パークシティ豊洲

中古タワーマンション探訪 : アーバンドック パークシティ豊洲編(その1)

「新しい街・豊洲」を象徴する[アーバンドック ららぽーと豊洲]ですが、このららぽーととセット、住商一体開発で計画されたマンションがパークシティ豊洲です。
このマンションとららぽーと豊洲は地下でつながっており、住民は特別なサービスを受けられるマンションです。新築の販売時、あまりにも好調なため販売をいったん停止し値札を付け替えて発売しなおしたという、伝説を持つマンションです。江東区湾岸地域でこのような話を聞いたことありませんし、後にも先にもこのマンションだけでしょう。

西側遊歩道からA棟・B棟を望む

物件概要

  • 物件名: アーバンドック パークシティ豊洲
  • 総戸数: 1481戸
  • A・B・Cの3棟構成+アネックス棟
  • ららぽーと豊洲と一体開発
  • 共用施設が豊富
  • 豊洲徒歩8分
  • 制震タワーマンション(A・B)

立地・周辺環境

パークシティ豊洲は豊洲地区の北西地域にあり、西側を運河・南側がららぽーと豊洲・東と北は晴海通りを挟んで商業ビルに囲まれています。
特に西側の開放感は抜群で、豊洲駅の近くでありながら、都会と一味違う景色を楽しめます。
ららぽーと豊洲は約200店舗、映画館やキッザニア東京が入居する超大型SCです。休日になると都内広域から集客しています。また少し歩くとホームセンターであるビバホームもあり、生活に非常に便利な地域です。

大きな地図で見る

52階建てのタワーマンションをA棟(外廊下)、32階建てをB棟(内廊下)と呼び、A棟東側にある7階建てのマンションがC棟(外廊下)です。A・Bをつなぐ部分をアネックス棟と呼び、ここには共用施設が入ってます。
B棟は南北に長い構造となっており、A棟となるべく見合いにならないよう配慮がされています。といっても、B棟東側から見るとベランダ出て左側にA棟住居が見えますけどね。

駐車場はA棟内部のタワーパーキングと自走式が組み合わされており、自走式の上は緑化を兼ねた公園となっています。

眺望

主要な眺望はA棟東西南北とB棟東西の6方向あります。グーグルアースでの眺望シミュレーションはすべて地上100m、30F前後あたりに揃えました。

A棟北面
↓各図はクリックすると大きくなります

A棟東面

A棟南面

A棟西面

A棟ですが、北面は豊洲ONビルとお見合いになります。オフィスビルなので、あまり一目は気にならないかもしれませんが・・・。東面も晴海通りを挟んだ向こう側は豊洲キュービックガーデンでこちらは75mありますので、25F前後くらいからでないと開放感が出ません。その向こうはタワーマンションとなってます。

南面は部屋からはB棟が気にならないように配置されています。こちら正面方向はららぽーと豊洲なので、よほど低層階でなければ気にならないはず。ただしその向こうの空地はオフィスビルの建設計画があります。

一番「パークタワー豊洲らしい」景色は西面となります。ただ、現状は非常に開放感がありますが、CGで見えているクロノレジデンスの他、その手前にティアロレジデンスさらに手前に三井がタワーマンションを建てる計画です。コンクリート工場もそのうちなくなり、こちらは商業施設になるのでは?と聞いてます。数年後の運河を挟んで向こう側は、だいぶ景色が変わるはずです。

B棟東面

B棟西面

B棟も基本的にはA棟とかわりません。CGではB棟東側目の前が空地になっていますが、こちらにもオフィスビルが建設中です。
西面の景色は運河の向こうにレインボーブリッジ、さらに部屋がワイドスパンということもあり最高の開放感ですが、お見合い感は出ないものの、将来的に晴海側にだんだんとタワーマンションが建っていく予定です。

建物・内装

スケルトンインフィルに制震構造、更にタワーAについてはダブルチューブ構造と建物構造自体は最新のマンションと見劣りしません。
外観をよく見ると一部を除いてタイル貼ではありませんが、デザイン性と将来の修繕まで考えたつくりと見受けられます。

例えばこの写真をご覧ください。

外側の柱を白いスチール(?もしくは陶器?)で1F毎に覆っています。そしてこの連続性がこのマンション独特の景観を生み出しています。
タイル貼りは見た目高級感が出ますが、どうしても浮きが出てしまい、この打診チェックと修繕に修繕に莫大なお金がかかります。しかし、このスチール板は簡単に取り外しが可能ですから、交換することで簡単に新品になります。吹付タイル面は30cm程度の横のラインのみでこれはゴンドラ上からかんたんに上塗り可能です。

  • リビング天井高2620mm(標準階)
  • ボイドスラブ厚300mm:タワーA
  • スラブ厚220mm:タワーB・コートC
  • サッシ高:2100
  • バルコニー幅2000mm
  • 二重床二重天井
  • ディスポーザー付
  • スケルトンインフィル
  • ジーマティック社システムキッチン

パークタワー豊洲の特にB棟は12m使ったワイドスパン住戸が多く、中住戸とは思えないほど恵まれたつくりとなっています。内廊下物件にありがちな、引き戸な行燈部屋がありません。豊洲で余裕があった時代の作りをしており、時代を感じます。

