HARUMI FLAG 晴海選手村

HARUMI FLAG タワー棟(SKY DUO)の予定価格が公開。眺望とプレミアムフロアに価格を寄せた形に。

資料請求者向けにHARUMI FLAG SKY DUOのオンラインプロジェクト発表会の案内が来ています。2/25が一番最速でした。雑感は後ほど述べるとして、まずは価格公開された間取り(公式サイトに記載があるものはそれを、ない場合はセミナースクショから)を、狭い部屋からお伝えします、

■5TL49タイプ 49.38㎡ 1LDK 20階/5,600万円台(坪375万円)

5TL49タイプ 49.38㎡1LDK 画像出典:HARUMI FLAG SKY DUO オンラインセミナーより

■5TL60タイプ 60.24㎡ 2LDK 15階/6,100万円台(坪338万円)

5TL60タイプ 60.24㎡2LDK 画像出典:HARUMI FLAG SKY DUO オンラインセミナーより

■5TL61タイプ 2LDK 25階/8,500万円(坪461万円)

5TL61タイプ 61.32㎡ 2LDK 画像出典:HARUMI FLAG資料請求者向けページより

 

■5TM66タイプ 2LDK 25階/7,150万円(坪359万円)

5TM66タイプ 66.00㎡2LDK 画像出典:HARUMI FLAG資料請求者向けページより

 

■6TM72Bタイプ 3LDK 35階/8,150万(坪373万円)

6TM72Bタイプ 72.27㎡3LDK 画像出典:HARUMI FLAG資料請求者向けページより

 

■6TM78Bタイプ 3LDK 35階/11,400万(坪481万円)

6TM78Bタイプ 78.82㎡3LDK 画像出典:HARUMI FLAG資料請求者向けページより

 

■5TM79Aタイプ 3LDK 35階/10,300万(坪433万円)

5TM79Aタイプ 79.20㎡3LDK 画像出典:HARUMI FLAG資料請求者向けページより

 

■6TM82タイプ 3LDK 35階/9,800万(坪394万円)

6TM82タイプ 82.74㎡3LDK 画像出典:HARUMI FLAG資料請求者向けページより

 

■6TM85タイプ 3LDK 35階/13,500万(坪522万円)

6TM85タイプ 85.83㎡3LDK 画像出典:HARUMI FLAG資料請求者向けページより

 

■5TM86Bタイプ 3LDK 35階/12,000万(坪459万円)

5TM86Bタイプ 86.88㎡3LDK 画像出典:HARUMI FLAG資料請求者向けページより

 

■5TM86Bタイプ 3LDK 35階/12,000万(坪459万円)

6TM95Bタイプ 95.56㎡3LDK 画像出典:HARUMI FLAG資料請求者向けページより

 

眺望差による値段がかなりありますね。

①北:勝どき・月島方向
②東:豊洲方向
③西:港区方向
④南:レインボーブリッジ方向

HARUMI FLAG SKY DUO TOWER_5/6それぞれの配置。当然レインボーブリッジ方向が最大の魅力。

当然のことながら、開放感があり永久眺望確定の豊洲方向とレインボーブリッジが同時に楽しめるTOWER_6の南角が一番眺望代が乗ってます。しかし、角部屋・35階とはいえ、標準仕様で坪552万円はちょっと驚きました!

逆に、北向き(月島・勝どき方向)は眺望にさほど魅力がない+純粋に北向きの住戸としてのポテンシャル+特にTOWER_6は煙突ビューがあるということで、坪単価は抑制されています。発表された部屋でも坪330あたりからありました。低層階になるともっと目を引く価格設定になるかもしれません。といっても、特にTOWER_6北向きは、晴海清掃工場の煙突ビューとなりますので、TOWER_5の北向きを先に売っておいて、TOWER_6も同様の単価で売り出すかもしれませんね。

TOWER_5の北向き15階

TOWER_6の北向き15階。同じTOWER棟でも眺望条件が違う。

このため、TOWER_6の北東向き角部屋である、6TM82タイプ 3LDK 35階/9,800万(坪394万円)が私にはもっともコスパが良いなと思いました。キッチンから見える眺望は豊洲方向で永久眺望ですから、リビング側主方向はカーテンをずっとあけられます。

6TM82タイプ 82.74㎡3LDK 画像出典:HARUMI FLAG SKY DUO オンラインセミナーより

タワー棟の仕様については、免制振構造+スケルトンインフィル+長期優良認定住宅+リビング天井2,600mm+フルフラットというところは良いのですが、サッシ高が2100mmであったり、細かいところの仕様が板状棟とほぼ同じか劣後する部分もあったのは意外でした。

ただ、この次代において「恵まれすぎた板状棟」と比較して、一部が劣後するからダメということではなく、特に角部屋住戸の間取りは秀逸ですし、中住戸も全部屋バルコニーに面している設定の部屋でしたら、間取りは魅力的です。同時期分譲している、PT勝どきの若干苦しい間取りを見たあとにこちらを見ると、恵まれていることがわかるでしょう。

悩ましいのはHARUMI FLAG SKY DUOは利便性が高い場所にあるのが必要なタワーマンションであるにも関わらず、都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)へ徒歩18分表記ということです。BRTの運行頻度次第では勝どき駅ではなく、BRTが晴海フラッグエリアの主要交通路になりえますが、やはり大容量公共交通機関として鉄道に勝るものではなく、シェア自転車・バス含めてもやはり「駅からとても遠いタワー」という評価は免れえません。この点においては、建物スペックが高くて当然ともいえますし、間取りが窮屈にならないのも必然ともいえます。

眺望全ステータス振りなレインボーブリッジ方向に価格を意図的に釣り上げたのは、商品企画として当然で、この価格でも買う人はいるのではないでしょうか。のらえもんブログ想定読者からすると北向き価格がどれだけ魅力的か…、それは首都圏広域の新築タワーマンションでいま坪350前後で購入できるマンションを考えると魔力を秘めてはいます。しかし、板状から3割上がってしまうと、板状時のような激烈ストロング推しではなく、「お値段だけ見てここしか買えない」という人であれば、年度が変わってぽつぽつ出てくるであろう、晴海フラッグ移住組の周辺中古タワーマンションと比較検討することをおすすめいたします。

北向きは坪単価、総額ともに今の相場では魅力的
東向きは永久眺望の割に北向きと比べて+50万の範囲であれば30階以上はかなりよさげ
南向きはこの価格でも買う人はいくらでもいるだろう
…と考えると、評価が難しいのは、西向きです。タワーにおいて夏の西向きは若干鬼門のところがある上に、北向きから眺望代が+坪100万円乗っています。富士山が見えると言われていましたが、東京タワーが一切強調されないのは、見えない部屋があるからでしょう。

TOWER_5の西向き35階シミュレーション。6に比べると5の方が6の存在感がないだけに魅力的。逆に6は豊洲・レインボーブリッジ方向が魅力的

富士山とこの眺望、とても魅力的ではあるが…うううむ。評価が難しい。この単価はパークタワー勝どきミッドと一緒だったことを考えると、手を伸ばしにくいのですが、PT勝どき第一期がむしろ弱気過ぎる値段だったと言えるでしょう。

HARUMI FLAG SKY DUOについてはここまで。あとはモデルルーム見学したら改めてエントリにします!

 

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