昨日のエントリで「リセールバリューの高い湾岸新築タワーマンションの部屋」
とは以下要素ではないか、と書きました。

①都心に近い　・・・30%
②駅から近い　・・・20%
③周辺商業施設・・・15%
③低層階　　　・・・15%
④眺望　　　　・・・10%
⑤間取りや共有施設・ 5%
⑥維持費　　　・・・ 5%

都心や駅、商業施設はわかるとして、同じ程度に重要なのは低層階ですよ、
と書いたのはなぜか、改めて考えてみましょう。

損をしたくなかったら”釣り価格”を買うべし

湾岸タワーマンションは、ほとんどが数百戸以上の超大規模マンションと
なりますが、購入者の耳目を集めなければならないため、
いわゆる”釣り価格”の値札をぶら下げる部屋を用意します。

画像の出展：シティハウス豊洲公式Webより

チラシに「2LDK:○○万円台～、3LDK:○○万円台～」と書いている
最低価格の部屋はそのマンションで戦略的に下げた価格なのです。
例えば、上のシティハウス豊洲は3980万円～ですが、実際には同じ専有面積で4000万円以上する部屋が90%以上でしょう。

たいていこの部屋はマンションの中で一番低い部屋、つまり2Fや3Fに設定されますが、一番低い部屋がロビー階で階高が特別高くプレミアムを付けている場合はその上階にこの価格が設定されます。
よく「不動産屋はマンションの2Fを買う」といわれるのはこのためです。

中古ではこの戦略的に下げた部分は反映されず、周辺事例ベースとなるため
結果的にリセールバリューは高まります。もちろん、例外もあります。
例えばこの釣り部屋が目の前10m先がビルだったりしますと、やはり買い手がつきません。
釣り価格の周りの部屋は、ある程度意識した価格になっているので
(その上の階や同じフロアは比較されるので)目の前がある程度ひらけた方向を買いましょう。

低層階と高層階の価格差は中古時にどれだけ反映されるのか

有明と東雲の中古マンションで、事例数の多いタワーマンションを並べてみました。
データはペリエジャパンさんから取得しています。
（クリックすると大きくなります）

最上階はプレミアムがついていることが多く、オリゾンマーレ・ガレリアグランデ以外は除外しました。
階数差による坪単価が比較的大きいのはオリゾンマーレの35万、Wコンフォートの32万の例がありますが、だいたい20万円以内に収まっていますし、中層階で逆転しているマンションもあります。ブリリアマーレにいたっては上層階と下層階平均が10万円以下です。

一方、新築マンションですと30Fも上になると、坪単価差は少なくても30万、多いと50万円の差を付ける例が多数見られます。
将来の売却を考えているのなら、低層階を買うのがベターといえそうです。
（ただし、満足度が高いかは保障しかねます）

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