中古マンションの買い方・売り方

2020年6月末湾岸中古タワー相場概況〜芝浦4丁目エリア編〜

2020年6月末の湾岸中古タワーマンションの相場情勢が、エリア毎にどうなっているのか分析するエントリの第2回です。今回は港区に移りまして、芝浦4丁目を取り上げます。このエントリでは2000年代以降タワーマンションの相場調査であり、それ以外のマンションは調査範囲外であることご了承ください。

田町駅から徒歩10分前後の場所にある港区芝浦4丁目の分譲タワーマンションのうち、今回取り上げるのは、以下の4つのタワーマンションとなります。
芝浦アイランドケープタワー(2006)・芝浦アイランドグローヴタワー(2006)・キャピタルマークタワー(2007)・東京ベイシティタワー(2014)

この一帯のタワーマンションは、山手線新駅の高輪ゲートウェイ駅も一応利用可能範囲内にあることから、再開発の恩恵を受けると言われている場所です。ゆうても、ケープタワーの位置からだと徒歩20分くらいですけどね。それでも大量のオフィスビルにオシャレな駅一体開発が入るのだからインパクト大きい。

高輪ゲートウェイ再開発。ピカード・チルトン公式Webサイトより。

2017年1月から2020年6月の成約事例を各マンション毎に色分けして散布図にしました。それぞれのマンション毎に線形近似をいれています。

おおお、わかりやすくあがっている。

1:ケープタワー

エリア最大の戸数規模でトライスター型が目立つタワーマンションですが、2017年時点では坪300以下の成約もちらほら見えていました。しかし今は平均がそのまま上にスライドして坪300という予算では手が届かなくなっています。ここ1年間の間に高層階での成約で坪380から400も出たことから、4マンションでは最高の右肩上がりとなりました。この2年間で坪40くらい上がった計算になるんですが…低層階は坪310~320くらいで成約しているので、ここが下限値といったところです。階数にわかりやすく価値が認められているマンションです。

2:グローヴタワー

こちらも、ケープタワーと傾向は変わりません。元々、ケープタワーよりも田町駅から近いこともあり、坪20くらい高い平均値だったのですが、見事に右肩上がりのグラフとなっています。緊急事態宣言明け直後に48Fで坪400万円オーバーの成約が観測できて、非常に心強いですね。

3:キャピタルマークタワー

ケープタワー<キャピタルマークタワー<グローヴタワーという位置関係にあります。24F・25Fのバーラウンジで飲んだことがありますが、都会的な眺望に感動しました(そしてその後泥酔しました…)。免震・全熱交換器付きで、田町駅徒歩8分。立地といい、規模といい、バランスの取れた良いマンションだと思います。市場でも安定した評価がされています。こちらも3年間で坪40万円近くあがってますね。

4:東京ベイシティタワー

住友不動産のタワーマンション。この中では小型のマンションとなりますので目立った共用施設はありません、この4マンションの中では一番新しいマンションとなります。見学に行ったことがありますが、住友らしい卒なくまとまった高水準の内装だったと覚えています。
50後半~70弱平米くらいの間取りが多く、他3マンションよりも小さくまとまっているので、総額が抑えられた影響から一番高い坪単価となりました。

そういえばこの近くでは、東急不動産主幹事のブランズタワー芝浦が分譲中です。平均坪500万円という売値と比較されて、こちらのマンションにも比較として目が向けられています。なお、ケープ・グローヴ・キャピタルマークから、こちらのブランズタワー芝浦への買い替えは一定数いると伺いました。

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成約と在庫の比較グラフ:

成約と在庫の比較散布図を出してみました。7/10時点で、売り出しは23件観測されました。こちらも売り物件が少ない。

うん、よくわかりませんね。実は、ケープタワーに坪688万、732万。東京ベイシティタワーに587万という売り出し事例があるため、この3事例の影響が強すぎるのです。なお、直近2年半で見てみると、芝浦4丁目エリアで坪420万円を超えた成約事例は存在しません。

ということで、この3部件を除いたグラフがこちらです。

いま売り出し事例の平均は坪380くらいあるんですよね。個別の事情もあるのでざっくり語るのは危険なのですが、成約と目線の乖離はあるので、ここから坪20~30くらい下のところで成約となるのではないでしょうか。

しかし、港区・再開発近傍・新築タワマンそば(坪500)の3要素は強いですね。築年数の経過を超えて上がってきています!

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コメント

  • コメント (2)

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    • 芝浦
    • 2020年 7月 13日

    いつも参考にしております!芝浦でマンション購入を検討しているものです。
    芝浦1、2丁目(グローバルフロントタワー、パークタワー芝浦ベイワードオーシャンウィング、インプレストタワー芝浦エアレジデンス)も4丁目のタワマンと同時に検討しておりますので、もし機会があったら記事化して頂けましたら嬉しいです!

    • 通りすがり
    • 2020年 9月 07日

    成約事例って、芝浦四丁目でなく取り上げたタワマンだけで見てますよね
    420万以上の事例、新しい板マンで出てますよ
    それとも、タワマンが最高値とでも思い込んだ分析なのか・・

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