損が少ないマンション購入

リセールバリューを第一に考えた新築マンション購入を考える

このブログのメインテーマなのに完全放置していた
「損をしないマンション購入法」ですが、一言でまとめれば
“リセールバリューを考えて新築マンションを購入すればよい”
でファイナルアンサーだと考えます。


画像の出展:プラウドタワー東雲公式Webより。48Fの昼景

ではリセールバリューが高いマンションとは
どのようなマンションなのでしょうか。
東京カンテイさんは答えを用意していただいてます。

東京カンテイさんのツイートから湾岸の購入者属性を学ぶ
のエントリに対するwestboyさんのコメント

東京カンテイさんの講演拝聴しました。
私見として言われていたリセールバリューの高さは、
①都心に近い ・・・60%
②駅から近い ・・・30%
③建物が高層 ・・・5%
④間取りや共有施設 ・・5%

私もこれに素直に賛同していたのですが、
プラウドタワー東雲キャナルコート GWの価格表と消化率
で”海が見える部屋が好きなんです”さんからこのような
質問コメントをいただきましたので、真剣に考えてみましょう。

間取りと眺望はいまいちだとしても、Proudで坪230万円を切るのであれば、余裕で売れるだろうから、自分が買わなくても野村は痛くもかゆくもないだろうと思っていましたが、今回のエントリを拝見すると、以下事実より実は価格よりも間取りや眺望を重視する自分のような層は結構いるんだなと気づかされました。
①眺望が抜けている北・東向きが残っていないこと(まぁ、東向きは確か価格も安かったと記憶していますが)
②間取りの良いCd85及びCa90が坪単価の高さにも関わらず余り残ってないこと
上記より、湾岸地域では間取りと眺望が結構重視されており、つごう、Resale Valueの重要度としては、、、
・駅距離 35%
・間取り 25%
・眺望  25%
・共有施設10%
・免震  5%

って感じくらいになるのかなーと思うのですが、どーでしょうか?

よく考えてみれば
東京カンテイさんのリセールバリューの条件は「マンション単体」
海が見える部屋が好きなんですさんの条件は「マンション単体+個別の部屋」
となって、微妙に条件が違います。
私のブログは「マンション単体+個別の部屋」を考えていますので
ご指摘の通りカンテイさんの意見を修正してもよいかもしれません。

まずリセールバリューを考えた購入に関しての前提ですが、

  1. リセールバリューを考慮に入れて購入する人はあまりいない
  2. 新築マンションでは自由に間取りが選べるが中古マンションは売りに出ている物件の間取りしか選べない
  3. 免震マンションはまだ事例が少なく、リセールバリューに影響するかサンプル数が十分でない
  4. 新築時についている階数差による価格差は中古では縮小する
  5. 目の前に建物が建つことが決定すると安くなる
  6. あまりにも維持費が高いと買い手がつかない

と考えています。なお3については、レックスガーデンのモデルルームで免震有利との
資料が提示されますが、私はそもそもサンプル数が少ないのでは、と考えています。
一方、ご指摘の通り眺望はある程度考慮されます。
現時点でお見合い、もしくは将来お見合い確定の方角は、
抜けている方角に比べて割安に取引されます
(例:東雲Wコンフォートタワーズのパークタワー東雲向き住戸の取引価格)

ということで、
カンテイさんの方程式に付けくわえるとしたら以下の二点。

  1. 眺望、というより目の前が抜けているか
  2. 維持費が割高でないか

ということで、のらえもん的
「リセールバリューの高い湾岸新築タワーマンションの部屋」は
以下のようになりました。
①都心に近い ・・・30%
②駅から近い ・・・20%
③周辺商業施設・・・15%
③低層階   ・・・15%
④眺望    ・・・10%
⑤間取りや共有施設・ 5%
⑥維持費   ・・・ 5%
そもそも湾岸タワマンは都心に近いのが最大の売りなので①を下げました。

野村は階数による価格差があまりないので、低層高層どちらを買っても
あまりリセールバリューには影響がないかもしれません。
むしろ、眺望が良いので割安な低層はともかく中層より高層の方が良いかも。

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コメント

    • westboy
    • 2012年 5月 10日

    ”のらえもん”さん、”海が見える部屋が好きなんです”さん、リセールバリューの深堀り面白いですね。

     Value係数   Value金額
    ①都心に近い 30% 1,500万円
    ②駅から近い 20% 1,000万円
    ③周辺商業施設 15% 750万円
    ③低層階 15% 750万円
    ④眺望 10% 500万円
    ⑤間取りや共有施設 5% 250万円
    ⑥維持費 5%   250万円

    新公式を使って、項目が持っているValueか係数から、この後、どうやって各住戸のリセールバリューを計算すると良いですかね。
    各係数に対して、
    例えば、②の駅から近いは
    3分以内なら、20%×100%
    5分以内なら20%×80%、
    10分以内なら20%×60%、
    15分以内なら40%
    ・・・とかで、Value合計で見れるといいですね、

    • のらえもん
    • 2012年 5月 12日

    >>westboyさん
    んー、Value金額というようなものではなく、
    あくまで買ったときの値段が落ちにくい部屋の要素という
    感覚的なものです。
    私がこのブログで扱う地域は主に
    豊洲晴海有明東雲なので、この周辺地域に限定した話と
    お考えください。
    これ以外なら都心&駅近割合がもっと上がるはずです

    • westboy
    • 2012年 5月 12日

    ”のらえもん”さん、ありがとうございます。

    たしかにValue金額というのではありませんね、RVP(Re・Sales Value Point)として、湾岸周辺の物件を比較して見れるのでしょうかね。

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