グランドメゾン品川シーサイドの杜

グランドメゾン品川シーサイドの杜 モデルルーム訪問 その3【維持費・総評編】

グランドメゾン品川シーサイドの杜、モデルルーム訪問記 その1 その2 からの続きです。今回は維持費と周辺相場、最後に総評です。

(ピヨピヨ、お父さん、ここは住みやすそうな杜だね。と腹話術するコンセプトムービー)

維持費

駐車場の付帯率は241台/687戸=35%、駐車場料金は平置きで39,000円、機械式駐車場は26,000円~でした。タワーパーキングはありません。管理費は平米あたり231円、修繕積立金は同100円と物件坪単価とエレベーター設置数の割には安いですね。板状マンションはもともとタワーマンションと比べれば維持費が安く済みます。

また長期優良認定住宅認定されているので、固定資産税減免が7年間・フラット35S適用期間が10年と優遇されています。

このため、ライバル物件のプライムパークス品川シーサイド ザ・タワーに比べると若干維持費安・固定資産税2年分がプラス減免、そしてフラット35S適用0.25%引き期間が5年プラスと、特典はある程度あると考えてよいでしょうね。

周辺相場

周辺の築浅中古物件をマップにしてみました(クリックすると大きくなります)。

板状かつ青物横丁駅よりのパークスクエア南品川が坪227~280万円、アールブラン南品川レジデンスが坪254~280万円となります。この2物件の築年数を加味すれば、全戸平均坪単価308万円は、そこまで乖離していないということがわかります。坪300万円以下も十分狙えるいまですと、悪くないですね。

総評

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーとの比較する方が多いと思われます。

間取り・梁の出など総合的な空間のつくり:本物件の辛勝
専有部の高級感:本物件の勝ち
品川シーサイド駅からの利便性:ライバル物件の勝ち
永住仕様:本物件の勝ち
価格歪みのつきやすさ:ライバル物件の勝ち

ざっくりいうとこんな感じですが、板状19階コの字型は建ってみると結構要塞感あると思います、その辺どう判断されるかですかね。足元空間の植栽をがんばるというのは、東京テラスなどの事例を見ても後々高く評価されると思いますが・・・本物件その1でも述べたようにスパン幅5.9m、これに二重壁設定で狭すぎるというのが最大のネックかと思います。

洋室(2)と(3)の使い方、結構考えてしまいますね。壁芯2.12m、内寸で実質2m弱です。この幅ですと子ども用でも机とベットをそれぞれ置くのが困難だと思いますので、デスク付きロフトベッドなどを導入するなど、一工夫が必要でしょう。幸い、梁は室内に出っ張ることなく、天井高も取れていますので上に伸びる分には大丈夫そうです。

高層階やルーフバルコニーなど、がっつり乗っている住戸を除いて、周辺相場と比較しても新築の割には価格が抑えられているなという印象です。ザ・タワーの低層階は目の優しさ重視でさらに下げましたけど、この物件も低層階は今の新築水準ですとまだ買いやすい方にとどまっています。東京23区、2線利用で両方とも駅6分以内、都心に出やすく坪300以内で買える大規模マンションとなると、ザ・ガーデンズ東京王子くらいしか見当たりません(あとは住友有明のパンダ部屋など)。

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