THE TOYOSU TOWER

2020年6月末湾岸中古タワー相場概況〜豊洲2・3丁目エリア編〜

コロナショック明けの2020年6月末時点で、湾岸エリアのタワーマンション相場市況はどうなっているのだろうか、と考えるシリーズ。今回は東湾岸エリアの中心地・豊洲2丁目3丁目を考えます。本来であれば今頃オリンピック目前でこの界隈はお祭り状態だったのに・・・という感じがする今日この頃であります。今のところ新しいショッピングセンターのオープンはあったとはいえ、客足は期待したほどではないはずで、コロナ早く終わってくれないかなコンチクショウ、って本当に思いますね。

さて、今回の調査範囲のマンションは以下の通りです。

パークシティ豊洲 タワーA・B(2008)、ザ・豊洲タワー(2008)、シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン(2009)、シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル(2009)

こう見ると、この4マンションって2年間の間に竣工が集中しているんですね。2000年代後半の豊洲の開発がいかにすさまじい勢いだったかがわかります。ぶっちゃけ、ららぽーと豊洲ができるまでは豊洲を知らない・行ったことが無いって人も多い土地でしたし、このボリュームは大きくて新しい街が都心近くにいきなり出現した、という感じだったんでしょうね。(それは芝浦アイランドも勝どきTTTも一緒)

2017年1月から2020年6月の成約事例を各マンション毎に色分けしてグラフにしました。

前々回挙げた東雲と今回の豊洲2・3丁目、隣接エリアなのに傾向が違いますね、豊洲はすべてのマンションがこの2年半でわかりやすく上がりました。ただ、マンション毎に傾向が違います。

1:パークシティ豊洲タワーA・タワーB

力強く上がっています。2017年初頭時点では、坪330万円で買えた時代だったんですね。今は坪360万円くらいになってきました。さすがエリアNo1物件。ららぽーと豊洲3の開業でついに豊洲駅まで雨に濡れずに行けるルートができました。ずるい。

しかし、無敵のパークシティ豊洲にも一つ死角が。お隣区画のアニヴェルセル豊洲とバディ豊洲が契約期間満了で立ち退きます。現在次が何になるかはまだわからないのですが、低層のままというのは考えにくいので、東向きの眺望影響は出そうですね。

何になるのかわかりますか?と聞かれるのですけど、順当にいけば100m級のオフィスビルだと思いますよ。ビジネスエリアの指定を受けていますし。晴海通りの向こう側と合わせるのではないかと。ただ、正式な発表はどこにもないので、わかりません。

UR都市機構「豊洲二・三丁目地区」より

2:ザ・豊洲タワー(THE TOYOSU TOWER)

こちらも、2017年初頭に平均坪300くらいだったのがいまや坪330。やはり、このマンションの底堅さを感じますね。居住用マンションとして、同じ列に並ぶ両シティタワーズ豊洲よりも、保守的に作られていると思うのですが、内覧するとこちらに流れるって人が多いです。

3:シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン、ザ・シンボル

豊洲の象徴的な光景でよく挙げられるのが細くてスマートなフォルムを持つ、ザ・ツインだと思います。
昔、本物件の住友営業が私に言った言葉が忘れられないんですが「このマンションは、万人受けしない、万人受けをあえて狙っていない。1/10に魅力がわかればいいという企画なんです。それくらいこだわるところにはこだわりました。好き嫌いは当然あるでしょう。好きになっていただける方はばっちりハマる、そういう企画です。」

今になってみると住友路線の正義がよくわかります。とにかくロビーを高く、豪華に作りこんで魅了する。居住性よりもダイレクトウィンドウで外から見たシンボル性、かっこよさにこだわる。そういうパリっとしたものを求める人が、ツイン、シンボルに住まわれる、そういうイメージです。

ただ、同じ平米数で比較すると住むマンションとしてはザ豊洲タワーの方がやっぱり優れていると思うんですよ。だから若干のアンダーバリューの評価となっているのだと思います。ザ・シンボルのグラフがほぼ平坦なのは、北側隣地の芝浦工業大学新設校舎の眺望影響で単価の安いお部屋が一気に市場に供給されたからでしょう。

最後に、成約と在庫の散布図を出します。

豊洲2丁目、つまりパークシティ豊洲の在庫ですが、見てわかる通り、成約値の少し上側で出されていますね。
在庫が本当に少ない…

豊洲3丁目のグラフも同様の傾向です。上階角部屋など恵まれた条件のお部屋なら坪400万円を超える成約があることもあり、いくつか在庫も存在します。
豊洲2丁目と比べると、だいぶ売り買いの目線が近い感じがしますね。

先ほど湾岸マンション価格ナビさんから聞いたのですが、7月の来客・契約者数が過去にないほどになっているとのこと。在庫が一気に無くなってこのままでいくと、買いたくても在庫がなくなる、東湾岸エリアはもうちょっと上がるのではないか?とのことでした。

2017/01-2020/06までの成約件数は以下の通りでした。ツインの成約値が飛びぬけています。

パークシティ豊洲タワーA 70
パークシティ豊洲タワーB 23
ザ・豊洲タワー 80
シティタワーズ豊洲ザ・ツイン 152
シティタワーズ豊洲ザ・シンボル 97


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