ありきたさんからいただいたネタなのですが、中央区晴海二丁目の入札募集が公開されています。
入札による都有地の売払い（概要版）
ホームページに載っている物件の概要ですが
- 住宅施設を整備することが条件
- 面積：8866.34平米
- 建ぺい率：60%
- 容積率：450%（計画）
- 最低売却価格：約70億円
明細図を見てみると晴海クロノレジデンス２棟目のすぐ東側ですね。
三井不動産が取得している太平洋セメント跡地と挟まれる形です。
画像の出典：東京都港湾局ホームページより
晴海クロノレジデンスのホームページには配棟図は書かれていないのですが、
ほぼ同規模で同デザインであることはわかっていますので、Windowsのペイントで
2棟目を書き加えてみました。
画像の出典：パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス公式Webより・一部改変
これを先ほどの明細図に重ねてみると、
うーん、なんとなく南北方向の間口が狭く、タワーマンションを建てるには少ししんどい土地ですね。すぐ隣の三井が買ってくれれば隣を意識した一体開発ができるのかもしれませんが、ぱっと見て単独となるとどうやって建てるのでしょうか。
しかし、土地面積と最低落札価格、容積率を計算してみると最低価格で落札できれば
土地の坪単価は263万円。充分採算ラインに乗るはずです。どこかが落札するでしょう。
晴海レジデンス2棟目の東側と北側は、更に接近してマンションが立つことを
考慮に入れる必要がありそうです。
(追記18:00)
坪単価263万円で容積率450%なら、マンションの部屋1坪当たり58万円。
タワーマンションの建物は、20坪で2000万円と小耳に挟んだことがあります(坪100万円)。
となると、原価は坪160万円。粗利を4割とると坪270万弱、3割で坪230万円弱。
んー素人目に見て、最低価格を大幅に上回るとなかなか採算をあわせにくいですね。
参考資料：RBAタイムズ
住友不動産 「有明北３－１」容積率1種当たり42万円の安値で取得
はじめまして。
いつも楽しく拝見させていただいています。
特に価格に対する分析はいつも参考にしています。
1種当たりというのは坪単価÷容積率ででた土地の単価のことです。
例えば今回の晴海の入札の最低落札価格で考えれば、
263万÷4.5＝約58万
が一種当たりの単価になります。
容積率で建てられる建物の床面積が変わってきます。
容積率が異なる土地の価格を比較する時に、単純に坪単価ではなく、1種単価で比較することが適切だと考えられています。
ご参考までに。
>>クレさん
ありがとうございます。
ご指摘を受けて、少しブログに追記いたしました。
はじめまして。質問させてください。
販売管理費（営業の人件費、モデルルーム、広告他）はどう考えれば良いかご存知ですか？
ざっくり２割ぐらいで、坪当たり５０万ちょっとぐらいとかかなと素人の推測なのですが、どうでしょう？
お隣のクロノとか、プラウド東雲とかも同じぐらいなんですかね・・・
取り上げていただきありがとうございます。こんなところに都有地が残っていたんなんて知りませんでした。どこが入札するか楽しみですね。
>>とおりすがりさん
経費と利益すべて含めて3～4割とお考えください。
ちなみに、プラウド東雲は他に比べて原価率は高いです。
震災で1割程度安くしたと言われています。
>>ありきたさん
不勉強ながら、指摘されるまでまったく知りませんでした。
これからもよろしくお願いいたします。
のらえもんさん、ありがとうございます。
経費と利益まとめて考える感じですね、外からはわからないですもんね。
なるほどです。
プラウド東雲、２期の時に見に行きましたが、ちょっと営業が忙しくてまわってない感じがしました。
追加の施策やらなにやらしたり、一割安くしたりで、あまり経費をさけないわけですね・・・