次回は、圧巻の共用施設を取り上げます。

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コメント

    • ariakenian
    • 2013年 7月 11日

    のらえもんさん、
    ちょっと褒めすぎでは??
    もう少し客観性を入れるべき。アクセス件数ももう個人ブログとは言えなくなりましたから。:-D

    • のらえもん
    • 2013年 7月 11日

    >>ariakenianさん
    このマンションはすばらしいですよ。
    ソフト・規模感・立地どれをとっても江東区湾岸マンションでNo.1だと思いますし、実際豊洲タワマン中成約価格は1番です。
    ただ、新築時坪220万円台で販売する前提で造られたマンションですので
    専有部見ると坪300万円以上と思って入るとすこしがっかり感もあるとどこかで書くつもりです。

    • 豊洲住民
    • 2013年 7月 11日

    たしかに共用は素晴らしいの一言だが、B棟は内廊下といっても貧相過ぎるカーペットで高級感はなく、A棟は外廊下で花壇置きかあるなど同じく古びた集合住宅とはかわらない。A棟の間取りは角部屋がかなりおかしく、マンション自体が西向き以外は価値半減以下とも思えるもので、専用部のクオリティも低いの一言。相当リフォームしないと、その辺のマンションとなんら変わらない。共用をあまり使わなければ、ちょっとした考えものな印象です。

    • 豊洲に住みたい
    • 2013年 7月 12日

    可能でありましたら、豊洲3丁目シリーズ(シティタワーズ、トヨスタワー、シンボル)の特集をいつか組んで頂けますと大変参考になります。なかなか情報がなく、いいところ、よくないところを、のらえもんさんの目線で知りたいです。

  1.  基本的に、タワーで共用部が立派だと、専有部はちょっとお金を
    けちり気味ってのはどこでも定番だからなぁ。。。。
     
     ここ確かにMRタイプが、PCT-B棟の南端の100㎡で、1億近い
    お値段をとる割には、プラスチック風の内装はもう少し金をかけても
    と思いながらMRを見学していた記憶もあります。
     
     ただまぁ専有部の内装なんて、ちょっとお金をかければ交換可能
    なものですから、何年も経過しているのに、”値上がり”している
    ってポイントのほうがずっとおおきいと思うけどな。
    住友あたりのタワーに比較すれば、販売時のお得感は圧倒的でしたからねぇ

    • 検討中
    • 2013年 7月 14日

    のらえもんさん

    いつも楽しく拝見してます。
    私は今豊洲の中古物件をいろいろ検討しているところでしたので、非常に参考になりました。この物件についてののらえもんさんの評価はとてもフェアだなと感じました。このところ中古の価格が少し上がっているようですので、近隣に作られている新築大型物件の価格と比べてどうかという点でなやむところではありますが・・・

    ところで、一般的に、内廊下はよくて外廊下はだめ、というようなご意見をよく拝見しますが、のらえもんさんはこの点どうお考えでしょうか?
    あくまで私の個人的な見解ですが、外廊下は①ちょっと安っぽく見えてしまう(このマンションもこの点は多少気になります)、②廊下の部分(天井、壁等も含む)が汚れやすそう、②廊下側の部屋の窓をあけると部屋の音が外に聞こえそう、もしくは外の音が気になりそうというデメリットがある一方で、内廊下に比べ、①廊下の圧迫感が少ない、②廊下部分の清掃、修繕のコストが安そう(あくまで感覚ですが)、③廊下部分の空調をしなくて済むので、管理費のコストが抑えられそうといメリットもあり、(長期間住むという観点からは)一概に外廊下が内廊下より劣っているとは言えないのでないのではないかと思うのですが・・・
    その他、構造面でもメリット・デメリットも含め、何かの機会にご意見をいただければと思います。

    • のらえもん
    • 2013年 7月 15日

    >>検討中さん
    誰が何をもってダメと言われるか、私にはわかりません。世の中のマンション、99%は外廊下です。
    気分の問題じゃないですか?内廊下にもメリット・デメリット両面ありますよ。
    内廊下最大の弱点は通風の部分で不利です。
    特に広い部屋で十分なスパン幅が取れていないと行燈部屋が発生します。
    ですが、これは好き好きですから人のことを気にせず、廊下形式の優先順位が高いなら
    そちらを優先した方が良いのではないでしょうか。

    • 検討中
    • 2013年 7月 15日

    のらえもんさん

    早速のお返事ありがとうございました。
    大変参考になりました。

    なお、「一般的に、内廊下はよくて外廊下はだめ、というようなご意見をよく拝見しますが、」という表現はあまり適切でなかったかもしれませんね。
    マンションの広告等で「ホテルライクな内廊下」といったような宣伝文句を何回も目にしたことがあり、WEB上のマンション口コミ掲示板等では、外廊下の物件に否定的なコメントを見た記憶があったので、そのような印象をもってしまったのかもしれません。

    私自身はあまり廊下形式にプライオリティ―はおいておらず、なぜ内廊下がそれほど売りになるのか少し疑問でしたので、ご意見をお伺いした次第です。

    おっしゃるとおり、好みの問題なのだと思いますので、廊下形式にはあまりごたわらず検討を続けたいと思います。

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