中古マンションの買い方・売り方

2018年初頭湾岸中古マンション相場概況〜豊洲4丁目編〜

2018年初頭の湾岸中古マンションの相場情勢が、エリア毎にどうなっているのか分析するエントリの第5回目。今回は豊洲4丁目編です。このエントリでは2005年までを目処にしたマンションの相場調査であり、ワンルームマンションやそれ以前のマンションは調査範囲外であることご了承ください。

豊洲4丁目の特徴を取り上げれば、

  • 板状大規模マンション中心であること
  • 豊洲アドレスの中でもかなり割安感があるマンションが多いこと
  • 駐車場料金がさほど高くない(ただし、豊洲長谷工3兄弟)こと

かと思います。タワーマンションというシンボリック性は欠きますが、豊洲の利便性と板状マンションによる経済的維持費、そして車所有を満たせるマンションが多いです。

調査対象のマンションは、プライヴブルー東京(2005)、東京フロントコート(2005)、スターコート豊洲(2007)、パークタワー豊洲(2013)、オークプレイス豊洲(2014)の5マンションとなります。

(豊洲長谷工3兄弟、いずれもリーマンショック前の超大規模板状マンション)

直近2年間、2016年3月1日から2018年3月1日の成約事例坪単価を青プロット。現在の在庫売り出し坪単価を赤プロットしたのが以下の図です。
(各事例グラフはクリックすると大きくなります)

この2年間は、豊洲3丁目と同じく、ほぼヨコヨコの推移でした。2016年から今まで、都内の新築マンションはますます高くなる傾向にあり中古マンションもそれに追随していますが、豊洲は全体として2年間の相場はほぼ足踏み状態であることがわかります。築年数の経過もありますので、その間の価値の減衰まで考えればそれでも上げ基調といえなくもないですけど。

在庫と成約の間では若干の乖離が見られます。何度も申しますが、指値が入って成約価格のプロットになるわけで、在庫のプロットが成約より高いのは普通です。ここでどの成約事例よりも低い坪220万円以下の在庫が一軒ありますけど、こちらはスターコート豊洲の事例です。
注:個別で事例が違いますので、全部の部屋が坪10万の指値が通ると言ってません!!!また指値でなく売主が価格を下げたところに買いの手が入る場合もあります。

さて、データを成約のみにして個別マンションに色付けしますと以下のとおりです。

パークタワー豊洲が坪280万円超の第一グループ、そして東京フロントコートが坪250万円の第二グループ、その他の3マンションが坪240万円弱の第三グループとなりますね。

東京フロントコートが他の板状マンションより若干高いのは、ビバホームと駅徒歩分数が若干有利なこと、マンション中庭が一番広く取られていて、一番広々と見られるからでしょうか?オークプレイス豊洲が築年数の割に安いのは、他の板状3マンションに比べて規模で劣ることと機械式駐車場なので駐車場料金が約1万円高いこと、かもしれません。

ここのエリアは対岸東雲パチンコ店の隣に建ち、今年度中には販売開始されるはずな野村不動産分譲の円形新築マンションと比較されると思います。

今の市況であれば、坪250万どころかもっと高く売り出されるはずですから、豊洲駅にもっと近いこちらのマンションの相場は今後も底堅いと予想できます。

 

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