中古タワーマンション探訪

湾岸地域一部の地価に変調あり〜地価LOOKレポート平成28年第2四半期より

8/26に国土交通省より平成28年第2四半期地価LOOKレポートが発表されました。これは第2四半期つまりH28.4.1~H28.7.1の地価動向調査です。今回、平成20年第4四半期から一貫して続いてきた上昇傾向に一服感が出てくるレポートとなりました。以前、肌感覚として湾岸の相場天井は昨年夏くらいだったと書きましたが、若干時期はずれているものの、佃・月島レポートの中でも書かれています。

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ついに、青海・台場が横ばいになりましたね。基本的に各地のプロット点はまだ上昇となってますが、東京圏の総合評価を見ると

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このような感じで、長く続いた地価上昇局面が終了しそうな気配ですね。

佃・月島エリアについてのコメントでは「平成28年年初以降株価が下落し、経済状勢の不透明感から資産保有目的の個人富裕層による取得需要が減退しており、晴海地区など利便性の劣る地区を中心に分譲マンションの売れ残りが見られるなど弱まりをみせている」とのコメントも見られます。

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晴海地区の分譲マンションの売れ残りって、名指しはされてませんが完全に晴海のドゥ・トゥールのことでしょう。でも、住友さんに言わせれば「竣工前完売など狙ってない、売れ残りではなく適正在庫」ですから!結局、経済環境が今後不透明だと、いくら金利が下がっても高値だと買い手がなかなかつきにくくはなってますよね。7000超えて8000万とかになると完全に富裕層ですが、そういった人たちの人口は極端に細りますから。
といっても、「当該地区におけるマンション販売価格は、インフラ整備や東京五輪関連施設の建設に伴う周辺地域の熟成により、今後も概ね横ばいと予想される。」とのことでした。私も極端に下がることなく、築年数の経過分くらいの減価ペースになってくると予想します。

豊洲エリアについては、「中古マンションの取引市場においては、地区内の買換えによる中古物件の大量供給があって以降、需要者による物件の取捨選択が行われるようになり、割高な物件がやや売れにくくなっている。」とコメントされています。豊洲のような超大規模マンションが立ち並んだ地区では、ラッキーパンチを狙ってもみんなほどほど詳しい状態で相場を見てますのでなかなか刺さらないなぁと。適正価格になるとさっと買い手が付くので、需要が減少したのではなくて、完全に相場に買い手が付いてこられなくなっただけっぽいです。引き合いはありますね。

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一方、有明エリアの価格動向では、「マンション市況はピークアウトしているとの見方が強いものの、当地区は五輪関連施設の建設や地区計画によるまちづくり、都心部と湾岸部を繋ぐインフラ整備等による発展期待から注目度が高く、デベロッパーの取得意欲は引き続き強い状況が継続し、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くことが予想される。」と唯一、このエリアでの先行きの明るさが予想されています。

豊洲と有明の違い・・・うーん、マクロで見ると傾向は変わらないと思うんですが、いま完成されつつあるエリアと、まだ空き地があって交通事情が改善できそうなエリアの違いなんでしょうかね。豊洲と有明の相場の差もあって、月島でもかかれていましたけど、豊洲は「一次取得層による購入限度額が近い」相場なので上昇が望めないけど、有明はまだその位置に達していないから上記評価になるんでしょうね。

ただ、湾岸タワーマンションは他地域と比べ、マクロ経済環境情勢に強く影響されますので、今後の相場は日銀・政府や世界経済次第ではあります。

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