階でもこの上限値に近い成約もあります。高層階になると坪1.2万円、下層階で坪1.1万円くらいですから、価格差は10%未満です。転勤等で売らずに賃貸に出すことを考慮に入れると下層階の方がお得ということになります。(有明ガレリアグランデと反対の傾向)

ザ・豊洲タワー(THE TOYOSU TOWER)階数別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.12.1)
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ザ・豊洲タワー(THE TOYOSU TOWER)専有面積別賃貸成約事例(H20.1.1-H25.12.1)

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50平米未満が坪1.2万以上で一番有利、55~60平米は逆に坪1.1~1.2万と1000円程度パフォーマンスが劣ります。70平米台のレンジではまた上昇して坪1.2万となり、80平米を超えてくると、坪1.2万以下となってきます。ザ・豊洲タワーの賃貸ですと、30万円を超える成約はほぼ無いので80平米を超えるとこの上限値に引っかかって若干賃料パフォーマンスが落ちる傾向にあります。

ということでザ・豊洲タワーの賃貸相場観としては

基礎点が11000円、上下階の差は最大1000円。むしろ専有面積によって多少差が出てくる。
と考えればいいのではないでしょうか。

坪280万円で70平米20階を購入し坪1.15万円で貸せたとすると、PERは20.29となります。PER値は東雲や有明の方が上です、新築に近い数字ですね。坪280くらいになるとかなりのエリートサラリーマンや士業の方が中心になってくるので、PERでは測れないプライスレスな価値観があるとは思いますが。

感想など

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屋上から見た豊洲の街並み

ザ・豊洲タワーは、上品でかつ変な癖がない高級マンションです。パークシティ豊洲の方が今のところ市場価値は上ですが、専有部の質はこちらの方が上ですし、なにより豊洲唯一の免震タワーマンションです(SKYZがこれに続きます)。すぐ目の前は豊洲北小学校・コンビニも棟内にあり、豊洲徒歩6分。スーパーも文化堂・アオキがすぐ近くにあります。利便性にとても優れていますので、新築時とあまり変わらない値段で取引されているのもよくわかります。

また外廊下ですが、エレベーターホールはおしゃれに内廊下風に仕上げています。かなり高いところまでコンクリート擁壁が立ち上がってますので、この辺も他のマンションと違います。

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エレベーターホールはこんな感じです。

 

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