シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル

中古タワーマンション探訪:シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル編(その2)

シティータワーズ豊洲 ザ・シンボル・その1の続きです。

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今回は、共用施設と相場観、感想について述べます。

共用施設

兄弟マンションである「ザ・ツイン」と共同利用となっています。共用施設についてはツインの項を参考にしてください。スカイラウンジの写真をいただきました。貸切利用が入っていない時間帯は、利用することができます。

・スカイラウンジ(32F)
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ツインの項でも述べたのですが、売主の住友不動産という会社は、ロビーエントランスを極端に重視します。ゲストが必ず見る・毎日通る場所がそこだからです。こちらのシンボルでもロビーは天井が広く開放的で、グレード感を感じるつくりになっています。

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相場観

シティータワーズ豊洲の物件成約情報は現時点で26例。賃貸成約情報は30例ありました。賃貸の成約事例が多いマンションはここだけですね。賃貸需要の方が旺盛なのか、ちゃんと入力してくれた不動産屋が多かったのか定かでは有りませんが・・・
26例を散布図にしてみますと以下の通りとなります

シティータワーズ豊洲 ザ・シンボル 成約事例一覧 2011年1月〜2014年7月

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100平米を超えた部屋(ペントハウス仕様ではない)は億を超えていましてすべて坪320オーバーの成約となってました。
事例数は去年から急に増えたことが図からわかると思います。また、2014年以降、若干最低価格が切り上がっているのもわかります。

ctt02

階数別に取ってみますと、坪260〜300あたりにボリュームゾーンが有りますが、専有面積100平米を超えた事例をのぞけば、ここからあまりはみ出た事例は無く、階数差はあまりありません。
むしろ、いつ成約したかの係数が強いことがわかります。

賃貸も成約坪単価を縦軸に、成約年月日と専有面積を横軸にとったグラフに出してみました。

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平米別の右上はペントハウス仕様住戸であまり参考になりません。このマンションの賃貸相場としては23万〜28万円くらいでして、専有面積で多少上下する程度です。坪1.1〜1.2万円くらいで貸せそうだとわかります。

本マンションの現時点の相場、だいたい坪280万円で1.15万円で貸し出したとすると280/(1.15*12)=20.3年となりました。
この数字は付近の新築なみの価格となります。売買相場が切り上がってますが、賃貸相場は変わっていないことの証左です。

感想など

ロビー重視の、都会派マンションといえばいいのでしょうか。正直パークシティ豊洲のようなリゾート感はまったくありませんが、メインエントランスを入ってエレベーターホールまでの大空間は凛とした緊張感のようなものを感じます。

ダイレクトウィンドウは人によって好き嫌いあると思うのですが、「タワーマンションの価値源泉は眺望である」と(私自身を含めて)考える人にとっては非常に魅力的なマンションだと思います。何度かみましたが、やはり「おお〜」ってなりますね。位置も豊洲に近すぎず遠すぎず、大規模商業施設も近いとはいえ、少し離れており、交通量の多い晴海通りから1本入って普段は静かな環境です。

今検討するとなると、新築のBAYZ・ティアロレジデンスあたりと価格帯がガチ被りします・・・というよりも若干こちらの方が高くなりますが、豊洲徒歩6分という立地の利便性と優位性・住友不動産独自のマンションらしからぬかっこよさ、豊洲ツインと比べて骨太でどっしりとしたフォルムを選ぶ人はいるでしょうね。

豊洲3丁目には他に豊洲タワーと豊洲ツインがありますが、同じ売主のツインはデザイン・部屋の造りはそっくりです(兄弟物件なので当たり前)が、豊洲タワーとはだいぶ性格が違います。あちらは上品な普通のマンション、こちらは都会的でソリッドな印象のマンションです。検討する時は見比べるのがよろしいかと思います。

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コメント

    • 湾岸検討中
    • 2015年 6月 07日

    のらえもんさん、毎日更新楽しみにしています。
    豊洲三丁目のツイン、豊洲タワー、シンボルを検討しています。
    先週、初めてシンボル南向きをみましたが、湾岸が一望できる一番の眺望でした。
    一つ迷っているのが、豊洲タワーの免震とシンボルの制震のどちらがいいかです。
    この豊洲三丁目って、耐震のツインも加えると、全ての地震対策の種類が揃っていて、壮大なデベロッパーの実験みたいで面白いですね。

    • のらえもん
    • 2015年 6月 07日

    >>湾岸検討中さん
    普通に考えれば免震の方がいいと思いますよ。
    東日本大震災でも免震マンションの被害はほかに比べて極小でした。
    ツインの耐震は塔状比の関係で耐震にせざるをえなかった、なはずです。これはプラウドタワー東雲もそうです。
    極端に細長い形状の建物は免震にできません。
    また制震は免震ほど揺れを軽減しません。

    • 湾岸検討中
    • 2015年 6月 07日

    コメントバックありがとうございます!
    仕組みは分からないのですが、免震は直下型に弱いとの話もあり、お伺いしました。
    後は、のらえもんさんのおっしゃる通り、眺望で決めたいと思います!
    引き続き記事楽しみにしています!

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